常見問答

不動產經紀人常見問答

Q1:什麼是不動產經紀人?

A:所謂的不動產經紀人就是說,在不動產交易過程中,必須確保各項契約、廣告、銷售說明均與實際產品相符合。不動產經紀業管理條例規範對象為仲介或代銷業。

以下6項文件需不動產經紀人簽章後才具法律效益:

  • 不動產出租、出售委託書。

  • 不動產承租、承購要約書。

  • 定金收據。

  • 不動產廣告稿。

  • 不動產說明書。

  • 不動產租賃、買賣契約書。

所以沒有不動產經紀人證照是無法完成上述文件。由此可見,「不動產經紀業管理條例」的施行,提升了從業員的相對水準。


Q2:為什麼要考不動產經紀人?

A:

  • 管理條例施行,仲介代銷必備。

  • 沒有不動產經紀人證照,無法簽署相關不動產文件,違者開罰。

  • 工作薪資比一般行業高,百萬年薪不是夢。

  • 時代趨勢:現在買房賣房成為投資客的最佳選擇,而擁有不動產經紀人證照,在買賣房屋時所涉及專業知識(估價、貸款、稅法、產權),都會比一般房仲來的專業,所以投資客都會挑選擁有證照的不動產經紀人當仲介,在專業信任上多了一份保障。


Q3:不動產經紀人的薪資有多少?

A:目前大型品牌的房仲業者,皆提供優渥的薪獎制度,新進職員有6至9個月的薪資保障期,一般房仲為每月薪資達3至4萬元,而不動產經紀人一個月高達4.6萬。

不動產仲介費無明訂的計費方式,一般而言收費方式有3種:

  • 由介紹人收取買賣不動產的總成交額約2%、3%、5%,因總價高低不同而有差異。

  • 為特定委託買賣時,有依價格買賣百分比做為費用的,也有將超出約定價格的部分作為仲介費的。

  • 若是介紹不動產出租部分,則約有1個月不等的租金作為仲介費。


Q4:不動產經紀人的報考資格為何?

A:


Q5:不動產經紀人的考試科目?

A:

  • 共同科目:國文 (作文)

  • 專業科目:民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要


Q6:怎麼準備不動產經紀人考試?

A:妥善分配各科時間,以六個月為例:

  • 前3個月準備民法因為範圍廣泛,中間時段把估價概要解決,而後土地及不動產相關法規放在後3個月,到考試前法規比較不容易忘。

  • 國文需每天睡前練習考古題。

  • 各科配分表:

科目

平均分

實得分數

總分

國文(10%)

60-80分

6-8分

62.25-68.75分
(證照為及格制)

民法

60分

56.25-60.75分
(專業科目總平均 X 90%)

不動產估價概要

70-80分

土地法與土地相關稅法概要

50-60分

不動產經紀相關法規概要

70分以上


Q7:「國文」如何準備?

A:

  • 目標60~80分。

  • 作文:閱卷老師改每份考卷只有30至60秒的時間,因此格式完備非常重要。


Q8:「民法」如何準備?

A:

  • 目標60分。

  • 一般人讀民法一定是背多分為準則,其實民法不需要背,因為民法5個篇章(總則、法債、物權、親屬、繼承)都有一定架構,了解它的架構就容易理解。架構:

主體(不變的規則) + 法律限制(罰與不罰) + 行為控制(萬一發生&例外)

  • 新修法必考。

  • 民法內容與不動產有關才會考。


Q9:「民法申論題」如何準備?

A:

  • 申論題一共考2題。

  • 1題一定跟新修法有關。

  • 另1題一定跟不動產有相關,像是「債權」+「物權」(抵押權)便最常出現。

要注意一個原則:申論題≠簡答題,因此1題最好寫20至30行。寫申論題是有格式的,按照下表:

有了這4個步驟,包準1題25分的申論題都可以拿到15至20分!


Q10:「民法選擇題」如何準備?

A:

選擇題由於是單選,所以一定是有「固定答案」的。

知道有固定答案後有什麼用呢?當知道有固定答案後,可以知道出題的方向是屬於架構中的「主體」部分,因為主體部分的條文是一定不會再更改的,一定會有固定答案。

※屬於主體條文的部分:總則、各篇的前30條。



Q11:「不動產估價概要」如何準備?

A:

  • 目標70至80分。

  • 範圍包括影響不動產價格之因素及原則、不動產價格、租金之評估方法及其運用要領。

  • 申論題共2題(不考計算),主要有2個方向:
    a.估價技術規則:主要考公式部分及公式解說(證明&列式)
    b.報表分析:主要考解說

  • 選擇題也分2個方向:
    a.規則(不變):同民法一樣,找到主體(不變)的部分
    b.單位換算:最好拿分,有背就有分,如:1㎡=0.3025坪


Q12:「土地法與土地相關稅法概要」如何準備?

A:

  • 目標50~60分。

  • 範圍包括土地法、平均地權條例及其他施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例、非都市土地使用管制規則、區域計畫法、都市計畫法。

  • 題目分「稅」、「法」2個方向,分數各佔一半:

土地稅
房屋稅
契稅條例

有背就有分,因為條例幾乎不會變動。

土地法
平均地權條例
土地徵收條例

此部分較難拿分,所以能懂多少就懂多少。
(要配合實體+程序,也就是母法+子法的順序讀)


Q13:「不動產經紀相關法規概要」如何準備?

A:

  • 目標70分。

  • 範圍包括不動產經紀業管理條例及其施行細則(包含不動產說明書及相關契約之應記載及不得記載事項)、公平交易法、消費者保護法。

  • 此科只考法條解釋、名詞解釋,也就是背多分。

  • 短時間內,法律科目準備必須按照順序來如下圖:


Q14:同時擁有地政士及不動產經紀人會很困難嗎?有何優勢?

A:想要同時擁有地政士及不動產經紀人雙證照,在準備上並不困難。

考取地政士之後只要多準備2科(不動產估價概要、不動產經紀相關法規概要),就可以再報考不動產經紀人。

現在政府規定,房仲業門市每6名營業員就必須要有1張不動產經紀人證照,現在市面上的不動產經紀人證照也才剛破萬張,在需求量大增的情況下,證照的身價勢必水漲船高,若是同時擁有地政士和不動產經紀人雙證照,除了業務範圍擴大,更能夠自行開業。

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