民法債編之租賃權的物權化

定義

即所有權讓與不破租賃，常見有「買賣不破租賃」。主要係為保護租賃關係中弱勢的一方-承租人而生之制度，使出租人無法利用對租賃物之處分，擺脫對承租人應負之義務。故其即便對租賃物有所處分，亦不影響承租人於租賃關係中之地位。

所有權讓與不破租賃

1. 要件：
(1) 出租人已交付租賃物給承租人。
(2) 承租人占有中。
(3) 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
(4) 經公證的租約（超過五年或不定期限）或五年以內的租約。
2. 效果：發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

租賃關係之推定與期限（民法第425條之1）

土地與土地上房屋原同屬一人所有。
(1) 土地所有權讓與他人：
土地受讓人與房屋所有人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
(2) 房屋所有權讓與他人：
土地所有人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
(3) 房屋所有權與土地所有權分別讓與不同人：
土地受讓人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
以上租賃關係，不受二十年之限制。
又出租人就租賃物設定物權，若有妨礙承租人之使用收益，準用前述之規定。

租用基地建築房屋

1. 基地承租人移轉房屋之效力：
租用基地建築房屋，而房屋之所有權移轉，不影響基地與該建築物之租賃關係。
（民法第426條之1）
2. 優先承買權：（民法第426條之2）
(1) 租用基地建築房屋，若出租人出賣基地，承租人有「依相同條件」優先承買之權。
(2) 租用基地建築房屋，若承租人出賣建築物，基地所有人有「依相同條件」優先承買之權。
若有以上情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。
若未通知便將所有權移轉登記與他人，則不得對抗優先承買權人。

【三民輔考-民法概要】