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102年不動產經紀人

科目不動產估價概要(選擇題命中率95%)

【申論題】 一、運用比較法進行估價時,比較標的有那些情況會影響交易價格,且無法有效掌握及量化調整者,應不予採用?(25分)

命中事實:
不動產估價技術規則第23條「不動產估價概要T021I13-1」P.26~P.27

【申論題】 二、 現有一筆建地,土地面積1600坪,位於都市計畫住宅區,建蔽率50%,容積率225%,所在地區生活機能健全,土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅,在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後,得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%),建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元,資本利息綜合利率為1.94%,開發商的要求利潤率為20%,規劃設計費用為營造費用的3%,廣告銷售費用為總銷售金額的5%,稅捐費用為總銷售金額的1%,管理費用為總銷售金額的3%,施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。(25分)

命中事實:
不動產估價技術規則第81條「不動產估價概要TO21I13-1」P.59

1.特種貨物與勞務稅(俗稱奢侈稅)近日研議之修法動向,對不動產市場之影響,是屬於下列何種因素?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P9

2.下列何者較接近不動產估價價格種類中之正常價格?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P12

3.不動產估價應先確定價格種類,如估價師受託辦理釣魚台估價,你認為應屬於何種價格?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P13

4.在不考慮時間、高風險或不便利等因素下,審慎的消費者不會支付高於財貨或勞務成本之代價,以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。以上觀念是屬於何種估價原則?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P4

5.依不動產估價技術規則規定,不動產估價師蒐集比較實例應依據之原則,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第12條(不動產估價概要TO21I13-1P23~24)

6.因應財政部查稅及不動產資本利得稅改採實價認定之議題發酵,投資客黃先生於兩個月前,以低於當時市價 1 成急忙出售房地產一筆,成交價格為新臺幣 1000 萬元。如近兩個月房價又下跌 5%,則目前市價行情為何?

命中事實:
不動產估價技術規則不動產估價概要TO21I13-1P24

7.某份不動產估價報告書比較法三個比較標的價格為:新臺幣 12.9、12.6、13.7 萬元/坪,所推估勘估標的之試算價格分別為:新臺幣 10、9、11.5 萬元/坪,下列敘述何者正確?

命中事實:
不動產估價技術規則第25條.26條(不動產估價概要TO21I13-1p27)

8.依不動產估價技術規則規定,以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析估價時,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第31條第2項(不動產估價概要TO21I13-1p31)

9.依不動產估價技術規則規定,收益法估價程序有六個項目如下:①計算收益價格 ②推算有效總收入 ③蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ④推算總費用 ⑤計算淨收益 ⑥決定收益資本化率或折現率。其估價步驟順序以下何者正確?

命中事實:
不動產估價技術規則第34條(不動產估價概要TO21I13-1p32~35)

10.不動產估價收益法之總費用估算項目,不包含下列何者?

命中事實:
不動產估價技術規則第38條第1項(不動產估價概要TO21I13-1p33)

11.收益資本化率之擇定如採風險溢酬法,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第43條第1項第1款(不動產估價概要TO21I13-1p34)

12.若某不動產之建物經濟耐用年數 50 年、經歷年數 20 年、殘價率 10%,於收益法估價時,建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何?

命中事實:
不動產估價技術規則第41條第1項(不動產估價概要TO21I13-1p34)

13.土地徵收補償估價時,因無買賣實例而採徵收區段內透天租賃實例,如折舊前房地淨收益每年新臺幣 25萬元、建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 2.5%、建物淨收益推算為每年新臺幣 10 萬元、土地收益資本化率 3%,則土地收益價格為新臺幣多少萬元?

命中事實:
不動產估價技術規則第44條第1項(不動產估價概要TO21I13-1p36)

14.成本法操作中,使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本,係指下列何者?

命中事實:
不動產估價技術規則第48條第4項(不動產估價概要TO21I13-1p43)

15.不動產估價成本法總成本各項推估中,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第61條(不動產估價概要TO21I13-1p48)

17.某建物於 10 年前興建,面積 50 坪,目前建材單價新臺幣 10 萬元/坪,殘餘價格率 4%、經濟耐用年數40 年,請問該建物累積折舊額為新臺幣多少萬元?

