不動產概說-3

不動產概說-3

六、估價原則 


不動產估價原則是根據估價人員在不動產估價的理論和實務中,所歸納出在執行不動產估價業務時應遵循的基本法則及應注意之事項,乃估價人員在執行不動產估價業務之基本要求。


(一)預測原則


不動產估價應著眼於未來景氣之變化以及該不動產未來發展潛力,即預測其不動產價格走勢與未來景氣,以客觀評估其價額。

(二)變動原則


影響不動產價格之因素非常多,而各因素經常變動,因此不動產之價格亦會不斷變動。故估價時須掌握不動產價格日期之估價。


(三)供需原則


不動產估價決定於市場供需情形,供過於求時,價格將下降;供不應求時,價格將上漲。而當景氣過熱或投機嚴重時,應作回跌修正。

 



 (四)競爭原則


替代性低之不動產間,會產生競爭效應,競爭力愈強,其價格愈高。

(五)替代原則


效用相似的不動產間,具有某種程度之替代性,故同一市場上具有相近效用的不動產,其價格會趨於一致。替代原則為三大估價法(成本法、比較法與收益法)之基礎。


(六)機會成本原則


機會成本(Opportunity Cost)是指決策過程中面臨多項選擇,其中被放棄而價值最高的選擇。此原則主要是依據該不動產於選擇最有效使用時,必須放棄其它選擇所付出最大代價。


(七)均衡原則


指對不動產進行估價時,應注意不動產之內部構成要素之組合是否達均衡狀態,以判定不動產是否發揮最有效使用,進而判定正確之價格。


(八)貢獻原則


對不動產某一部分進行估價時,應分析其對整體不動產之貢獻。


(九)收益分配原則


進行不動產收益估價時,應明確區分哪些是不動產本身之收益。亦即將不動產收益,扣除已支付其他生產要素之成本後,所剩下之收益即為不動產之純收益。


 


(十)適合原則

 


指對不動產進行估價時,應注意不動產與其外部環境是否達均衡狀態,以判定不動產是否發揮最有效使用,進而判定正確之價格。

若未達均衡狀態,則有兩種原則的考量:
1.進化原則:
指本身價值較低的不動產,若位在較高價值之地區內,將比在其他地區的比較標的更有價值。
2.退化原則:
指本身價值較高之不動產,若位在較低價值之地區內,將比在其他鄰里地區的比較標的更沒有價值。


(十一)外部性原則


指不動產價格受其外在環境之影響極大,可能產生正面影響,亦可能產生負面影響。例如:當其區域環境有重要建設等利多消息或嫌惡設施,則會使不動產價格上漲或下跌。
 


(十二)最有效使用原則


進行不動產估價時,應以該不動產在客觀上具有良好意識及通常之使用能力者,在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下,所作得以獲致最高利益之使用。
 


(十三)收益遞增遞減原則(邊際報酬遞減法則)


在一定技術下,投資生產因素,收益隨之增加當到達某一點後,即使再追加投資,收益不會增加反而減少。不動產進行估價時,應將此原則套用於不動產,並以構成要素之一個數量逐次增加或減少,以發現收益之邊際點。


(十四)合法原則


對不動產進行估價時,應考量該不動產是否符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定,尤其在評估違章建築或超限使用之狀況時應特別注意。

 

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