不動產估價方法之成本法-估計建築物折舊額的方法 不動產經紀人

作者:陳仕弘

不動產估價方法之成本法-估計建築物折舊額的方法

不動產估價方法之成本法-估計建築物折舊額的方法

1. 觀察法

建物累積折舊額之計算,除考量物理與功能因素外,並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態,考量經濟因素,觀察維修及整建情形,推估建物之賸餘經濟耐用年數,加計已經歷年數,求算耐用年數,並於估價報告書中敘明。

2. 耐用年數法

建物累積折舊額之計算,應視建物特性及市場動態,選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。
(1) 等速折舊路徑(直線型):
可採用定額法(又稱為直線法或平均法)。此種方法假定在不動產之耐用期間,每年之減價額相同。故每年之減價累計額,與經過年數成正比例增加,則減價累計額或重新建造原價扣除減價累計額之積算價格均成一直線。
(2) 初期加速折舊路徑(凸型):
可採用定率法(又稱為餘額遞減法或定率遞減法)。此種方法是以一定折舊率,對經過折舊之不動產殘餘價格,計算每年之減價額。依據此種方法計算折舊額,以取得資產當年最大,以後有漸減之傾向,是一種加速折舊之方法。
(3) 初期減速折舊路徑(凹型):
可採用償債基金法(又稱轉投資法)。此種方法每年提存一定折舊額,此折舊額按複利。即利用每年折舊與複利的累積,期能等於建物之現值,並於建物使用年限屆滿時全部收回。

【三民輔考-不動產估價概要】

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