不動產概說-4

作者:陳仕弘

不動產概說-4

七、影響不動產價格之三大因素


 
(一)一般因素

指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。
1.自然:
指天候、地層、地形、地質、地勢等條件。
2.政治:
如政黨競爭狀況、政治局勢等。
3.社會:
如人口密度、人口素質、風俗民情、生活習慣、家庭人口構成、都市化程度等。
4.經濟:
如國民所得和消費水準、物價變動、利率水準、儲蓄、財政收支與金融狀況、儲蓄和投資水準、產業水準、經濟發展狀況等。


(二)區域因素

指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。
1.交通設施狀況:
如交通類型、道路分布、對外聯繫方式、整體交通結構、道路寬度及等級、公共交通狀況及連絡網路等。
2.公共設施狀況:
如車站、學校、公園、廣場、醫院、兒童遊樂場、停車場、等。
3.生活機能狀況:
供應日常生活所需之便利狀況,如附近有市場、賣場、學校、銀行、郵局等。
4.環境狀況:
如鄰近之治安、景觀、風向、空氣、噪音污染程度及居民水準等。另外,附近如有嫌惡設施(高壓電塔、變電所、精神病院所、焚化爐、墓地、殯儀館、垃圾堆置場所等)會使不動產價格下跌。
5.行政管制情形:
指各種行政措施及使用管制等,如區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制等。
6.未來發展狀況:
如捷運路線預定地、大型賣場預定地、學校預定地等,都會使不動產價格上漲。


(三)個別因素

指不動產因受本身條件之影響,而產生價格差異之因素。
1.宗地條件:
宗地面積、深度、寬度、形狀、位置、地勢、毗鄰狀況、開發規模等。
2.街道條件:
包括鄰接街道寬度、交通、結構等。
3.交通條件:
包括附近交通站牌多寡、離車站、市場、商店、公共設施之遠近等。
4.環境條件:
包括自然環境、社會環境、公共設施數量等。
5.行政條件:
如使用分區管制、土地容許使用項目、開發限制、土地使用年限、建蔽率、容積率等。
 

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