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98年不動產經紀人考試

【98年不動產經紀人經紀法規:申論題1】

一、試依不動產經紀業管理條例之規定,說明有那些情形,不得申請經營經紀業?其已經許可者,如有該等消極要件情形時,應如何處理?(25分)
擬答:
依不動產經紀業管理條例第6條之規定:
「有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可:
一、無行為能力或限制行為能力者。
二、受破產之宣告尚未復權者。
三、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。
四、受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。
五、曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者,不在此限。六、受第二十九條之停止營業處分,尚未執行完畢者。
七、受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。
經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。」

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:
三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P191(一)4

 P191
4.不予許可之情形:(經管6)
有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可:
(1)無行為能力或限制行為能力者。
(2)受破產之宣告尚未復權者。
(3)犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。
(4)受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。
(5)曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者,不在此限。
(6)受第二十九條之停止營業處分,尚未執行完畢者。
(7)受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。
經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前述各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:申論題2】

二、成本法使用時必須求取所謂重新建造原價,請分別說明重建成本與重置成本的意義。(10分)此外,由於隨建築物使用的效用遞減,造成估價上必須進行減價,請說明造成減價的主要因素有那些?(15分)
擬答:
(一)成本:
1.重建成本:
指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。
2.重置成本:
指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。
(二)折舊原因:
1.物理因素:
建物經過人為使用,及自然因素致使材料老化、結構衰退等所造成價值之減損。
2.功能因素:
建物因外型、材料及設備老舊落伍等所造成價值之減損。
3.經濟因素:
建物因外部經濟環境衰敗等所造成價值之減損。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民補習班教材《98不動產經紀相關法規概要IACC8-1》P39-P40第十八題

 P39~40

十八、消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,如何申訴與調解?該調解書效力又如何?
答:
(一)申訴對象:
1.向企業經營者申訴:
(1)申訴:消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。§43I
(2)企業經營者對於消費者之申訴,應於申訴之日起十五日內妥適處理之。§43II
2.向消保官申訴:消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議而提出申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴。§43III
(二)調解:
1.調解時機:消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。§44
2.設置:直轄市、縣 (市) 政府應設消費爭議調解委員會,置委員七至十五名。
前項委員以直轄市、縣 (市) 政府代表、消費者保護官、消費者保護團體
代表、企業經營者所屬或相關職業團體代表充任之,以消費者保護官為主
席,其組織另定之。§45
(三)調解書效力:調解成立者應作成調解書。調解書之作成及效力,準用鄉鎮市調解條例第二十二條至第二十六條之規定。§46


2.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》P234(一)1-2

 P234
1.申訴之處理期限:(消43)
(1)消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。
(2)企業經營者對於消費者之申訴,應於申訴之日起十五日內妥適處理之。
(3)消費者依第一項申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴。
2.申訴調解:
消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。(消44)消費爭議調解事件之受理及程序進行等事項,由消費者保護委員會定之。(消44-1)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題1】

下列對於定型化契約中條款的敘述,何者錯誤?(A)定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋 (B)契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者,對消費者顯失公平,契約無效 (C)定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分,應以定型化契約條款為有效 (D)定型化契約條款雖未經記載於定型化契約中者,由企業經營者向消費者明示其內容,並經消費者同意受其拘束者,該條款即為契約之內容
解析:(C)依費者保護法第15第1項之規定,定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分無效。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p228
 (二) 6.

