債編各論-2

租賃★★

一、定義

租賃，指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，屬於提供用益之契約。(民法第421條)

二、租賃關係之存在

(一)當事人意思表示合致
原則上以當事人雙方對於租賃契約內容意思表示一致時，則契約成立。惟契約自由亦有限制，關於租賃契約成立、生效之特別規定或其效力、期間之限制詳如下述：
1.不動產租賃契約：(民法第422條)
期限若逾一年，則應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期之租賃。
2.定期租賃：(民法第449條)
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。惟租賃基地建築房屋之契約，並無租賃期限不得逾二十年規定之適用。
租賃關係係因法律規定而推定之，詳請見下述。
(三)租賃契約默示更新(民法第451條)
租賃期限屆滿後，承租人繼續就租賃物有使用收益，且出租人亦無反對之意思表示者，視為以「不定期限」繼續契約。此係法律擬制使契約存在。

三、租賃之效力(權利義務之討論)

(一)承租人之權利義務
1.義務：
(1)支付租金：為承租人之主給付義務。
A.支付租金日期：(民法第439條)
依約定。若無約定，依習慣。若無約定亦無習慣，於租賃期滿時支付。租金係分期支付者，每期屆滿時支付之。租賃物之收益有季節者，收益季節終了時支付之。
B.租金種類：(民法第421條)
以金錢為主，但不以金錢為限。
C.請求減少租金：(民法第435、441條)
若有不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失，得按滅失部分請求減少租金。若就存餘部分不能達租賃目的者，得終止契約。但若係因自己事由導致不能為租賃物全部、一部之使用收益者，不得請求減少租金。
(2)保管責任：(民法第432條)
A.承租人義務：
對於租賃物之保管負有善良管理人之注意義務。並對有生產力之租賃物有維持生產力之義務。
B.損害賠償責任：
若因違反注意義務導致租賃物毀損、滅失，除係依約定之方法或依物之性質所定之方法為使用收益外，有損害賠償責任。
(3)對第三人行為之責任：(民法第433條)
承租人對特定之第三人，應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者，有損害賠償責任。第三人係指承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。
(4)失火責任：(民法第434條)
承租人之失火責任為重大過失責任。若因此導致租賃物火損滅失，則有損害賠償責任。
(5)承租人通知義務：(民法第437條)
租賃關係存續中承租人之義務。
A.通知義務：
租賃物有應由出租人負擔之修繕必要、因防止危害有設備之必要、第三人就租賃物主張權利時，承租人應即時通知出租人。
B.損害賠償責任：
承租人之怠於通知，若導致出租人不能及時救濟者，有損害賠償責任。
2.權利：
(1)租賃物之使用收益權：(民法第423、438條)
承租人對租賃物之使用收益以下列方法為之，否則出租人經阻止無效，得終止契約：
A.依約定。
B.無約定方法者，依租賃物之性質而定之方法。
(2)地上權之登記請求權：(民法第422條之1)
租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
(3)契約終止權：(民法第424條)
租賃物為房屋或其他供居住之處所時，若租賃物有瑕疵且危及承租人、同居人之安全健康，為保護其安全或健康，不論承租人是否於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止契約之權利，皆得終止契約。
(4)轉租權：(民法第443條)★
A.原則：
租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任。故原則上非經出租人承諾，不得轉租他人。
B.例外：
租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
C.效果：
若有違反前述A.B.規定者，出租人得終止契約。
(二)出租人之權利義務
1.權利：
(1)租金收取權：(民法第439、440條)
若承租人不給付租金，出租人得依規定終止契約。
A.租金支付遲延：
出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
B.租賃物為房屋：
遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前述(1)之規定，終止契約。若租金為每期開始時支付者，應於遲延給付逾二個月時始得終止契約。
C.租用建築房屋之基地：
遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前述(2)之規定。
D.於房屋不定期租賃：
尚須注意土地法第100條第3款，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得收回房屋。
(2)不動產出租人之留置權：(民法第445條)
不動產出租人就租賃契約所生之債權，對承租人之物「置於該不動產者」，有留置權。至於留置物是否為不動產出租人所占有，非其留置權行使之要件。
A.例外：
禁止扣押之物，不得作為留置權之客體。
B.就留置物之取償：
於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金限度內取償。
2.義務：
(1)出租人之瑕疵擔保責任：
A.權利瑕疵擔保責任。(民法第424、436條)
B.物之瑕疵擔保責任。
(2)費用之負擔：
A.修繕費：(民法第429、430條)
原則上由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人得依民法第430條終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除之。
B.稅捐：(民法第427條)
由出租人負擔。

