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100年不動產經紀人 |
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科目：不動產估價概要 |
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【申論題】
一、運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積，同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p150~p151
不動產估價概要IACV9-1 p65 |
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【申論題】
二、替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IACV9-1 p119
P130~p147
不動產估價概要IACV9-1 p9 p22~p62 |
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【D】1.政策宣示不動產交易將採實價登錄，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？ (A)特殊因素
(B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p122
不動產估價概要IACV9-1 p6~p7 |
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【C】2.飛航管制對於建築高度之限制，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？ (A)特殊因素
(B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p122
不動產估價概要IACV9-1 p7 |
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【B】3.不動產座北朝南，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？ (A)特殊因素
(B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p123
不動產估價概要IACV9-1 p7~p8 |
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【C】4.下列因素那些屬於影響地價之一般因素？①利率②位置③道路寬度④土地形狀⑤土地政策 (A)①③
(B)②④ (C)①⑤ (D)①②③④⑤ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p122
不動產估價概要IACV9-1 p7~p8 |
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【B】5.勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素？ (A)區域因素
(B)個別因素 (C)特別因素 (D)一般因素 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p123
不動產估價概要IACV9-1 p7~p8 |
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【A】6.公寓新增電梯設備，提高了該棟建物之價值，屬於： (A)貢獻原則
(B)外部性原則 (C)預測原則 (D)適合原則 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p119
不動產估價概要IACV9-1 p9 |
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【C】7.下列何者為成本法重置成本之成立依據？ (A)最有效使用原則
(B)競爭原則 (C)替代原則 (D)均衡原則 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p119
不動產估價概要IACV9-1 p9 |
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【B】8.不動產之特性與其外部環境達成協調一致，是為何種原則？ (A)外部性原則
(B)適合原則 (C)貢獻原則 (D)最有效使用原則 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p120
不動產估價概要IACV9-1 p9 |
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【A】9.不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格②正常價格③限定價格④特定價格⑤特別價格 (A)②③④
(B)①②③④ (C)①③④⑤ (D)②③④⑤ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p124
不動產估價概要IACV9-1 p11~p12 |
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【A】10.下列何者屬於限定價格？①租賃權與租賃地合併之買賣②企業資產重估③違反經濟合理性之不動產分割買賣④學校或公益使用之不動產估價 (A)①③
(B)①②③ (C)①③④ (D)①②③④ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p124
不動產估價概要IACV9-1 p11~p12 |
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【D】11.運用成本法進行不動產估價，下列何者不需納入計算？ (A)土地總成本
(B)建物總成本 (C)建物累積折舊額 (D)土地增值 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p146~p147
不動產估價概要IACV9-1 p33 |
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【B】12.依不動產估價技術規則之規定，計算建物折舊額時應以何種年數為主？ (A)物理耐用年數
(B)經濟耐用年數 (C)資本使用年數 (D)調整耐用年數 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p145
不動產估價概要IACV9-1 p37 |
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【A】13.雙併公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？ (A)正常價格
(B)特定價格 (C)限定價格 (D)特殊價格 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p124
不動產估價概要IACV9-1 p12 |
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【C】14.計量模型分析法為何種估價方法之應用？ (A)成本法 (B)原價法
(C)比較法 (D)收益法 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p132
不動產估價概要IACV9-1 p23 |
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【D】15.林君將其所有不動產賣給女兒，成交價格為2,000萬元，經判斷此一價格較正常價格便宜2成。請問在其他條件不變下，該不動產之正常價格為多少？ (A)1,600萬元
(B)1,666萬元 (C)2,400萬元 (D)2,500萬元 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p131
不動產估價概要IACV9-1 p23 |
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【C】16.依不動產估價技術規則規定，以成本法推估建物折舊前之價格時，以求取何種成本為原則？ (A)重製成本
(B)重置成本 (C)重建成本 (D)營造成本 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p141
不動產估價概要IACV9-1 p33 |
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【D】17.因接近行動電話基地臺而引起之價值減損，屬於下列何種因素？ (A)物理的因素
(B)功能的因素 (C)特殊的因素 (D)經濟的因素 |
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命中事實：
不動產估價概要IACV9-1 p37 |
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【A】18.下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目？ (A)銷售費 (B)稅捐
(C)資本利息 (D)利潤 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p143
不動產估價概要IACV9-1 p34 |
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【D】19.下列有關比較法之敘述，何者正確？ (A)經檢討後試算價格之間差距達15%以下者，應排除該試算價格之適用
(B)進行個別因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於20%時，不應排除該比較標的之適用
(C)進行區域因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於30%時，不應排除該比較標的之適用
(D)經檢討後試算價格之間差距達20%以上者，應排除該試算價格之適用 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p132~p133
不動產估價概要IACV9-1 p26 |
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【C】20.有一土地平均每年之淨收益為50萬元整，而土地的資本化率皆為年利率5%，請問該土地之價格？ (A)2,100萬元