 P228

6.牴觸之效力:
定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分無效。(消15)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題2】

消費者郵購之商品,如果不願買受時,得於收受商品後幾日內,退回商品,無須說明理由及負擔任何費用或價款?(A)七日 (B)十日 (C)十五日 (D)三十日
解析:消費者保護法第19條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p229
 (三) 2.(1)

 P229

(1)郵購或訪問買賣之消費者,對所收受之商品不願買受時,得於收受商品後七日內,退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約,無須說明理由及負擔任何費用或價款。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題3】

神童雜誌社在消費者未訂閱前,即將雜誌郵寄給消費者閱讀,並言明滿意後再訂閱。但是消費者不願訂閱時,對於該雜誌的處理下列敘述何者錯誤?(A)消費者不負保管義務 (B)消費者定相當期限通知取回而逾期未取回或無法通知者,視為神童雜誌社拋棄其寄投之雜誌 (C)在寄送後逾一個月未經消費者表示承諾,而仍不取回其雜誌者,視為拋棄其寄投之雜誌 (D)消費者不願訂閱時,寄回雜誌的郵資由消費者負擔
解析:消費者保護法第20條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p229
 (三) 3.

 P229

3.保管義務:(消20)
(1)未經消費者要約而對之郵寄或投遞之商品,消費者不負保管義務。
(2)前項物品之寄送人,經消費者定相當期限通知取回而逾期未取回或無法通知者,視為拋棄其寄投之商品。雖未經通知,但在寄送後逾一個月未經消費者表示承諾,而仍不取回其商品者,亦同。
(3)消費者得請求償還因寄送物所受之損害,及處理寄送物所支出之必要費用。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題4】

消費者向廠商分期付款購買機車,若在契約書中未約定利率,其利率按現金交易價格週年利率百分之多少計算之?(A)百分之三 (B)百分之五 (C)百分之七 (D)百分之十
解析:消費者保護法第21條第3項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p229
 (三) 4.(3)

 P229

(3)企業經營者未依前項規定記載利率者,其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算之。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題5】

下列對於消費者資訊的敘述,何者錯誤?(A)某減肥藥品廠商廣告不實,為該廠商刊登廣告之媒體經營者明知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害也須與企業經營者負連帶責任 (B)某進口食品的外包裝已經加註安全警語,輸入後的中文標示就可以不必重複標示 (C)企業經營者對消費者保證商品之品質時,即使消費者不要求,也應主動出具書面保證書 (D)企業經營者對於所提供之商品應按其性質及交易習慣,不得誇張其內容或為過大之包裝
解析:(B)依費者保護法第24第2項之規定,輸入之商品或服務,應附中文標示及說明書,其內容不得較原產地之標示及說明書簡略。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p230
 (四) 3.

 P230

3.商品及服務之標示:
企業經營者應依商品標示法等法令為商品或服務之標示。輸入之商品或服務,應附中文標示及說明書,其內容不得較原產地之標示及說明書簡略。輸入之商品或服務在原產地附有警告標示者,準用前述之規定。(消24)→違反者,經主管機關通知改正而逾期不改正者,處新臺幣二萬元以上二十萬元以下罰鍰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題6】

企業經營者若未依商品標示法等法令為商品進行標示,經主管機關通知改正而逾期不改正者,得處新臺幣多少金額的罰鍰?(A)一萬元以上十萬元以下 (B)二萬元以上二十萬元以下 (C)三萬元以上三十萬元以下 (D)五萬元以上五十萬元以下
解析:消費者保護法第24條、第56條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p230
 (四) 3.

 P230

3.商品及服務之標示:
企業經營者應依商品標示法等法令為商品或服務之標示。輸入之商品或服務,應附中文標示及說明書,其內容不得較原產地之標示及說明書簡略。輸入之商品或服務在原產地附有警告標示者,準用前述之規定。(消24)→違反者,經主管機關通知改正而逾期不改正者,處新臺幣二萬元以上二十萬元以下罰鍰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題7】

直轄市或縣(市)政府對於企業經營者提供之商品,經過調查,認為確有損害消費者的健康,應命其限期回收或銷燬,如果企業違反此規定者,得處新臺幣多少金額的罰鍰?(A)二萬元以上二十萬元以下 (B)三萬元以上三十萬元以下 (C)五萬元以上五十萬元以下 (D)六萬元以上一百五十萬元以下
解析:消費者保護法第36條、第58條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p232
 (一) 3.

