土地法之土地使用-房屋及基地租用 不動產經紀人

作者:陳仕弘

土地法之土地使用-房屋及基地租用

準備房屋及其租金

城市地方,應由政府建築相當數量之準備房屋,供人民承租自用之用。
房屋之租金,不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。

房屋租用

1. 租金之限制

(1) 城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金,超過前述定者,該管直轄市或縣(市)政府得依所定標準強制減定之。
(2) 所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。

2. 擔保金額之限制

(1) 以現金為租賃之擔保者,其現金利息視為租金之一部。利率之計算,應與租金所由算定之利率相等。
(2) 擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金,超過前述限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。

3. 收回房屋之限制

出租人非因下情形之一,不得收回房屋:
(1) 出租人收回自住或重新建築時。
(2) 承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
(3) 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
(4) 承租人以房屋供違反法令之使用時。
(5) 承租人違反租賃契約時。
(6) 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

4. 爭議之調處

因房屋租用發生爭議,得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,得向司法機關訴請處理。

新建房屋稅捐之減免

直轄市或縣(市)政府為救濟房屋不足,經行政院核准,得減免新建房屋之土地稅及改良物稅,並定減免期限。

自住房屋間數之限制

城市地方每一人民自住之房屋間數,得由直轄市或縣(市)政府斟酌當地情形,為必要之限制。
但應經民意機關之同意。

基地租用

1. 聲請地上權登記

租用基地建築房屋,應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內,聲請該管直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記。

2. 租賃收回基地之限制

租用建築房屋之基地,非因下列情形之一,不得收回:
(1) 契約年限屆滿時。
(2) 承租人以基地供違反法令之使用時。
(3) 承租人轉租基地於他人時。
(4) 承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。
(5) 承租人違反租賃契約時。

3. 基地之優先購買權

(1) 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
(2) 前述優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

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