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98年不動產經紀人考試

【98年不動產經紀人不動產估價概要:申論題1】

一、請依不動產估價技術規則說明區域因素調整與個別因素調整的意義。(15分)當估價師進行比較分析勘估標的與比較標的之區域因素調整與個別因素差異,同時採用百分率法進行調整,請以列式說明:「勘估標的之區域條件相較於比較標的好10%,然而個別條件差5%」。(10分)
擬答:
(一)意義:
1.區域因素調整:
所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
2.個別因素調整:
以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
(二)勘估標的之試算價格
=比較標的之價格×交易情況修正×價格日期修正×區域因素修正×個別因素修正
=比較標的之價格×交易情況修正×價格日期修正×(110%/100%)×(95%/100%)

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-1》P24-P26(四)

P24
3.區域因素調整:
所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,以便進行個別因素比較,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。另外,得須同一供需圈才能比較,以及類似地區須進行區域因素調整;近鄰地區則毋須。
4.個別因素調整:
以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
(二)調整方法
1.百分率法:
將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較,並依優劣程度或高低等級所評定之「差異百分率」進行價格調整之方法。

P25~26
釋例:擬對一宗素地進行估價,搜集同一供需圈比較案例數個,試求其比較價格。
1.交易單價每坪20萬,屬員工價,較市價便宜一成,位於類似地區,區域條件較勘估標的佳6%,個別條件較勘估標的差8%,成交至價格日期地價下跌3%。
2.交易單價每坪24萬,屬正常價格,位於類似地區,區域條件較勘估標的差4%,個別條件較勘估標的佳5%,成交至價格日期地價下跌6%。
3.交易單價每坪16萬,屬法拍價,較市價便宜,位於近鄰地區,個別條件較勘估標的差1%,成交至價格日期地價水準不變。
4.交易單價每坪22萬,屬正常價格,位於類似地區,區域條件較勘估標的佳3%,個別條件較勘估標的差2%,成交至價格日期地價上漲1%。
【擬答】
1.計算公式:
比較標的之價格×交易情況修正×價格日期修正×區域因素修正×個別因素修正=勘估標的之試算價格
2.求各案例之試算價格:
(1)20萬×(100%/90%)×(97%/100%)×(100%/106%)×(100%/92%)=22.10萬
(2)24萬×(100%/100%)×(94%/100%)×(100%/96%)×(100%/105%)=22.38萬
(3)本案例依不動產估價技術規則第23條規定,該法拍價倘若無法掌握及量化時,應不予採用。是以,本案例應捨棄不用。
(4)22萬×(100%/100%)×(101%/100%)×(100%/103%)×(100%/98%)=22.01萬
3.將上述三個試算價格考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的之比較價格單價每坪為22.16萬。


2.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P93(四)3-4、P94五(一)

 P93
3.區域因素調整:
所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
4.個別因素調整:
以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
 P94
(五)調整方法(估19)
1.百分率法:
將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較,並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:申論題2】

二、成本法使用時必須求取所謂重新建造原價,請分別說明重建成本與重置成本的意義。(10分)此外,由於隨建築物使用的效用遞減,造成估價上必須進行減價,請說明造成減價的主要因素有那些?(15分)
擬答:
(一)成本:
1.重建成本:
指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。
2.重置成本:
指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。
(二)折舊原因:
1.物理因素:
建物經過人為使用,及自然因素致使材料老化、結構衰退等所造成價值之減損。
2.功能因素:
建物因外型、材料及設備老舊落伍等所造成價值之減損。
3.經濟因素:
建物因外部經濟環境衰敗等所造成價值之減損。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-1》P32(二)1-2、P36-P37(二)

 P32
(二)成本種類
1.重建成本:
指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。
2.重置成本:
指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。
 P36~37
(二)折舊原因
1.物理因素:
建物經過人為使用,及自然因素致使材料老化、結構衰退等所造成價值之減損。
2.功能因素:
建物因外型、材料及設備老舊落伍等所造成價值之減損。
3.經濟因素:
建物因外部經濟環境衰敗等所造成價值之減損。

2.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P100(二)、P101(五)
 P100
(二)重建成本與重置成本(估48)
建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採重置成本替代之。
1.重建成本:
指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。
2.重置成本:
指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。
 P101
(五)建物折舊額之計算(估65)
建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。
1.經濟耐用年數:
指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。
2.物理耐用年數:
指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。
建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題1】

