估價方法-10

四、成本法之應用─土地開發分析法

(一)定義

  
土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。(估70)「土地開發分析法」為成本法於宗地估價之一種應用方法。

(二)估價程序(估71)

土地開發分析法之估價程序如下：

1.確定土地開發內容及預期開發時間。
2.調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：
(1)土地開發分析估價應蒐集之資料如下：
A.勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
B.影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
C.勘估標的相關交易、收益及成本資料。
(2)土地開發分析法估價除上述(1)蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：(估72)
A.開發構想計畫書。
B.建築設計圖說或土地規劃配置圖說。
C.建照申請書或建造執照。
D.營造或施工費資料。
E.規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
F.資本利率。
G.開發或建築利潤率。
3.現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：
現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：(估73)
(1)調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。
(2)確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔。
(3)市場交易資料之蒐集、調查。
(4)週遭環境土地建物及公共設施開發程度。
 
4.估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：
(1)開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：(估74)
A.依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積。
B.未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。
(2)前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。
5.估算開發或建築後總銷售金額：(估75)
(1)開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。
(2)可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。