估價方法-11

估價方法-11

6.估算各項成本及相關費用:

(1)土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下:(估76)
A.直接成本:營造或施工費。
B.間接成本,其內容如下:規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。
(2)廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,應按總銷售金額乘以相關費率計算,相關費率應由全聯會定期公告之。(估77)根據「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報」規定如下:
A.廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,本會規定如下。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者,其費率之推估,不在此限:
B.廣告費、銷售費按總成本之百分之三至百分之七推估。
C.管理費:
(A)不含公寓大廈管理條例規定設立公共基金,按總成本之百分之一點五至百分之三推估。
(B)包含公寓大廈管理條例規定設立公共基金者,得提高管理費用率為百分之四至百分之五。或依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定推算之。
D.稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估,或就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐,按實際情形估算之。
E.本公報經本會理事會通過後公佈實施,修正時亦同。
(3)廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤,視勘估標的之性質,於成本估價時得不予計入。(估62)
(4)土地開發分析之規劃設計費,按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之,或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。(估78準用估57)
(5)勘估標的之開發利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額,另加計土地價格,乘以適當利潤率計算之。
前述利潤率應由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。(估78準用估60)

7.選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率:(估58、59、79、80)

(1)土地開發分析法之資本利息綜合利率,應依下列規定計算資本利息年利率:
A.勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金比例,應依銀行一般放款成數定之。
B.前項資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。
C.第一項勘估標的為土地或包含土地者,前項合計額應另加計土地價格。
D.資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。
(2)計算公式:
資本利息綜合利率=資本利息年利率×(土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數。
(3)勘估標的資本利息負擔特殊,或土地取得未立即營造施工者,資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算,並於估價報告書中敘明。
(4)開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

8.計算土地開發分析價格:

土地開發分析法價格之計算公式如下:(估81)
V=〔S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)〕
其中:
V:土地開發分析價格。
S:開發或建築後預期總銷售金額。
R:適當之利潤率。
C:開發或建築所需之直接成本。
M:開發或建築所需之間接成本。
i:開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

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