下列何者為建物興建之間接成本?(A)營造或施工費 (B)建築利潤 (C)規劃設計費 (D)人工成本
解析:不動產估價技術規則第76條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P356第26題

 P356
(B) 26 下列何者不屬於土地建築開發之間接成本?(A)規劃設計費 (B)施工費 (C)稅捐及其他負擔 (D)管理費
解析:不動產估價技術規則第76條第2款。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題2】

主張聯合貢獻說之大樓估價,需運用下列何項比率求之?(A)共同部分價值比率 (B)地價分配率 (C)樓層別效用比率 (D)專有部分價值比率

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-3~4》P96第7題

 P96
(B)主張聯合貢獻說之大樓估價需運用下列何種比率?(A)地價分配率 (B)樓層別效用比率 (C)專有部分價值比率 (D)共同部分價值比率。(88經紀人普考)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題3】

可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價之乘積,依土地開發分析,該乘積係指:(A)土地開發分析價格 (B)建築總費用 (C)預期總銷售金額 (D)不動產取得之總成本
解析:不動產估價技術規則第75條第1項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-2》P64

 P64
(五)估算開發或建築後總銷售金額
1.開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題4】

土地開發分析中,係以何者推估營建費用?(A)建物殘餘法 (B)收益資本化法 (C)成本法 (D)分配法

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P103八、(一)

 P103
土地開發分析,指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題5】

對於大賣場等商用不動產,使用初期營收價值高、建物保養維護較佳者,宜採何種折舊方法?(A)定額法 (B)償還基金法 (C)定率法 (D)年數合計法

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-1》P39

 P39
折舊額:定率法>定額法>償還基金法

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題7】

因建物結構或設計上的瑕疵,導致建物改良價值相對折舊減價的原因,係指何項因素?(A)功能的 (B)物理的 (C)經濟的 (D)實體的

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-1》P42第16題

 P42
由於建築物與基地之配合不適宜、設計不良致效率降低,所引起之不動產相對減價,可認定為何種因素減價?(A)經濟的 (B)功能的 (C)物理的 (D)社會的。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題8】

不動產估價額之決定,下列何項不採行?(A)將各估價方式評估之價格合計後平均之 (B)估價資料完整性 (C)估價資料可信度高 (D)最符合估價目的
解析:不動產估價技術規則第15條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P91(五)1.

 P
(五)整理、比較、分析資料(估15)
1.不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異,考量價格形成因素之相近程度,決定勘估標的價格,並將決定理由詳予敘明。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題9】

同一供需圈內,勘估標的與比較標的間,能成立什麼關係?(A)供需關係 (B)適合關係 (C)替代關係 (D)預測關係
解析:不動產估價技術規則第2條第11款。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P89(十一)

 P89
(十一)同一供需圈
指比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題10】

下列何種因素屬於個別因素?(A)當地治安 (B)當地氣候 (C)臨路 (D)污水處理廠
解析:
(A)當地治安屬區域因素。
(B)當地氣候屬一般因素。
(D)污水處理廠區域因素。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P87(三)2.

 P87
2.街道條件:
包括鄰接街道寬度、交通、結構等。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題11】

不動產估價之評估,常運用電腦採迴歸模型,就各項特徵、數量及價格組合加總而成,試問其理論依據為何?(A)最高最有效使用原則 (B)外部性原則 (C)機會成本原則 (D)貢獻原則

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P84(四)

 P84
(四)貢獻原則
對不動產某一部分進行估價時,應分析其對整體不動產之貢獻。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題12】

不動產估價常用之比較法、成本法與收益法三大評價法之基礎為何?(A)替代原則 (B)外部性原則 (C)均衡原則 (D)適合原則

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P84(二)

 P84
(二)替代原則
效用相似的不動產間,具有某種程度之替代性,故同一市場上具有相近效用的不動產,其價格會趨於一致。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題13】

探討社會總體特性及確定經濟社會普遍影響不動產價格之因素者,係指:(A)一般因素 (B)區域因素 (C)個別因素 (D)特性因素

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P86二、(一)

 P86
(一)一般因素
指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題14】

下列何種估價方式,係以未來期望利益來計算不動產價值?(A)比較方式 (B)成本方式 (C)收益方式 (D)預期開發法

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P95六、(一)

 P95
六、收益法
(一)定義
收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等方法。依收益法所求得之價格為收益價格。(估28)
1.直接資本化法:
指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。計算公式如下:(估29、估30)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題15】

