不動產委託銷售契約書簽約注意事項

不動產委託銷售契約書簽約注意事項

一、適用範圍

本契約範本適用於不動產所有權人將其不動產委託不動產仲介公司(或商號)銷售時之參考,本契約之主體應為企業經營者(即仲介公司或商號),由其提供予消費者使用(即委託人)。惟消費者與仲介公司(或商號)參考本範本訂立委託銷售契約時,仍可依民法第一百五十三條規定意旨,就個別情況磋商合意而訂定之。

二、關於仲介業以加盟型態或直營型態經營時,在其廣告、市招及名片上加註經營型態之規定

(一)依據行政院公平交易委員會九十年五月二十二日公壹字第○一五二四號令發布「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」之規定;倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註「加盟店」字樣,明確表示或表徵其經營之主體,而縱使施以普通注意力之消費者,仍無法分辨提供仲介服務之主體,究係該加盟體系之直營店,抑或是加盟店,並引起相當數量之交易相對人陷於錯誤之認知或決定,而與其簽訂委託買賣不動產者,將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者宜於廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣,以使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,至於標示方式,原則上由房屋仲介業者自行斟酌採行。

(二)依據不動產經紀業管理條例施行細則第二十二條規定;經紀業係加盟經營者,應於廣告、市招及名片等明顯處,標明加盟店或加盟經營字樣。

三、有關委託銷售契約書之性質

目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任委託銷售契約書則有「在委託期間內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書;依本範本第十一條第一款第(一)目之規定,本範本係屬專任委託銷售契約書性質。

四、有關服務報酬之規定

本範本第五條服務報酬額度,應依內政部規定不動產經紀業報酬計收標準計收。其內容如下:

不動產經紀業報酬計收標準規定事宜如下,並自八十九年七月一日實施。(八十九年五月二日台(八九)中地字第八九七九™八七號函、八十九年七月十九日台(八九)中地字第八九七九五一七號函)

(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。

(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

(三)本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。

(四)經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

五、沒收定金之效力

依坊間一般買賣習慣,承買人支付定金後,該買賣契約視同成立,如承買人不買,出賣人得沒收定金並解除契約。

六、消費爭議之申訴與調解

因本契約所發生之消費爭議,依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定,買方得向賣方、消費者保護團體或消費者服務中心申訴;未獲妥適處理時,得向房地所在地之直轄市或縣(市)政府消費者保護官申訴;再未獲妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。

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