地政士

發文時間:3/15/2016

土壤液化潛勢區對房價的衝擊 不會是一刀切式的

內政部在14日公佈第一批土壤液化潛勢區,大家最關心的還是房價會不會下跌,公布之前有房仲業者就跳出來說,被點名到的地區房價恐怕會下跌兩成,看來目前這恐慌確實是在漫延。而土壤液化是否一定會造成房價下跌,恐怕不能用一刀切的方式下定論。

據經濟日報報導,南部美農大地震造成台南地區屋倒人亡的慘劇,在諸多檢討聲浪當中有「一案建商」、偷工減料、一樓拆牆、地基不深之外,另有一說法是指向土壤液化的問題,因此土壤液化問題頓時成為媒體熱烈討論的話題,行政院長張善政第一時間就裁示在一個月內公開土壤液化潛勢區資訊。

不到一個月的時間,內政部就公佈第一批土壤液化潛勢區八個縣市的資訊開放查詢,開放查詢系統後,就如同當年實價登錄資訊系統開放查詢一樣,第一天內政部系統就當機了。這也反映出民眾關切的是房價的問題,至於經濟部採及土壤液化潛勢區樣本數是否夠?探鑽資料史否有更新?問的人就相對少了。

 

土壤液化是否一定會讓房價下跌,無法用一刀切的方式就下定論,主要有6個理由:

理由一、土壤液化潛勢區有高中低危險之別

這次政府公布的土壤液化潛勢區分為高、中、低危險之程度,低危險土壤液化潛勢區,強烈地震時,地基所受影響很小甚至沒影響,所以根本不用擔心恐慌,房價當然也不應有所變動。

理由二、土壤液化潛勢區並不見得真會產生液化

土壤液化潛勢區又稱做土壤液化潛能區,意味著該土地潛在著液化的可能性,但前提必須要有重大的天災地變(大地震),讓地下水與土壤產生改變,才會真的產生土壤液化,也才可能威脅蓋在地上的建築物,所以即使是高、中危險區,若是無大地震的威脅,也不會真的有液化風險,房價當然也不會受影響囉。

理由三、土壤液化是可靠技術改良的

土壤液化潛勢區公布後,如果房子真的是位在高度危險地區,還是可以靠科學技術來加以改良的,像是開挖置換土壤、灌漿地盤改良、動力夯實法、擠壓砂樁工法等,都可以化危險為安全,記得東京迪士尼樂園當年311大地震也有些地區產生土壤液化,但經過相關工法改良後,遊客還是沒有減少。相同的道理,土壤液化區的房子,在經過土壤改良後,還是可以住得非常安心,房價當然也不會受影響。

理由四、新建築與老舊房子不可一概而論

這次土壤液化潛勢區一公布,很多台北市知名豪宅都紛紛被點名,疑似是蓋在土壤液化潛勢區,但是最怕死的這些有錢人,會因而拋售手中豪宅房產嗎?會賤價出脫嗎?答案應該是否定的,為什麼?因為豪宅當初在興建之前,就已事先做過完整地質鑽探,了解可能風險,因此即使是位在高度風險區,在興建之時就將房子基樁打入岩盤層,這些豪宅可說是堅若磐石,豪宅主人當然不會怕,對房價當然也不會有所衝擊!反而是周邊屋齡老舊的建物才要擔心吧!

理由五、查詢系統與實際狀況有別

很多人若幸運進入土壤液化潛勢區查詢系統查到一些資訊,但實際上房價並不會如查詢到的圖資系統一樣,呈現明顯的一線之隔的高、中、低危險之別,要影響房價不會適用線形來區分,不會影響房價也不是一線之隔,何況還有比例尺不夠細的問題呢。

理由六、土壤液化潛勢區公布後會有資訊疲乏效應

在日本隨便一家書店都可以買到有土壤液化潛勢區的相關書籍,但並沒有因此影響到當地的房價。這正是資訊透明化之後產生的資訊疲乏效應,一方面是慢慢淡化了,另一方面是民眾因為有更多資訊可以當作買賣屋的參考,反而可較明快的作出交易的決定,否則若民眾因為擔心買到土壤液化潛勢區房子,而不敢買房子,對房市的衝擊是更大的。

土壤液化相關資訊 地政士相關資訊
新聞資訊同步更新於三民輔考PLURK

  • 發表評論(600字以內)
留言身份 :
最新消息
常見問題
認識我們
三民輔考