租金估計

一.租金估計

(一)相關名詞

1.實質租金：
指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。(估130II)
2.支付租金：
又稱為契約租金，是依租賃契約每期支付之租金額。
3.經濟租金：
即正常租金，指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。指能反映租賃不動產經濟價值之租金。又稱市場租金。
差額租金：
4.因不動產租賃市場經常會有基於特殊關係而成立租賃契約，使租金有偏低情形發生，致實際支付的租金與經濟租金會有差額存在，這差額即稱差額租金。
5.純租金：
又稱淨租金，為實質租金扣除總費用之餘額。

(二)考慮因素

不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。(估129)

(三)租金估計原則

不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。(估130)

(四)租金估計之種類

不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。(估131)

(五)新訂租約之估價(估132)  

新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：
1.租賃實例比較法：以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。
公式：
試算租金＝比較標的之實質租金
×/█(100@@情況調整@)×/█(100@@價格日期調整@)×/█(100@@區域因素調整@)×/█(100@@個別因素調整@)
2.積算法：以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
公式：
積算租金＝勘估標的基礎價格×租金收益率＋必要費用
3.收益分析法：分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。
收益租金＝收益純租金（即期待淨收益）＋必要費用

(六)續訂租約之估價(估133)  

續訂租約之租金估計，得採下列方式為之：
1.租賃實例比較法：
以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。
公式：
試算租金＝比較標的之實質租金
×/█(100@@情況調整@)×/█(100@@價格日期調整@)×/█(100@@區域因素調整@)×/█(100@@個別因素調整@)
2.收益率法（又稱利率法）：
以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
公式：
續租租金＝勘估標的基礎價格×續租租金收益率＋必要費用
3.變動趨勢推算法：
以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。
4.差額分配法：
分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金。