 P232

3.危害制止:
直轄市或縣(市)政府對於企業經營者提供之商品或服務,經調查,認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產,或確有損害之虞者,應命其限期改善、回收或銷燬,必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供,或採取其他必要措施。(消36)→企業經營者違反主管機關所為之命令者,處新臺幣六萬元以上一百五十萬元以下罰鍰,並得連續處罰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題8】

關於消費爭議之調解,當事人不能合意但已甚接近者,調解委員得斟酌一切情形,求兩造利益之平衡,於不違反兩造當事人之主要意思範圍內,依職權提出解決事件之方案,並送達於當事人。當事人若有異議,得於通知送達後幾日之不變期間內提出異議,否則,視為該方案已調解成立?(A)十日 (B)十五日 (C)二十日 (D)三十日
解析:消費者保護法第45-3條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p235
 (一) 5.(2)

 P235

(2)當事人對於(1)所定之方案,得於送達後十日之不變期間內,提出異議。於期間內提出異議者,視為調解不成立;其未於前項期間內提出異議者,視為已依該方案成立調解。前述之異議,消費爭議調解委員會應通知他方當事人。(消45-3)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題9】

消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,關於爭議的解決方式下列何者錯誤?(A)消費者得向企業經營者或消費者保護團體申訴 (B)消費者向企業經營者申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴 (C)消費者向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解 (D)消費者向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解,未獲妥適處理時,始得向法院提起消費訴訟
解析:消費者保護法第43條、第44條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p234
 (一) 1.~2.

 P234

1.申訴之處理期限:(消43)
(1)消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。
(2)企業經營者對於消費者之申訴,應於申訴之日起十五日內妥適處理之。
(3)消費者依第一項申訴,未獲妥適處理時,得向直轄市、縣(市)政府消費者保護官申訴。
2.申訴調解:
消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時,得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。(消44)消費爭議調解事件之受理及程序進行等事項,由消費者保護委員會定之。(消44-1)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題10】

住戶積欠應繳納之管理費用達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會經訴請法院命其給付應繳之金額,並於強制執行後住戶再度積欠金額達其區分所有權總價的多少百分比,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離?(A)百分之二十 (B)百分之十 (C)百分之五 (D)百分之一
解析:公寓大廈管理條例第22條第1項第1款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p246
 (十) 1. (1)

 P246

(1)積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題11】

下列有關於消費者權益受損所提出消費訴訟的敘述,何者錯誤?(A)因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金 (B)但因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金 (C)消費訴訟,得由消費關係發生地之法院管轄 (D)消費者保護法有關於懲罰性賠償金的請求須明訂於契約之中,消費者始得請求

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p235(二)1.、p236(二)4.

 P235-236

(二)消費訴訟
1.消費訴訟之管轄:
消費訴訟,得由消費關係發生地之法院管轄。(消47)
4.消費者之損害求償:
依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金;但因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。(消51)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題12】

由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司,稱為:(A)管理負責人 (B)管理服務人 (C)管理人員 (D)主任委員
解析:公寓大廈管理條例第3條第11款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p239
 (三) 11.

 P239

11.管理服務人:
指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題13】

一樓住戶需要進入二樓住戶的室內修繕漏水的管線,下列敘述何者錯誤?(A)二樓住戶的室內為專用部分的產權,二樓住戶得拒絕一樓住戶進入 (B)若修繕漏水的管線,必須使用共用部分時,應經管理委員會之同意 (C)若一樓住戶入二樓住戶的室內修繕漏水的管線應擇其損害最少之處所及方法為之 (D)若一樓住戶進入二樓住戶的室內修繕漏水的管線導致其他損害發生,一樓住戶應修復或補償所生損害
解析:公寓大廈管理條例第6條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p240
 (二) 1.~3.