命中事實:
不動產估價技術規則第68條第1項(不動產估價概要TO21I13-1p50)

18.某建商擬開發建地,預計興建樓板面積1000坪,另雨遮外加50坪,若推定銷售單價平均新臺幣60萬元/坪,利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本新臺幣 2 億元、間接成本新臺幣 5 千萬元,則土地開發分析價格為新臺幣多少萬元?

命中事實:
不動產估價技術規則第81條(不動產估價概要TO21I13-1p59)

19.下列不動產權利估價之相關敘述,何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第121條(不動產估價概要TO21I13-1p75)

20.權利變換後區分所有建物及其土地應有部分,應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素,以都市更新評價基準日當時之何種類型價格查估之?

命中事實:
不動產估價技術規則第128條(不動產估價概要TO21I13-1p77)

21.T 市東區某店面於 5 年前出租經營,現到期擬續租,當年簽約契約租金每年新臺幣 250 萬元,目前市場經濟租金每年可達新臺幣 350 萬元,若分析此租金上漲應有 60%歸功於承租經營者,在相關必要費用不增加情況下,最合理之續租租約年租金為何?

命中事實:
不動產估價技術規則第133條(不動產估價概要TO21I13-1p79)

22.請問下列對價格日期的敘述,何者正確?

命中事實:
不動產估價技術規則第2條第7款(不動產估價概要TO21I13-1p13)

23.請問下列何者非屬區域因素調整的考量項目?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P10

24.某建商欲以土地開發分析法評估某土地作為住宅銷售個案之土地價值,請問下列何者非建商運用該方法應蒐集的資料?

命中事實:
不動產估價技術規則第72條第4項(不動產估價概要TO21I13-1p55~56)

25.依不動產估價技術規則規定,以計量模型分析法建立一有10個自變數的模型,應至少使用多少比較案例?

命中事實:
不動產估價技術規則第20條第1款(不動產估價概要TO21I13-1p26)

26.勘估標的距離變電所遠近為以下何種影響因素?

命中事實:
不動產估價概要TO21I13-1P11

27.請問折現現金流量分析之公式...為下列何者?

命中事實:
不動產估價技術規則第32條(不動產估價概要TO21I13-1p31)

28.有關不動產估價之最有效使用原則,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第2條第17款(不動產估價概要TO21I13-1p15)

29.不動產估價由三大方法所推估之價值,於綜合決定勘估標的價格時,下列敘述何者錯誤?

命中事實:
不動產估價技術規則第15條(不動產估價概要TO21I13-1p18~19)

30.依不動產估價技術規則規定,某建商蓋到一半的建案,其建物應如何估價?

命中事實:
不動產估價技術規則第63條第1項(不動產估價概要TO21I13-1p49)

31.臺北市政府最近發布之5月份住宅價格指數,中山、松山、南港區標準住宅總價新臺幣1224萬元,萬華、文山、北投區新臺幣 1079 萬元,其價差達新臺幣 145 萬元。該價差屬於下列何種方法之運用?

命中事實:
不動產估價技術規則第19條第6款(不動產估價概要TO21I13-1p26)

34.請問試算價格之調整運算過程中,區域因素或個別因素調整之任一單獨項目之價格調整率大於多少,即應排除該比較案例之適用?

命中事實:
不動產估價技術規則第25條(不動產估價概要TO21I13-1p27)

35.以下何者為不動產估價技術規則所稱之勘估標的?①地上權 ②專利權 ③蘋果樹上的蘋果 ④堆置田中已採收之稻穀 ⑤未登記建物

命中事實:
不動產估價技術規則第2條第9款(不動產估價概要TO21I13-1p14)

36.土地開發分析法公式V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)],其中i為開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率,則 R為:

命中事實:
不動產估價技術規則第81條(不動產估價概要TO21I13-1p59)

37.依不動產估價技術規則規定,實際建築使用的容積率超過法定容積率時,應如何估價?

命中事實:
不動產估價技術規則第102條(不動產估價概要TO21I13-1p70)

38.某房屋受地震損害經鑑定無法居住使用,下列估價原則何者較能掌握其房地價格?

命中事實:
不動產估價技術規則第106條(不動產估價概要TO21I13-1p70)

39.依不動產估價技術規則規定,建物殘餘價格率之上限為多少?

命中事實:
不動產估價技術規則第67條第1項(p49)

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