(B)900萬元 (C)1,000萬元 (D)1,800萬元 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p134
不動產估價概要IACV9-1 p48 |
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【B】21.下列那些價格不宜直接視為正常交易價格，於無法掌握調整時，應不予採用。①親友間之買賣②法院拍賣③賣方支付土地增值稅之交易④期待變更之價格 (A)①②③
(B)①②④ (C)②③④ (D)①②③④ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p132
不動產估價概要IACV9-1 p24 |
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【A】22.勘估標的與比較標的若因樓層之不同，而有100萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用？ (A)差額法
(B)定額法 (C)定率法 (D)百分率法 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p131
不動產估價概要IACV9-1 p23 |
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【A】23.某店面每月租金8萬元，押金為3個月租金額，銀行定存年利率3%，空置損失約占總收入之8%，該不動產之有效總收入為： (A)88.98萬元／年
(B)96萬元／年 (C)96.72萬元／年 (D)120萬元／年 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p135~p136
不動產估價概要IACV9-1 p46 |
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【C】24.某一不動產之土地價格為600萬元，建築物價格為400萬元，已知土地之個別資本化率為5%，建築物之個別資本化率為8%，請問該不動產之綜合資本化率為： (A)13%
(B)3% (C)6.2% (D)7.2% |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p138
不動產估價概要IACV9-1 p52 |
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【B】25.下列何者不宜列入收益法中總費用之項目？ (A)地租 (B)貸款利息
(C)保險費 (D)維修費 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p136
不動產估價概要IACV9-1 p47 |
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【C】26.依不動產估價技術規則之規定，下列何者非以比較法估價為原則？ (A)公共設施保留地
(B)池沼 (C)建物 (D)墓地 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p154~p155
不動產估價概要IACV9-1 p80~P81 |
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【B】27.對具永續性固定收益之土地，以直接資本化法評估其價值，如於第0年年初評得其價值為A、第5年年初評得其價值為B，則兩者關係如何？ (A)A＞B
(B)A＝B (C)A＜B (D)不一定 |
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命中事實：
不動產估價概要IACV9-1 p49 |
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【D】28.直接資本化法之資本化率為下列何者間關係？ (A)自有資金與貸款額
(B)有效收益與價值 (C)毛收益與價值 (D)淨收益與價值 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p134
不動產估價概要IACV9-1 p48 |
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【B】29.都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素，應以何種價格查估之？ (A)估價當時之新成屋價格
(B)評價基準日當時之新成屋價格 (C)估價當時之預售屋價格 (D)評價基準日當時之預售屋價格 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p161
不動產估價概要IACV9-1 p115 |
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【D】30.不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量？ (A)替代原則
(B)競爭原則 (C)最有效使用原則 (D)變動原則 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p119
不動產估價概要IACV9-1 p9 |
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【C】31.應用直接資本化法推算不動產淨收益時，下列那些項目不應列入費用項？①地價稅及房屋稅②房屋貸款的利息③改良性資本支出④土地增值稅⑤租金收入所產生的所得稅 (A)②③⑤
(B)③④⑤ (C)②③④⑤ (D)①②③④⑤ |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p136
不動產估價概要IACV9-1 p47 |
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【B】32.不動產估價技術規則規定：「建物已不具備使用價值，將其基地視為素地估價」，此為： (A)部分估價
(B)獨立估價 (C)限制估價 (D)特殊估價 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p157
不動產估價概要IACV9-1 p95 |
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【D】33.不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益，稱為： (A)支付租金
(B)實質租金 (C)差額租金 (D)經濟租金 |
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命中事實：
不動產估價概要IACV9-1 p100 |
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【A】34.樓層別效用比係以何種學說為基礎？ (A)土地與建物聯合貢獻說
(B)土地貢獻說 (C)建物貢獻說 (D)最有效使用原則 |
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命中事實：
不動產估價概要IACV9-1 p34 |
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【B】35.有一棟公寓其平均樓層別效用比為124%，全棟建物成本占全棟房地總價格之60%，1樓之樓層別效用比為150%，1樓之地價分配率為： (A)74.4%
(B)75.6% (C)159% (D)150% |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p157
不動產估價概要IACV9-1 p90 |
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【C】36.應用直接資本化法估價時，已知獲利率為5%、收益年增率為2%，則直接資本化率應採下列何者較佳？ (A)7%
(B)5% (C)3% (D)2% |
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命中事實：
不動產估價概要IACV9-1 p48 |
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【C】38.兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為1,000萬元，其合併前價格分別為300萬元及500萬元，則對於原來500萬元之土地，其合併後價格應為： (A)600萬元
(B)700萬元 (C)625萬元 (D)425萬元 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p153
不動產估價概要IACV9-1 p79 |
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【B】39.林乙向王甲承租房屋，每月支付的實質租金為10,000元，這棟房屋如於市場上重新出租，合理租金為16,000元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半，請問於王甲考慮續約的情況下，其合理的租金應該調整為多少？ (A)10,000元
(B)13,000元 (C)16,000元 (D)19,000元 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p162
不動產估價概要IACV9-1 p102 |
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【C】40.依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，稱為？ (A)純租金
(B)支付租金 (C)實質租金 (D)經濟租金 |
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命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上)IICU10-1 p162
不動產估價概要IACV9-1 p100 |
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公職考試
鐵路局徵才講座
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