 P240

(二)住戶應遵守之事項(寓6)←申論題命題重點!!
1.住戶應遵守下列事項:
(1)於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
(2)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
(3)管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
(4)於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
(5)其他法令或規約規定事項。
2.前項(2)至(4)之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。
3.住戶違反應遵守事項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題14】

李先生在富貴社區居住20年,每年均按月繳交管理費納入公共基金,今年李先生因搬家而出售位於該社區的房地產給陳先生,請問李先生對於該公共基金的權利應如何處理?(A)用剩的部分退回給李先生 (B)抵繳李先生應負擔的搬家費用 (C)抵繳李先生應負擔的銀行貸款 (D)隨著該房地產移轉給陳先生
解析:公寓大廈管理條例第19條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p245
 (九) 3.

 P245

3.權利限制:
區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題15】

理想社區98年1月召開區分所有權人會議之後,改選委員成立新的管理委員會,若97年的管理委員會拒絕移交公共基金收支帳冊,經催告於幾日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其移交?(A)七日 (B)十日 (C)十五日 (D)三十日
解析:公寓大廈管理條例第20條第2項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p245
 (九) 3.

 P245

(2)管理負責人或管理委員會拒絕前述公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題16】

召開區分所有權人會議的臨時會議,除了發生重大事故有及時處理之必要以外,還可以由區分所有權人人數多少比例以上及其區分所有權比例合計多少比例以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集?(A)二分之一,三分之二 (B)三分之一,三分之一 (C)五分之一,五分之一 (D)五分之一,五分之三
解析:公寓大廈管理條例第25條第2項第2款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p247
 (一) 5. (2)

 P247

(2)經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題17】

例行性的區分所有權人會議的開會內容,召集人應於開會的幾天前以書面載明通知各區分所有權人?(A)五日 (B)七日 (C)十日 (D)三十日
解析:公寓大廈管理條例第30條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p247
 (一) 6.

 P247

6.召開會議之通知方法:
區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題18】

安家社區欲在公寓大廈樓頂讓電信業者架設大哥大基地台,增加社區公共基金之收入,請問應依下列何種程序辦理始生效力?(A)管理委員會決議即可 (B)區分所有權人會議之決議即可 (C)區分所有權人會議決議,並應經頂層區分所有權人同意,頂層住戶得參加區分所有權人會議陳述意見 (D)區分所有權人會議決議,並應經頂層區分所有權人同意,並層報法院備查
解析:公寓大廈管理條例第33條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p249
 (三) 4.

 P249

4.決議之效力:(寓33)
區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:
(1)專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。
(2)公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。
(3)依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題19】

從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司之管理服務人員沒有領得中央主管機關的認可證,而接受公寓大廈管理委員會之委任執行公寓大廈管理維護服務業務者,除了由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停止執行業務以外,並處多少罰鍰?(A)新臺幣四萬元以上二十萬元以下 (B)新臺幣二萬元以上十萬元以下 (C)新臺幣三千元以上一萬五千元以下 (D)新臺幣一千元以上五千元以下
解析:公寓大廈管理條例第50條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p251
四、(二)

 P251

(二)委任或僱傭經認證者
公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。(寓42)→從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反此規定,未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業,或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者,由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務,並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;其拒不遵從者,得按次連續處罰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題20】

公寓大廈起造人或建築業者,非經領得何種執照,不得辦理銷售?(A)銷售執照 (B)建造執照 (C)使用執照 (D)雜項執照
解析:公寓大廈管理條例第58條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p254
 (三) 1.

 P254

1.公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題21】

受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務,稱為:(A)仲介業務 (B)代銷業務 (C)信託業務 (D)建築經理業務
解析:不動產經紀業管理條例第4條第6款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p190
 (四) 6.

 P190

6.代銷業務:
指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題22】

不動產經紀業分設營業處所,應向何機關申請備查?(A)內政部 (B)經濟部 (C)公平交易委員會 (D)直轄市或縣(市)政府
解析:不動產經紀業管理條例第5條第3項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p190
 (一) 1. (2)

 P190

(2)經紀業分設營業處所,應向直轄市或縣(市)政府申請備查。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題23】

不動產經紀業,經主管機關許可,應辦妥公司登記或商業登記及加入登記所在地之同業公會,並應於多少時日內開始營業?(A)三個月 (B)六個月 (C)一年 (D)二年
解析:不動產經紀業管理條例第7條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p191~p192(二)1.

