債編各論-2

債編各論-2

租賃★★

一、定義

租賃,指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約,屬於提供用益之契約。(民法第421條)

二、租賃關係之存在

(一)當事人意思表示合致
原則上以當事人雙方對於租賃契約內容意思表示一致時,則契約成立。惟契約自由亦有限制,關於租賃契約成立、生效之特別規定或其效力、期間之限制詳如下述:
1.不動產租賃契約:(民法第422條)
期限若逾一年,則應以字據訂立之。未以字據訂立者,視為不定期之租賃。
2.定期租賃:(民法第449條)
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。惟租賃基地建築房屋之契約,並無租賃期限不得逾二十年規定之適用。
租賃關係係因法律規定而推定之,詳請見下述。
(三)租賃契約默示更新(民法第451條)
租賃期限屆滿後,承租人繼續就租賃物有使用收益,且出租人亦無反對之意思表示者,視為以「不定期限」繼續契約。此係法律擬制使契約存在。

三、租賃之效力(權利義務之討論)

(一)承租人之權利義務
1.義務:
(1)支付租金:為承租人之主給付義務。
A.支付租金日期:(民法第439條)
依約定。若無約定,依習慣。若無約定亦無習慣,於租賃期滿時支付。租金係分期支付者,每期屆滿時支付之。租賃物之收益有季節者,收益季節終了時支付之。
B.租金種類:(民法第421條)
以金錢為主,但不以金錢為限。
C.請求減少租金:(民法第435、441條)
若有不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失,得按滅失部分請求減少租金。若就存餘部分不能達租賃目的者,得終止契約。但若係因自己事由導致不能為租賃物全部、一部之使用收益者,不得請求減少租金。
(2)保管責任:(民法第432條)
A.承租人義務:
對於租賃物之保管負有善良管理人之注意義務。並對有生產力之租賃物有維持生產力之義務。
B.損害賠償責任:
若因違反注意義務導致租賃物毀損、滅失,除係依約定之方法或依物之性質所定之方法為使用收益外,有損害賠償責任。
(3)對第三人行為之責任:(民法第433條)
承租人對特定之第三人,應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者,有損害賠償責任。第三人係指承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。
(4)失火責任:(民法第434條)
承租人之失火責任為重大過失責任。若因此導致租賃物火損滅失,則有損害賠償責任。
(5)承租人通知義務:(民法第437條)
租賃關係存續中承租人之義務。
A.通知義務:
租賃物有應由出租人負擔之修繕必要、因防止危害有設備之必要、第三人就租賃物主張權利時,承租人應即時通知出租人。
B.損害賠償責任:
承租人之怠於通知,若導致出租人不能及時救濟者,有損害賠償責任。
2.權利:
(1)租賃物之使用收益權:(民法第423、438條)
承租人對租賃物之使用收益以下列方法為之,否則出租人經阻止無效,得終止契約:
A.依約定。
B.無約定方法者,依租賃物之性質而定之方法。
(2)地上權之登記請求權:(民法第422條之1)
租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。
(3)契約終止權:(民法第424條)
租賃物為房屋或其他供居住之處所時,若租賃物有瑕疵且危及承租人、同居人之安全健康,為保護其安全或健康,不論承租人是否於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止契約之權利,皆得終止契約。
(4)轉租權:(民法第443條)★
A.原則:
租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任。故原則上非經出租人承諾,不得轉租他人。
B.例外:
租賃物為房屋時,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
C.效果:
若有違反前述A.B.規定者,出租人得終止契約。
(二)出租人之權利義務
1.權利:
(1)租金收取權:(民法第439、440條)
若承租人不給付租金,出租人得依規定終止契約。
A.租金支付遲延:
出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
B.租賃物為房屋:
遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前述(1)之規定,終止契約。若租金為每期開始時支付者,應於遲延給付逾二個月時始得終止契約。
C.租用建築房屋之基地:
遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前述(2)之規定。
D.於房屋不定期租賃:
尚須注意土地法第100條第3款,承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,出租人方得收回房屋。
(2)不動產出租人之留置權:(民法第445條)
不動產出租人就租賃契約所生之債權,對承租人之物「置於該不動產者」,有留置權。至於留置物是否為不動產出租人所占有,非其留置權行使之要件。
A.例外:
禁止扣押之物,不得作為留置權之客體。
B.就留置物之取償:
於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金限度內取償。
2.義務:
(1)出租人之瑕疵擔保責任:
A.權利瑕疵擔保責任。(民法第424、436條)
B.物之瑕疵擔保責任。
(2)費用之負擔:
A.修繕費:(民法第429、430條)
原則上由出租人負擔,若出租人不負擔,承租人得依民法第430條終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用,或於租金中扣除之。
B.稅捐:(民法第427條)
由出租人負擔。