四、租賃權之物權化(民法第425、426條、第426條之1)★★

即所有權讓與不破租賃，常見有「買賣不破租賃」。主要係為保護租賃關係中弱勢的一方－承租人而生之制度，使出租人無法利用對租賃物之處分，擺脫對承租人應負之義務。故其即便對租賃物有所處分，亦不影響承租人於租賃關係中之地位。同樣的，承租人對於基地租用也有相同之規定，詳請見下述：
(一)所有權讓與不破租賃
1.要件：
(1)出租人已交付租賃物給承租人。
(2)承租人占有中。
(3)出租人將租賃物所有權讓與第三人。
(4)經公證的租約(超過五年或不定期限)或五年以內的租約。
2.效果：
發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。
(二)租賃關係之推定與期限(民法第425條之1)
土地與土地上房屋原同屬一人所有。
1.土地所有權讓與他人：
土地受讓人與房屋所有人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
2.房屋所有權讓與他人：
土地所有人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
3.房屋所有權與土地所有權分別讓與不同人：
土地受讓人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
4.以上租賃關係，推定使用期間不受20年之限制。
(三)就租賃物設定物權之效力
出租人就租賃物設定物權，若有妨礙承租人之使用收益，準用民法第425條規定。
(四)租用基地建築房屋
1.基地承租人移轉房屋之效力：(民法第426條之1)
租用基地建築房屋，而房屋之所有權移轉，不影響基地與該建築物之租賃關係。
2.優先承買權：(民法第426條之2)★
(1)租用基地建築房屋，若出租人出賣基地，承租人有「依相同條件」優先承買之權。
(2)租用基地建築房屋，若承租人出賣建築物，基地所有人有「依相同條件」優先承買之權。
若有以上情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。若未通知便將所有權移轉登記與他人，則不得對抗優先承買權人。

五、租賃關係之消滅(民法第450條)

(一)租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
(二)未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
(三)房屋之不定期租賃，依土地法第100條，須具法定事由，出租人始得終止租約。

借貸

一、定義

借貸是借用人與貸與人間之無償契約，依其是否移轉借用物之所有權，分成使用借貸與消費借貸。

二、使用借貸

當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。(民法第464條)
(一)要物性
使用借貸，雖不移轉借用物所有權，但須借用物交付後始生效力。
(二)預約
為緩和使用借貸之要物性，使用借貸預約成立後，預約貸與人得撤銷其約定。但預約借用人已請求履行預約而預約貸與人未即時撤銷者，不在此限。(民法第465條之1)
(三)貸與人之權利義務
1.貸與人之義務：
(1)瑕疵擔保責任：(民法第466條)
貸與人故意不告知借用物之瑕疵而導致借用人受損害時，負賠償責任。
(2)有益費用之償還：(民法469條第2項準用第431條第1項)
借用人就借用物支出有益費用而使該物價值增加，貸與人知其情事而不為反對表示者，於借貸關係終止時，應償還其費用。但以現存之增價額為限。
2.貸與人之權利：
(1)終止契約權：(民法第472條)
因法定原因，貸與人得終止契約。其原因如下：
A.貸與人因不可預知之情事，自己須用借用物者。
B.借用人違反約定使用借用物。
C.違反物之性質而定之使用借用物。
D.未經貸與人同意而允許第三人使用借用物。
E.因借用人怠於注意導致借用物毀損或有毀損之虞者。
F.借用人死亡者。
(2)貸與人損害賠償請求權：
即指借用人未盡善良管理人義務時，若因此導致貸與人之損失，貸與人得主張之權利。(民法第468條第2項)
A.借用人未盡善良管理人之義務保管借用物，導致借用物毀損、滅失者，應負損害賠償責任。惟依約定之方法或依物之性質而定之方法使用者，雖致有變更或毀損，不須負損害賠償責任。
B.損害賠償請求權消滅時效：(民法第473條)
(A)期間：六個月不行使，損害賠償請求權消滅。
(B)期間之起算：自貸與人受借用物返還時起算。
(四)借用人之權利義務
1.借用人之權利：
(1)借用物瑕疵導致其受損害之請求權：(民法第466條)
與人有瑕疵擔保責任，若借用人因借用之瑕疵受有損害而有賠償請求權，借用人自借貸關係終止時，六個月間不行使該請求權者，該請求權消滅。
(2)有益費用支出之償還請求權：
見前述(三)(2)之內容。
2.借用人之義務：
(1)依約定方法使用借用物義務：(民法第467條)
借用人使用借用物應依約定方法，若無約定方法，則應依借用之性質而定之方法使用之。且借用人若未經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物。
(2)借用人之保管義務：(民法第468條)
借用人保管借用物，應以善良管理人之注意為之。若有違反導致借用物毀損、滅失，除非係依約定或依物之性質而定之方法使用，否則有損害賠償責任。
(3)通常保管費用之負擔：(民法第469條第1項)
借用人應負擔借用物之通常保管費用。若借用物為動物，其飼養費亦由借用人負擔。
(4)借用人就借用物所增加之工作物，得取回之，但有回復借用物原狀之義務。
(5)返還借用物義務：(民法第470條)
A.借貸契約所定期限屆滿時，借用人有返還借用物之義務。
B.借貸契約未定期限者，應於依借貸目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。
C.借貸未定期限，亦無法依借貸目的定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，此亦為貸與人之權利。
(6)共同借用人之連帶責任：(民法第471條)
數人共借一物者，對於貸與人連帶負責。

