民法物權編之所有權-公同共有與準共有、準公同共有 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法物權編之所有權-公同共有與準共有、準公同共有

公同共有

依法律規定或依契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。如合夥(民法第668條)、遺產之繼承(民法第1151條)、夫妻共同財產制(民法第1031條)、祭祀公業。

公同共有之效力(民法第827~830條)

1. 管理:民法第828條第2項準用同法第820條關於公同共有之管理。
2. 處分:(民法第828條第3項)
(1) 原則:應得公同共有人全體之同意。
(2) 例外:
土地法第34條之1第4項:「前四項規定,於公同共有準用之。」其中同條第1項,關於共有土地、建物之處分以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之等規定,與公同共有人全體同意方得處分公同共有物之規定有所出入,觀司法院釋字第562號解釋文與理由書如下:
A. 土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」同條第五項規定:「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內,促進共有物之有效利用,以增進公共利益。同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分,如為讓與該共有物,即係讓與所有權;而共有物之應有部分,係指共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
B. 按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同;而土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分,係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列,是所謂共有土地或建築改良物之處分,就讓與該共有物言,即係讓與其所有權,共有物其他物權之讓與,亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與,若得準用土地法上揭第1項規定,亦可便利不動產所有權之交易,或進而減少共有人之人數或消滅共有關係,促進共有物之有效利用,實現土地法首揭規定之立法意旨。是以,公同共有不動產應有部分之讓與,自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
C. 總結以上,可知公同共有之土地、建地仍有土地法第34條之1的適用。另解釋文中所稱之「應有部分」即指公同共有人的潛在應有部分。
3. 外部關係(公同共有人之權利義務):
(1) 依公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
(2) 共有物請求權:民法第828條第2項準用同法第821條。
4. 分割:
(1) 原則:
公同關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。
故若公同共有人欲分割公同共有物,須待公同關係消滅後方得為之。
(2) 公同關係之消滅原因:公同關係終止、公同共有物之讓與。
(3) 分割:
公同共有物之分割除法律另有規定外,準用規於共有物分割規定,即民法第824條之2~第826條。
5. 公同共有物讓與之效力與責任:民法第828條第2項準用同法第826條之1。

準共有、準公同共有

「共有」一節之規定,於所有權以外之財產權,由數人共有、公同共有者,準用之。
(民法第831條)

【三民輔考-民法概要】  

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