常見問題 - 地政士

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問1:什麼是地政士?

就是過去的土地代書。依地政士法第16條規定,地政士得執行以下業務:

  1. 代理申請土地登記事項。
  2. 代理申請土地測量事項。
  3. 代理申請與土地登記有關之稅務事項。
  4. 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
  5. 代理申請土地法規規定之提存事項。
  6. 代理撰擬不動產契約或協議事項。
  7. 不動產契約或協議之簽證。
  8. 代理其他與地政業務有關事項。

問2:為什麼一定要考地政士?

※有證照才能執業

地政士要通過特考才能執業,服務的範圍有:

  1. 買賣契約書之簽訂
  2. 買賣條件之斡旋
  3. 代辦申請土地登記移轉之業務

沒有證照而施行地政士業務的人,依地政士法第49規定:「未依法取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止,而擅自以地政士為業者,處新臺幣五萬元以上二十五萬元以下罰鍰。」

※地政士的收費是「專業+代辦」的費用。

地政士的業務,不可能一次只承辦一種,因此信望愈高、業務愈多、收入愈大!平均每項業務收費1,000~12.000不等:

承辦事項 收費份 承辦事項 收費份
訂立契約手續費 2,000 預告登記 6,000
土地移轉登記 6,000 交換登記 6,000
建物移轉登記 6,000 土地鑑界 2,000
抵押權立設定登記 4,000 房屋租賃法院公證 2,000
他項權利變更登記 4,000 申報遺產、贈與稅 5,000
他項權利移轉登記 6,000 法院拋棄繼承聲請 2,000
抵押權塗銷登記 2,500 自用住宅增值稅 2,000
繼承登記 20,000 申請自耕能力登記證明 2,000
分割繼承 16,000 申請分區證明 1,000
書狀補發、換發 4,000 無訂/三七五租約證明 1,000
土地建物合併分割 4,000 陳情書、合約書 2,000
共有物分割(繁雜案件另議) 4,000 建物設籍房屋門牌申請 2,000
姓名住所變更、更正 2,000 存證信函、和解書 3,000
地目變更 2,000 公有畸零地承購 面議
地上權地役權登記典權、永佃權登記 4,000 自用住宅土地增值稅重購退稅申請 面議
※以上收費依業界各公司不同

問3:地政士與不動產經紀人該考哪個呢?

不論想從事「代書」或「房仲」工作,此兩種證照都極為重要,地政士主要負責申請土地登記、不動產契約或地政業務相關事項;擁有不動產經紀人證照才能在不動產相關交易文件簽章,依法規定房仲公司每20人就必須有1位不動產經紀人。若未來想自行開業,同時擁有兩張證照更能贏得客戶信賴,擴大業務與服務。有了地政士證照,未來只要再多準備2科即可報考不動產經紀人,投考效益極高。

問4:地政士證照有用嗎?

  1. 在專業分工的證照時代,就業加薪更有保障,不用擔心失業問題。
  2. 未來可獨立開業,自己當老闆,創辦地政士事務所,薪水三級跳,年薪破百萬。
  3. 考取地政士與不動產經紀人雙證照(考科重複好準備),贏得客戶信賴度,成為市場炙手可熱的專業人才,更能擴展自身業務與服務,豐富收入來源。
  4. 可跨考公職與國營事業,在考科重複下,準備起來更得心應手。公務員工作穩定、福利多,是另一個人生選擇。

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問1:報考資格為何?

另外,土地法第37條之一修正公布施行前,已經從事土地登記專業代理業務(及土地代書),並於修法後仍繼續執業未取得證照,而有地政機關核發之證明文件者,也可以報考。

問2:考哪些科目?

佔分比率 考科 題目內容
普通科目10% 國文(120分鐘) 多元型式之作文題
專業科目90% 民法概要與信託法概要 民法包含民法總則編及民法債編、民法物權編、民法親屬編及民法繼承編。信託法一定考一題。
土地法規 包含土地法、平均地權條例、土地徵收條例、地政士法、建築受益費徵收條例、地政士法
土地稅法規 包含土地稅 、房屋稅、契稅條例、遺產及贈與稅、稅捐稽徵法、工程受益費徵收條例
土地登記實務 主要內容為實際作業時之所之程序與規範等。
  1. 題型皆為申論題。
  2. 國文 X 10% + 專業科目總平均 X 90% → 滿60分便算及格。
  3. 若有一科為0分,或專業科目平均未達50分者,即為不及格。

問3:地政士考試,各科準備要領

※國文

  1. 目標60~80分
  2. 作文:閱卷老師改每份考卷只有30至60秒的時間,因此格式完備非常重要
開門見山 第一段的第一句很重要!一定要在第一句就破題,例如:
「容忍與互信」,可以寫:
「容忍與互信是一件很重要的事!」
「讀書與明理」,可以寫:
「讀書與明理是生活中很重要的一個課題!」
秘訣就是:看不懂的題目就把它抄一遍,再加上「很重要」、「一定要重視」的言語,就是破題了。
首尾呼應 除了第一段,最後一段也很重要,最後一句一定要跟第一段第一句有關連,例如:
「容忍與互信」,可以寫:
「因此,容忍與互相真的是一件很重要的事!」
「讀書與明理」,可以寫:
「所以說,我們在生活中怎麼能不重視讀書與明理這個課題呢?」
秘訣就是:把第一段的第一句用另一種方式重寫一遍就是了!
分四段 作文一定要分四段,閱卷老師只會看第一段跟最後一段,所以可以第三段抄第一段的、第二段抄第四段的,用不一樣的字句表達同樣意思即可,閱卷老師沒時間去讀完整篇的。
寫滿七頁 有幾頁就寫幾頁,寫滿最好!當其他人都只寫一半的頁數時,你是寫滿的,會給閱卷老師很深刻的印象。

※民法概要與信託法概要

  1. 目標60~80分
  2. 申論題:共4題。新修法必考1題、信託法必考1題。
  3. 念法律科目的方法不用背,要了解法律是如何編寫,就知道該如何念法律科目。架構:
主體
(不變的規則)
法律限制
(罰與不罰)
行為控制
(萬一發生&例外)

※如何寫申論題?

申論題≠簡答題(最好寫20至30行)寫申論題是有格式的,按照下表:

※土地登記實務

此科有實務經驗較好準備,考試的內容為實際作業時之所遇到之程序與規範等。

※土地法規、土地稅法規

  1. 目標60~80分
  2. 題目分「稅」、「法」兩個方向,分數各佔一半:
土地稅 一題
房屋稅、契稅條例 一題
遺產稅、贈與稅、稅捐稽徵法 一題
土地法 一題
平均地權條例、土地徵收條例 一題
地政士法 一題
建築受益者新增條例 一題