三、消費借貸

當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約(民法第474條)。消費借貸為債權契約，也是一種要物契約喔！
(一)移轉借用物
消費借貸，須移轉借用物之所有權，且須借用物交付後始生效力。
(二)消費借貸之預約
其約定之消費借貸有利息或其他報償，當事人之一方於預約成立後，成為無支付能力者，預約貸與人得撤銷其預約。(民法第475條之1)
(三)貸與人之權利義務
1.貸與人之瑕疵擔保責任：(民法第476條)
使用物有瑕疵者：
(1)消費借貸為有利息或其他報償者：貸與人應另易以無瑕疵之物。且不影響借用人之損害賠償請求權。
(2)消費借貸為無報償者：借用人得照有瑕疵原物之價值返還貸與人。若貸與人故意不告知瑕疵存在者，借用人得請求損害賠償。
2.利息、其他報償支付時期：(民法第477條)
於契約所定期限支付之。未定期限者，於借貸關係終止時支付之。惟若借貸期限逾一年，則於每年終支付之。
(四)借用人之權利義務
1.借用人返還借用物之義務：(民法第478條)
(1)返還內容為：
與借用物種類、品質、數量相同之物。
A.有約定期限：
期限內，借用人有返還義務。
B.未定返還期限：
借用人得隨時返還。貸與人亦得定一個月以上之相當期限催告返還之。
(2)返還不能之補償：(民法第479條)
A.若借用人不能依前述(1)之返還內容為返還者，應以其物在返還時、返還地所應有之價值償還之。
B.返還時、地位約定者，以其物在訂約時或訂約地之價值償還之。
(五)金錢借貸之償還方法
1.除契約另有約定，否則依下述法定方法償還之：(民法第480條)
(1)借用物為通用貨幣，返還時已失其通用效力：已返還時有通用效力之貨幣償還之。
(2)約定折合通用貨幣計算，不問借用人所受領貨幣價格之增減，均應已返還時有通用效力之貨幣償還之。
(3)約定以特種貨幣為計算者，以該特種貨幣償還。或按返還時、地之市價，以通用貨幣償還之。
2.以貨物或有價證券折算金錢而借貸：
不論有無反對約定，皆應以該貨物或有價證券按照交付時交付地之市價所應有之價值，為其借貸金額。(民法第481條)

僱傭

一、僱傭

指當事人約定，一方於一定或不定之期限內為他方服勞務，他方給付報酬之契約。(民法第482條)

二、僱傭之效力

(一)僱用人之權利與義務
1.權利：
(1)勞務請求權。(民法第482條)
(2)勞務請求權具專屬性，故僱用人非經受僱人同意，不得將其勞務請求權讓與第三人。(民法第484條第1項)
2.義務：
(1)給付報酬：(民法第482條)
A.允與報酬：
依情形，非受報酬即不服勞務者，視為允與報酬。此時受僱人已服勞務者，則僱用人必須給付報酬，不得主張未約定給付等事由拒絕給付報酬。
B.未約定報酬額：
按照價目表所定給付報酬。無價目表則按照習慣給付之。
C.給付期限：(民法第486條)
依約定。無約定者依習慣。無約定亦無習慣者，依下列規定：
(A)報酬為分期計算者：每期屆滿時給付之。
(B)報酬非分期計算者：勞務完畢時給付之。
(2)對受僱人之保護義務：(民法第483條之1)
僱用人應依情形為必要之預防，使受僱人之生命、身體、健康於服勞務時無受危害之虞。
(二)受僱人之權利與義務
1.權利：
(1)報酬請求權：
另僱用人受領勞務若有遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。但若有因此而節省之費用或取得之利益，或怠於取得之利益，僱用人得自報酬中扣除。(民法第487條)
(2)賠償請求權：(民法第487條之1)
因服勞務致受損害，若非可歸責於受僱人自己，則可向僱用人請求損害賠償。另若損害之發生別有應負責之人時，僱用人得對其請求賠償。
2.義務：
(1)勞務之給付：(民法第482、484條)
依約定為之。且勞務有專屬性，受僱人非經僱用人同意，不得使第三人代服勞務。
(2)特種技能保證：(民法第485條)
受僱人明示或默示保證有特種技能時，若無，則僱用人得終止契約。

三、僱傭關係消滅

1.契約之終止：(民法第484、485、488、489條)
(1)契約當事人之一方違反勞務專屬性規定時，他方得終止契約。
(2)受僱人無其保證之特種技能時，僱用人得終止契約。
(3)重大事由之終止：
當事人之一方遇有重大事由，不論僱傭契約是否定有期限並且屆期，得隨時終止之。惟若該重大事由係因當事人之一方過失而生，他方有損害賠償請求權。
(4)其他：
僱傭雖未定期限，亦不能依勞務之性質或目的定其期限者，各當事人得隨時終止契約。惟若習慣有利於受僱人時，從其習慣，以保護受僱人之權利。
2.契約屆期：(民法488條第1項)
僱傭定有期限者，期限屆滿則僱傭關係消滅。