 P191~192

1.要件及開始營業期限:
經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營業,並應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管機關廢止其許可。但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三個月為限。(經管7)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題24】

不動產經紀業營業處所之經紀營業員人數,每逾多少人時,應增設不動產經紀人一人?(A)五人 (B)十人 (C)十五人 (D)二十人
解析:不動產經紀業管理條例第11條第2項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p195三、(一)2.

 P195

2.營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。→違反以上規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改正而未改正者,應連續處罰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題25】

有關不動產經紀人之資格,下列敘述,何者錯誤?(A)須為中華民國國民 (B)須經不動產經紀人考試及格 (C)須領有不動產經紀人證書 (D)應具備一年以上不動產經紀營業員經驗
解析:(A)不動產經紀業管理條例第38條第1項之規定,外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p195(二)1.、(三)1.

 P195

(二)經紀人員之資格(經管13)
1.不動產經紀人:
中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者,得充不動產經紀人。
(三)不動產經紀人證書之發給與更新
1.證書之發給:
經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直轄市或縣(市)政府請領經紀人證書。經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:(經管14)
(1)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。
(2)不動產經紀業管理條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題26】

經紀業不得僱用未具備不動產經紀人員資格者從事仲介業務,違者應如何處分?(A)廢止其許可 (B)停止營業六個月 (C)處新臺幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰 (D)處新臺幣三萬元以上十五萬元以下之罰鍰
解析:不動產經紀業管理條例第17條、第29條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p197(二)1.、(三)1.

 

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題27】

不動產經紀營業員之訓練證明,其有效期限為:(A)二年 (B)四年 (C)五年 (D)六年
解析:不動產經紀業管理條例第13條第3項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p195(七)

 P195

(七)經紀業不得僱用未具資格者
經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。(經管17)→違反者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改正而未改正者,應連續處罰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題28】

不動產經紀人員執行業務,下列敘述,何者錯誤?(A)不動產說明書應經經紀人簽章 (B)以不動產說明書,向與委託人交易之相對人解說 (C)不動產說明書於提供解說後,應經委託人簽章 (D)不動產說明書視為買賣契約書之一部分
解析:(C)依不動產經紀業管理條例第23條第2項之規定,不動產說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p198(五)

 P198

(五)不動產說明書之解說與交付
1.經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前述說明書提供解說前,應經委託人簽章。(經管23)→違反者,應予申誡。
2.雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。(經管24)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題29】

下列何者非屬經紀業應於營業處所明顯之處揭示之文件?(A)經紀業許可文件 (B)不動產經紀人證書 (C)不動產經紀營業員訓練證明 (D)報酬標準及收取方式
解析:不動產經紀業管理條例第18條、第20條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p197(一)

 P197

(一)應揭示相關重要文件
1.經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處;其為加盟經營者,應併標明之。(經管18)→違反時,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並限期改正而未改正者,應連續處罰。
2.經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。(經管20)→違反時,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並限期改正而未改正者,應連續處罰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題30】

曾經營不動產經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,原則上自撤銷或廢止之日起未滿多少年者,不得申請經營經紀業?(A)一年 (B)三年 (C)五年 (D)十年
解析:不動產經紀業管理條例第6條第1項第7款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p191(一)4.(5)

 P191

(5)曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者,不在此限。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題31】

事業以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格,或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等,相互約束事業活動之行為。稱為:(A)結合 (B)聯合行為 (C)多層次傳銷 (D)獨占
解析:公平交易法第7條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p214(二)6.(1)

 P214

6.聯合行為:(公7)
(1)所稱聯合行為,謂事業以契約、協議或其他方式之合意,與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格,或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等,相互約束事業活動之行為而言。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題32】

事業因結合而使其市場占有率達多少以上者,其結合應先向中央主管機關提出申報?(A)二分之一 (B)三分之一 (C)四分之一 (D)五分之一
解析:公平交易法第11條第1項第1款。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p216
 (二) 1.