下列何者屬於不動產市場特徵?(A)完全的資訊 (B)資源無法充分流通 (C)產品之同質性 (D)沒有人為干預

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-1》P7

 P7
(二)不動產之特性
1.不動性:
位置不變、不可移動。
2.長久性:
使用收益期間相當長久。
3.異質性:
每宗土地區位不同,每棟建物之設計、結構、座向、利用及適用法規亦不同。
4.高價性:
屬價格昂貴之財貨。
5.地域性:
與周遭環境密不可分,價格受區位影響很大如:
(1)依賴關係:高級住宅區與不動產價格之相互關係。
(2)補充關係:觀光地區與不動產價格之補充關係。
(3)協力關係:地區繁榮與否與不動產價格之協力關係。
6.投資消費雙重性:
是一種兼具資本財消費財。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題16】

下列何者僅適用於不具市場性之不動產估價?(A)特定價值 (B)特殊價值 (C)使用價值 (D)保險價值
解析:不動產估價技術規則第2條第4款。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p88(四)

 P88
(三)特定價格
指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題17】

蒐集比較實例之價格,下列何者不宜採用?(A)實例價格屬正常價格 (B)與勘估標的之使用性質相同 (C)位於同一供需圈之近鄰地區 (D)交易情況無法有效掌握
解析:不動產估價技術規則第12條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P92(二)

 P92
(二)蒐集比較實例
不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例:(估12)
1.實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
2.與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
3.與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
4.實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題18】

下列何者不屬估價先期作業之基本事項?(A)估價目的 (B)蒐集資料 (C)價格日期 (D)確認勘估標的內容
解析:不動產估價技術規則第9條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P90(一)

 P90
(一)確定估價基本事項
確定估價基本事項如下:(估9)
1.勘估標的內容。
2.價格日期。
3.價格種類及條件。
4.估價目的。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題19】

依據不動產估價技術規則,下列何者是土地建築開發之直接成本?(A)規劃設計費 (B)廣告費 (C)營造或施工費 (D)管理費
解析:不動產估價技術規則第76條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-2》P64(六)2.

 P64
2.直接成本(土地開發或建築成本)(C):
(1)營造或施工費。
(2)直接材料費、直接人工費;間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤等。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題20】

下列何者非屬不動產估價技術規則規定之權利估價種類?(A)地上權 (B)租賃權 (C)都市更新權利變換 (D)商標權
解析:不動產估價技術規則第114條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P109 十三

 P109
十三、權利估價
權利估價,包括地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權、容積移轉及都市更新權利變換之估價。權利估價,應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。(估114、估115)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題21】

某甲向某乙承租房屋乙棟,約定每月租金為10,000元,押金2個月,假設年利率為1%,請問某甲1年支付之實質租金為多少元?(A)10,200元 (B)120,000元 (C)120,200元 (D)140,000元
解析:10,000×12+10,000×2×1%=120,200(元)

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p357第36題

 P357
(C)  傑克向蘿絲租房屋一戶,約定每月租金2,000元,押金兩個月,假設年利率5%,其一年支付之實質租金為多少元?(A)24,000元 (B)24,100元 (C)24,200元 (D)28,000元
解析:2000×12+2000×5%=24,200(元)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題22】

不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?(A)支付租金 (B)經濟租金 (C)實質租金 (D)契約租金
解析:不動產估價技術規則第130條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.
三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p111十四
 P111
十四、租金估價 
不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則。(估130)估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。(估129)不動產租金估計,應視新訂租約與續訂租約分別為之。(估131)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題23】

評估5層樓公寓價格時,若其各層之建物價格均相同,請問是採用何種學說為基礎進行估價?(A)最高最有效原則 (B)建物貢獻原則 (C)土地貢獻原則 (D)聯合貢獻原則
解析:土地貢獻說主張計算土地價值時,以建物成本價格(僅含建物正常利潤,未含房地結合利潤),由不產總額中扣除之,求得土地價值,將房地結合之超額利潤判歸土地。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-3~4》P90(二)

 P90
(二)貢獻原則
1.土地貢獻說:
(1)在分別計算不動產價值時,有關不動產之超額利潤是因土地區位特性所貢獻,故主張計算土地價值時,以建物成本價格(僅含建物正常利潤,未含房地結合利潤),由不產總額中扣除之,求得土地價值(房地結合之超額利潤歸土地)。
(2)將房地結合之超額利潤判歸土地。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題24】

