公寓大廈管理-管理組織

(一)區分所有權人會議之召開(寓25、寓28、寓30)

1.起造人之召開：
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。

2.定期會議：
區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。

3.臨時會議：
有下列情形之一者，應召開臨時會議：

(1)發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

(2)經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

4.召開會議之通知方法：
區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

5.管理委員之選任：
管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

(二)區分所有權人會議召集人之產生(寓25)

1.召集人之選任：
區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。

2.指定臨時召集人：
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

(三)區分所有權人會議之決議

1.表決權之計算：(寓27)

(1)各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

(2)區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

(3)區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

2.決議之計算：(寓31)
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

3.未獲致決議時重新開議之要件：(寓32)

(1)區分所有權人會議依規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

(2)決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

(3)前述(1)之會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

4.決議之效力：(寓33)
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：

(1)專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。

(2)公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

(3)依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

5.會議紀錄製作及公告：(寓34)
區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

(四)管理委員會之成立及管理負責人之選任(寓29)

1.公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。

2.管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。

3.管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。

4.公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

5.公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

(五)管理委員會之職務範圍(寓36)

管理委員會之職務如下：

1.區分所有權人會議決議事項之執行。

2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

3.公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

4.住戶共同事務應興革事項之建議。

5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

6.住戶違反第六條第一項規定之協調。

7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

9.管理服務人之委任、僱傭及監督。

10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

13.其他依本條例或規約所定事項。

(六)管理委員會於民事訴訟上之能力

管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。(寓38)

(七)管理委員會應向區分所有權人會議負責

管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。(寓39)