 P216

(二)事業結合之許可申請(公11、公11-1)
1.事業結合時,有下列情形之一者,應先向中央主管機關提出申報: 
(1)事業因結合而使其市場占有率達三分之一者。
(2)參與結合之一事業,其市場占有率達四分之一者。
(3)參與結合之事業,其上一會計年度之銷售金額,超過中央主管機關所公告之金額者。
→事業違反者,除依第十三條規定處分外,處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題33】

事業對於其交易相對人,就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時,其售價:(A)應容許其自由決定 (B)限制其不得逾原供給價格之百分之一百一十 (C)限制其不得逾原供給價格之百分之一百三十 (D)限制其不得逾原供給價格之百分之一百五十
解析:公平交易法第18條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p218三、(一)

 P218

三、不公平競爭
(一)交易相對人轉售價格之自由
事業對於其交易相對人,就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時,應容許其自由決定價格;有相反之約定者,其約定無效。(公18)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題34】

事業之結合,依規定應先向中央主管機關申報者,除情形特殊經中央主管機關通知縮短或延長期間者外,自中央主管機關受理其提出完整申報資料之日起多少時日內,不得為結合?(A)三十日 (B)六十日 (C)九十日 (D)六個月
解析:公平交易法第11條第3項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p216
 (二) 3.

 P216

3.事業自中央主管機關受理其提出完整申報資料之日起三十日內,不得為結合。但中央主管機關認為必要時,得將該期間縮短或延長,並以書面通知申報事業。→事業違反者,除依第十三條規定處分外,處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題35】

獨占事業以不公平之方法,直接或間接阻礙他事業參與競爭,經中央主管機關限期命其停止,而逾期未停止者,處行為人多少金額(新臺幣)以下之罰金?(A)一千萬元 (B)三千萬元 (C)五千萬元 (D)一億元
解析:公平交易法第10條、第35條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p215~p216二、(一)

 P215~216

二、獨占、結合、聯合行為
(一)獨占事業不正行為之禁止(公10)←申論題命題重點!!
獨占之事業,不得有下列行為:
1.以不公平方法,直接或間接阻礙他事業參與競爭。
2.對商品價格或服務報酬,為不當之決定、維持或變更。
3.無正當理由,使交易相對人給予特別優惠。
4.其他濫用市場地位之行為。→違反者,經中央主管機關依第四十一條規定限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題36】

多層次傳銷參加人退出多層次傳銷組織,下列敘述,何者錯誤?(A)得以解除契約或終止契約之方式為之 (B)解除契約之期限,為自訂定契約之日起十四日內 (C)終止契約之期限,為自訂定契約之日起一年內 (D)參加人行使契約解除權或終止權時,多層次傳銷事業不得向參加人請求違約金
解析:(C)依公平交易法第23-2條第1項之規定,參加人於解約權期間經過後,仍得隨時以書面終止契約,退出多層次傳銷計畫或組織。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p220~p221(六)2.

 P220~221

2.參加人之契約解除權:(公23-1、公23-2、公23-3)
(1)多層次傳銷參加人得自訂約日起十四日內以書面通知多層次傳銷事業解除契約。
(2)多層次傳銷事業應於契約解除生效後三十日內,接受參加人退貨之申請,取回商品或由參加人自行送回商品,並返還參加人於契約解除時所有商品之進貨價金及其他加入時給付之費用。→違反者,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止;其情節重大者,並得命令解散、停止營業或勒令歇業。
(3)多層次傳銷事業依前項規定返還參加人所為之給付時,得扣除商品返還時已因可歸責於參加人之事由致商品毀損滅失之價值,及已因該進貨而對參加人給付之獎金或報酬。
(4)前項之退貨如係該事業取回者,並得扣除取回該商品所需運費。
(5)參加人於前述解約權期間經過後,仍得隨時以書面終止契約,退出多層次傳銷計畫或組織。
(6)參加人依前項規定終止契約後三十日內,多層次傳銷事業應以參加人原購價格百分之九十買回參加人所持有之商品。但得扣除已因該項交易而對參加人給付之獎金或報酬,及取回商品之價值有減損時,其減損之價額。→違反者,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止;其情節重大者,並得命令解散、停止營業或勒令歇業。
(7)參加人依前述行使解除權或終止權時,多層次傳銷事業不得向參加人請求因該契約解除或終止所受之損害賠償或違約金。→違反者,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止;其情節重大者,並得命令解散、停止營業或勒令歇業。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題37】