將平面地價(基地價格)作立體上下分配到各樓層的比率,稱為:(A)樓層別效用比 (B)土地持分比率 (C)高度價格比率 (D)地價分配率

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-3~4》P91(四)1.(2)

 P91
(2)因建物各層建造成本相同,樓房價差應當反映在地價方面,故各樓層地價格扣除各樓層建物成本後,所餘之價格為各樓層土地價格,各樓層地價之差異比例,即為地價分配率。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題25】

對即將進行開發之宗地,較適合運用何種方法進行估價?(A)分配法 (B)差額法 (C)土地開發分析法 (D)抽取法
解析:不動產估價技術規則第70條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P103八、(一)

 P103
土地開發分析,指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題26】

有一棟5層樓公寓,各樓層之建築面積皆相同,其中4樓單價為每坪20,000元,5樓單價為每坪25,000元,若4樓之樓層別效用比為100%,請問5樓之樓層別效用比為多少?(A)150% (B)130% (C)115% (D)125%
解析:25,000÷20,000×100%=125%

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-3~4》P92

 P92
《範例2》
有一五層之建物,各樓層售價及面積如下表,試計算各樓層之樓層別效用比:(建物價格占房地總價之比率為45%)
樓層 面積(坪) 售價(萬/坪)

樓層

面積(坪)

售價(萬/坪)

1

200

65

2

250

45

3

250

45

4

200

40

5

200

50

【簡答】


 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題27】

建物估價,以何種估價方法估價為原則?(A)成本法 (B)比較法 (C)收益法 (D)定額法
解析:不動產估價技術規則第108條第1項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P109十二、(一)1.

 P109
1.建物估價,以成本法估價為原則。辦理建物估價時,其附屬設施得一併估計之。(估108)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題28】

有關房地估價之說明,下列何者錯誤?(A)實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以實際建築使用合法部分之現況估價,並敘明法定容積對估值之影響 (B)附有違章建築之房地估價,其違建部分以合法建築物價值之三分之一予以評估 (C)未達最有效使用狀態之房地估價,應先求取其最有效使用狀態之正常價格,再視其低度使用情況進行調整 (D)建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物,應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價,並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明
解析:(C)依不動產估價技術規則第103條之規定,附有違章建築之房地估價,其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值,並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者,不在此限。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P108(三)~(六)

 P108
(三)超過法定容積率之房地估價
實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以實際建築使用合法部分之現況估價,並敘明法定容積對估值之影響。(估102)
(四)附違章建築之房地估價
附有違章建築之房地估價,其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值,並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者,不在此限。(估103)
(五)未達最有效使用狀態之房地估價
未達最有效使用狀態之房地估價,應先求取其最有效使用狀態之正常價格,再視其低度使用情況進行調整。(估104)
(六)不符土地使用管制之建物估價
建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物,應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價,並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。(估105)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題29】

以土地殘餘法推估基地價格,為何種學說之主張?(A)建物貢獻說 (B)土地貢獻說 (C)聯合貢獻說 (D)土地與建物合併貢獻說

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-3~4》P90(二)

 P90
(二)貢獻原則
1.土地貢獻說:
(1)在分別計算不動產價值時,有關不動產之超額利潤是因土地區位特性所貢獻,故主張計算土地價值時,以建物成本價格(僅含建物正常利潤,未含房地結合利潤),由不產總額中扣除之,求得土地價值(房地結合之超額利潤歸土地)。
(2)將房地結合之超額利潤判歸土地。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題30】

依不動產估價技術規則之規定,收益法估價蒐集勘估標的及比較標的總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料,應涵蓋多久期間?(A)最近三年間 (B)最近半年間 (C)最近兩年間 (D)最近一年間
解析:不動產估價技術規則第35條第1項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-2》P42二、(一)

 P42
二、收益法之估價程序
(一)蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料
收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時,應就其合理性進行綜合研判,以確定資料之可用性,並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題31】

應用收益法推估勘估標的之價格時,下列何者不可列入費用項目由總收入中扣除?(A)地價稅 (B)房屋稅 (C)管理費 (D)土地增值稅
解析:不動產估價技術規則第38條第1項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-2》P47 (三)1.

