不動產經紀人常見問答

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Q1：什麼是不動產經紀人？

A：所謂的不動產經紀人就是說，在不動產交易過程中，必須確保各項契約、廣告、銷售說明均與實際產品相符合。不動產經紀業管理條例規範對象為仲介或代銷業。

以下6項文件需不動產經紀人簽章後才具法律效益：

• 不動產出租、出售委託書。

• 不動產承租、承購要約書。

• 定金收據。

• 不動產廣告稿。

• 不動產說明書。

• 不動產租賃、買賣契約書。

所以沒有不動產經紀人證照是無法完成上述文件。由此可見，「不動產經紀業管理條例」的施行，提升了從業員的相對水準。

Q2：為什麼要考不動產經紀人？

A：

• 管理條例施行，仲介代銷必備。

• 沒有不動產經紀人證照，無法簽署相關不動產文件，違者開罰。

• 工作薪資比一般行業高，百萬年薪不是夢。

• 時代趨勢：現在買房賣房成為投資客的最佳選擇，而擁有不動產經紀人證照，在買賣房屋時所涉及專業知識（估價、貸款、稅法、產權），都會比一般房仲來的專業，所以投資客都會挑選擁有證照的不動產經紀人當仲介，在專業信任上多了一份保障。

Q3：不動產經紀人的薪資有多少？

A：目前大型品牌的房仲業者，皆提供優渥的薪獎制度，新進職員有6至9個月的薪資保障期，一般房仲為每月薪資達3至4萬元，而不動產經紀人一個月高達4.6萬。

不動產仲介費無明訂的計費方式，一般而言收費方式有3種：

• 由介紹人收取買賣不動產的總成交額約2%、3%、5%，因總價高低不同而有差異。

• 為特定委託買賣時，有依價格買賣百分比做為費用的，也有將超出約定價格的部分作為仲介費的。

• 若是介紹不動產出租部分，則約有1個月不等的租金作為仲介費。

Q4：不動產經紀人的報考資格為何？

A：

Q5：不動產經紀人的考試科目？

A：

• 共同科目：國文 （作文）

• 專業科目：民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要

Q6：怎麼準備不動產經紀人考試？

A：妥善分配各科時間，以六個月為例：

• 前3個月準備民法因為範圍廣泛，中間時段把估價概要解決，而後土地及不動產相關法規放在後3個月，到考試前法規比較不容易忘。

• 國文需每天睡前練習考古題。

• 各科配分表：

Q7：「國文」如何準備？

A：

• 目標60~80分。

• 作文：閱卷老師改每份考卷只有30至60秒的時間，因此格式完備非常重要。

Q8：「民法」如何準備？

A：

• 目標60分。

• 一般人讀民法一定是背多分為準則，其實民法不需要背，因為民法5個篇章（總則、法債、物權、親屬、繼承）都有一定架構，了解它的架構就容易理解。架構：

主體（不變的規則） + 法律限制（罰與不罰） + 行為控制（萬一發生＆例外）

• 新修法必考。

• 民法內容與不動產有關才會考。

Q9：「民法申論題」如何準備？

A：

• 申論題一共考2題。

• 1題一定跟新修法有關。

• 另1題一定跟不動產有相關，像是「債權」+「物權」（抵押權）便最常出現。

要注意一個原則：申論題≠簡答題，因此1題最好寫20至30行。寫申論題是有格式的，按照下表：

有了這4個步驟，包準1題25分的申論題都可以拿到15至20分！

Q10：「民法選擇題」如何準備？

A：

選擇題由於是單選，所以一定是有「固定答案」的。

知道有固定答案後有什麼用呢？當知道有固定答案後，可以知道出題的方向是屬於架構中的「主體」部分，因為主體部分的條文是一定不會再更改的，一定會有固定答案。

※屬於主體條文的部分：總則、各篇的前30條。

Q11：「不動產估價概要」如何準備？

A：

• 目標70至80分。

• 範圍包括影響不動產價格之因素及原則、不動產價格、租金之評估方法及其運用要領。

• 申論題共2題（不考計算），主要有2個方向：
  a.估價技術規則：主要考公式部分及公式解說（證明＆列式）
  b.報表分析：主要考解說

• 選擇題也分2個方向：
  a.規則（不變）：同民法一樣，找到主體(不變)的部分
  b.單位換算：最好拿分，有背就有分，如：1㎡＝0.3025坪

Q12：「土地法與土地相關稅法概要」如何準備？

A：

• 目標50~60分。

• 範圍包括土地法、平均地權條例及其他施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例、非都市土地使用管制規則、區域計畫法、都市計畫法。

• 題目分「稅」、「法」2個方向，分數各佔一半：

Q13：「不動產經紀相關法規概要」如何準備？

A：

• 目標70分。

• 範圍包括不動產經紀業管理條例及其施行細則(包含不動產說明書及相關契約之應記載及不得記載事項)、公平交易法、消費者保護法。

• 此科只考法條解釋、名詞解釋，也就是背多分。

• 短時間內，法律科目準備必須按照順序來如下圖：

Q14：同時擁有地政士及不動產經紀人會很困難嗎？有何優勢？

A：想要同時擁有地政士及不動產經紀人雙證照，在準備上並不困難。

考取地政士之後只要多準備2科(不動產估價概要、不動產經紀相關法規概要)，就可以再報考不動產經紀人。

按照不動產經紀業管理條例第11條及第16條規定，營業處所經紀營業員數每逾20名時，就必須要有1張不動產經紀人證照。現在市面上的不動產經紀人證照也才剛破萬張，在需求量大增的情況下，證照的身價勢必水漲船高，若是同時擁有地政士和不動產經紀人雙證照，除了業務範圍擴大，更能夠自行開業。

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