事業違反公平交易法之規定,致侵害他人權益者,被害人損害賠償之請求權,自請求權人知有行為及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅;自行為時起,逾多少時日者,亦同?(A)二年 (B)三年 (C)五年 (D)十年
解析:公平交易法第33條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p223五、(三)

 P223

(三)損害賠償請求權之消滅時效
損害賠償請求權,自請求權人知有行為及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅;自為行為時起,逾十年者亦同。(公33)

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題38】

依公平交易法規定所處停止營業之期間,每次以多少時日為限?(A)三個月 (B)六個月 (C)一年 (D)二年
解析:公平交易法第42-1條。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p450第30題

 P450

(D) 30 對於多層次傳銷違反公平交易法規定之行為,公平交易委員會依法所處停止營業之期間,每次以幾個月為限?(A) 2 個月 (B) 3 個月 (C) 5 個月 (D) 6 個月

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題39】

事業得申請中央主管機關許可聯合行為,下列何者非屬法定得申請之情形?(A)為促進事業合理經營,而分別作專業發展者 (B)為確保或促進輸出,而專就國外市場之競爭予以約定者 (C)為加強貿易效能,而就國外商品之輸入採取共同行為者 (D)為保障事業合理利潤,由同業公會協調決定商品價格者
解析:公平交易法第14條第1項。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p217~p218 (五)1.

 P217~218

(五)聯合行為之禁止及例外(公14、公15、公16)←申論題命題重點!!
1.事業不得為聯合行為。但有下列情形之一,而有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限:→違反者,經中央主管機關依第四十一條規定限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
(1)為降低成本、改良品質或增進效率,而統一商品規格或型式者。
(2)為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率,而共同研究開發商品或市場者。
(3)為促進事業合理經營,而分別作專業發展者。
(4)為確保或促進輸出,而專就國外市場之競爭予以約定者。
(5)為加強貿易效能,而就國外商品之輸入採取共同行為者。
(6)經濟不景氣期間,商品市場價格低於平均生產成本,致該行業之事業,難以繼續維持或生產過剩,為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。
(7)為增進中小企業之經營效率,或加強其競爭能力所為之共同行為者。

 

【98年不動產經紀人經紀法規:選擇題40】

有關公平交易委員會之敘述,下列何者錯誤?(A)公平交易委員會隸屬於行政院 (B)關於事業活動及經濟情況之調查事項,為其法定職掌之一 (C)公平交易委員會應依法獨立行使職權 (D)公平交易委員會處理公平交易案件所為之處分,應以行政院名義行之
解析:(D)依公平交易法第28條之規定,公平交易委員會處理有關公平交易案件所為之處分,得以委員會名義行之。

命中事實:不動產經紀相關法規概要

詳見:

1.三民輔考出版《不動產經紀人完全攻略IICU8-2》p222四、(一)

 P222

四、公平交易委員會
(一)公平交易委員會之職掌(公25)
為處理本法有關公平交易事項,行政院應設置公平交易委員會,其職掌如下:
1.關於公平交易政策及法規之擬訂事項。
2.關於審議本法有關公平交易事項。
3.關於事業活動及經濟情況之調查事項。
4.關於違反本法案件之調查、處分事項。
5.關於公平交易之其他事項。

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