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98年不動產經紀人考試

【98年不動產經紀人民法:申論題1】

有關「繼承人對於被繼承人債務,負法定限定責任」,請依民國97年1月2日、5月7日及98年6月10日修正公布之民法繼承編,說明其內容及98年6月10日之修正理由。(25分)
擬答:(一)為避免繼承人因不瞭解被繼承人債務狀況,而未於繼承開始後法定期間內辦理拋棄繼承(或限定繼承),致承擔大筆債務,民法繼承編近年陸續修正繼承人對於被繼承人之法定限定責任,茲分述如下:
1.民國97年1月2日修正民法第1148條第2項:「繼承人對於繼承開始後,始發生代負履行責任之保證契約債務,以因繼承所得之遺產為限,負清償責任。」此乃因繼承人對於被繼承人保證債務之存在多不知情,致常莫名承受被繼承人之保證債務,為合理保障繼承人權益,爰修正規定繼承人以因繼承所得遺產為限,負前揭清償責任。
2.民國97年5月7日增定民法繼承編施行法第1條之2第1項規定:「繼承在民法繼承編中華民國九十七年一月四日前開始,繼承人對於繼承開始後,始發生代負履行責任之保證契約債務,由其繼續履行債務顯失公平者,得以所得遺產為限,負清償責任。」以在對繼承人顯失公平的前提下,使民法第1148條第2項保障繼承人之規定得溯及至97年1月4日前開始的繼承事件。另同條第2項規定:「前項繼承人依中華民國九十七年四月二十二日修正施行前之規定已清償之保證契約債務,不得請求返還。」以平衡保障債權人之權益。
(二)為擴大保障繼承人免於因不知情而繼受被繼承人之債務,導致終身負債,引發社會問題,98年6月10日民法第1148條第2項又修正為:「繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。」此修正取消之前繼承人須限於「保證契約債務」始得享有法定限定責任之規定,全面性地讓繼承人均得以因繼承所得遺產為限,負擔被繼承人之債務清償責任,並同時刪除原民法中限定繼承之規定,使今後繼承人對於被繼承人之債務僅負法定限定責任成為繼承法之常態。

命中事實:民法概要

詳見:

1.三民補習班教材98民法概要HGCP8-1p80 二
 P80
(二)掌握最新法規:
考試相關法規經常翻修,而修正之法規往往是考試之重點,本書根據最新法規編寫,例如98年6月修正公布之民法「全面限定繼承」之相關規定,必是下次考試命題重點。

 

2.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2編輯大意(二)、p75~p76 三
pIII
(二)掌握最新法規:
考試相關法規經常翻修,而修正之法規往往是考試之重點,本書根據最新法規編寫,例如98年6月修正公布之民法「全面限定繼承」之相關規定,必是下次考試命題重點。

P75~76
(二)繼承之標的(民1148、1148-1)
1.繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
2.繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得之遺產為限,負清償責任。
3.繼承人在繼承開始前二年內,從被繼承人受有財產之贈與者,該財產視為其所得遺產。前述財產如已移轉或滅失,其價額,依贈與時之價值計算。

 

2.三民 補習班教材《民法概要(二)HACP8-2》P273、282;《民法不動產總複習HGCP8-1》 P85(且上課時有預告這個部分很可能會出題)

 

 

【98年民法:申論題2】

承租人甲向出租人乙承租耕地後,14年6個月間既未請求乙交付耕地且迄未支付租金,並坐令乙在該耕地上建築房屋,種植果樹。嗣後甲發現消滅時效期間即將完成,乃向乙請求拆屋並交付耕地,以供耕作。請問:
(一)甲之請求是否有理?(7分)
(二)理由為何?(18分)
擬答:甲得否依民法第421條規定請求乙拆屋並交付耕地?分析如下:
(一)甲、乙租賃契約已成立、生效:甲、乙為完全行為能力人、租賃耕地之標的適法、可能、確定、妥當,且雙方意思表示均健全,故租賃契約成立、生效。
(二)甲原則上得依民法第421規定請求乙拆屋並交付耕地:
1.民法第421條規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」;民法第125條規定:「請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。」
2.本例甲乙租賃契約成立生效達14年6個月,甲前雖未行使民法第421條請求權,請求乙交付耕地予甲使用收益,但消滅時效並未完成,故甲原則得上得依民法第421條請求乙拆屋並交付耕地。
(三)乙可行使民法第264條同時履行抗辯權或民法第458條終止權,拒絕甲之請求。
1.乙可行使民法264條第1項之同時履行抗辯權:民法第264條第1項規定:「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。」本例甲遲未給付任何租金,故乙可行使前揭同時履行抗辯權,暫時拒絕甲拆屋交付耕地之請求。
2.乙可行使民法第458條終止權:民法第458條規定:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一、(略)二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三、(略)。四、租金積欠達兩年之總額者。五、(略)。」本例甲係非因不可抗力而不為耕作達一年以上,且從未繳交任何租金,故乙得行使前揭終止權,使租賃契約無效,拒絕拆屋交付耕地。
(四)綜上所述,甲原則上得依民法第421規定請求乙拆屋並交付耕地,但若乙行使民法第264條同時履行抗辯權或民法第458條終止權,則甲不得請求乙拆屋並交付耕地。

命中事實:民法概要

詳見:

1.三民輔考出版《98民法概要HGCP8-1p38八(一)、九(一)

 P38
八、(一)第264條:(同時履行抗辯權)
「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者,不在此限。
他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。」
九、租賃(一)
第425條 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。


2.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p31十一(一)、p42~p46十六
 P31
(一)同時履行抗辯權(民264)
1.因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。
2.他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。

 P42
十六、租賃
(一)定義
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。(民421)

 P46
1.定有期限者:(民458)
耕作地租賃於租期屆滿前,有下列情形之一時,出租人得終止契約:
(1)承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。
(2)承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。
(3)承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。
(4)租金積欠達兩年之總額者。
(5)耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

 

3.三民補習班教材《民法概要(一)教材HACP8-1》P47~48、P95、P124~125

 

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