 P47
(三)推算總費用
1.總費用項目:
其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者,並應加計營運成本及營運費用。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題32】

運用收益法估計不動產價格時,下列何者不宜列入收入項目計算?(A)租金 (B)押金 (C)押金運用收益 (D)保證金運用收益
解析:不動產估價技術規則第36條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民補習班教材《98不動產估價概要IACV8-2》P46 (二)

 P46
(二)推算有效總收入
1.分析並推算勘估標的之總收入。
2.推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
3.第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。
4.推算總收入及有效總收入時,應與下列相關資料校核比較:
(1)勘估標的往年之總收入及有效總收入。
(2)相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
(3)目前或未來可能之計畫收入。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題33】

依不動產估價技術規則之規定,試算價格之調整運算過程中,區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於多少時,應排除該比較標的之適用?(A)5% (B)10% (C)12% (D)15%
解析:不動產估價技術規則第25條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p95(七)1.

 P95
(七)排除不予採用之情況
1.試算價格之調整運算過程中,區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五,或總調整率大於百分之三十時,則判定該比較標的與勘估標的差異過大,應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料,並於估價報告書中敘明者,不在此限。(估25)

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題34】

依不動產估價技術規則之規定,應用計量模型分析法時,下列何者正確?(A)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數5倍以下之比較標的 (B)計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點七 (C)截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率得大於百分之十 (D)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數3倍以上之比較標的
解析:不動產估價技術規則第20條。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P94(五)3.

 P43
3.計量模型分析法:
蒐集相當數量具代表性之比較標的,透過計量模型分析,求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式,以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。
應用計量模型分析法應符合下列條件:(估20)
(1)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。
(2)計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點七。
(3)截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題35】

就所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區,而產生之價格差異進行調整稱為:(A)情況調整 (B)區域因素調整 (C)個別因素調整 (D)價格日期調整
解析:不動產估價技術規則第19條第3款。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P93(四)3.

 P93
3.區域因素調整:
所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題36】

用何種方法計算建築物折舊額時,其殘餘價格不得為零?(A)償債基金法 (B)定額法 (C)定率法 (D)直線法

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P102
 (六) 2.

 P102
2.累積折舊額有採取下列方法計算之必要者,應於估價報告書中敘明:
(1)定率法,公式如下:
Dn=C[1-(1-d)n]
其中:Dn:累積折舊額。
C:建物總成本。
n:已經歷年數。
d:定率法折舊率。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題37】

有一建物樓地板面積100坪,重建成本每坪10萬元,耐用年限30年,年限期滿時之殘餘價格率為10%,請問以定額法計算該建物15年後之成本價格為何?(A)316萬元 (B)708萬元 (C)550萬元 (D)797萬元
解析:建物累積折舊額之計算,以定額法為原則,公式如下:
Dn=C×〔(1-s)/N〕×n
=100×10×〔(1-10%)/30〕×15=450(萬元)
該建物15年後之成本價格=100×10-450=550(萬元)

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P102
 (六) 1.

 P102
1.建物累積折舊額之計算,以定額法為原則,公式如下:
Dn=C×〔(1-s)/N〕×n
其中:Dn:累積折舊額。
C:建物總成本。
s:殘餘價格率。
n:已經歷年數。
N:耐用年數。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題38】

某一建物之重建價格為1,000萬元,耐用年限50年,年限期滿之殘價率為10%,以定額法計算該不動產每年之折舊額為何?(A)25萬元 (B)18萬元 (C)22.5萬元 (D)20.5萬元
解析:1000×〔(1-10%)/50〕=18(萬元)

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p102
 (六) 1.

 P102
1.建物累積折舊額之計算,以定額法為原則,公式如下:
Dn=C×〔(1-s)/N〕×n
其中:Dn:累積折舊額。
C:建物總成本。
s:殘餘價格率。
n:已經歷年數。
N:耐用年數。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題39】

重新建造與勘估標的完全相同之新建築物所需之成本稱為:(A)直接成本 (B)間接成本 (C)重建成本 (D)重置成本
解析:不動產估價技術規則第48條第4項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P100
 (二) 1.

 P100
1.重建成本:
指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。

 

【98年不動產經紀人不動產估價概要:選擇題40】

建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數稱為:(A)實體耐用年數 (B)經濟耐用年數 (C)物理耐用年數 (D)實際經歷年數
解析:不動產估價技術規則第65條第2項。

命中事實:不動產估價概要

詳見:
1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P101
 (五) 1.

 P101
1.經濟耐用年數:
指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

 

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