四、租賃權之物權化(民法第425、426條、第426條之1)★★

即所有權讓與不破租賃,常見有「買賣不破租賃」。主要係為保護租賃關係中弱勢的一方-承租人而生之制度,使出租人無法利用對租賃物之處分,擺脫對承租人應負之義務。故其即便對租賃物有所處分,亦不影響承租人於租賃關係中之地位。同樣的,承租人對於基地租用也有相同之規定,詳請見下述:
(一)所有權讓與不破租賃
1.要件:
(1)出租人已交付租賃物給承租人。
(2)承租人占有中。
(3)出租人將租賃物所有權讓與第三人。
(4)經公證的租約(超過五年或不定期限)或五年以內的租約。
2.效果:
發生「法定契約承擔」,受讓人成為出租人。
(二)租賃關係之推定與期限(民法第425條之1)
土地與土地上房屋原同屬一人所有。
1.土地所有權讓與他人:
土地受讓人與房屋所有人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
2.房屋所有權讓與他人:
土地所有人與房屋受讓人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
3.房屋所有權與土地所有權分別讓與不同人:
土地受讓人與房屋受讓人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
4.以上租賃關係,推定使用期間不受20年之限制。
(三)就租賃物設定物權之效力
出租人就租賃物設定物權,若有妨礙承租人之使用收益,準用民法第425條規定。
(四)租用基地建築房屋
1.基地承租人移轉房屋之效力:(民法第426條之1)
租用基地建築房屋,而房屋之所有權移轉,不影響基地與該建築物之租賃關係。
2.優先承買權:(民法第426條之2)★
(1)租用基地建築房屋,若出租人出賣基地,承租人有「依相同條件」優先承買之權。
(2)租用基地建築房屋,若承租人出賣建築物,基地所有人有「依相同條件」優先承買之權。
若有以上情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。若未通知便將所有權移轉登記與他人,則不得對抗優先承買權人。

五、租賃關係之消滅(民法第450條)

(一)租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
(二)未定期限者,各當事人得隨時終止契約。
(三)房屋之不定期租賃,依土地法第100條,須具法定事由,出租人始得終止租約。

借貸

一、定義

借貸是借用人與貸與人間之無償契約,依其是否移轉借用物之所有權,分成使用借貸與消費借貸。

二、使用借貸

當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約。(民法第464條)
(一)要物性
使用借貸,雖不移轉借用物所有權,但須借用物交付後始生效力。
(二)預約
為緩和使用借貸之要物性,使用借貸預約成立後,預約貸與人得撤銷其約定。但預約借用人已請求履行預約而預約貸與人未即時撤銷者,不在此限。(民法第465條之1)
(三)貸與人之權利義務
1.貸與人之義務:
(1)瑕疵擔保責任:(民法第466條)
貸與人故意不告知借用物之瑕疵而導致借用人受損害時,負賠償責任。
(2)有益費用之償還:(民法469條第2項準用第431條第1項)
借用人就借用物支出有益費用而使該物價值增加,貸與人知其情事而不為反對表示者,於借貸關係終止時,應償還其費用。但以現存之增價額為限。
2.貸與人之權利:
(1)終止契約權:(民法第472條)
因法定原因,貸與人得終止契約。其原因如下:
A.貸與人因不可預知之情事,自己須用借用物者。
B.借用人違反約定使用借用物。
C.違反物之性質而定之使用借用物。
D.未經貸與人同意而允許第三人使用借用物。
E.因借用人怠於注意導致借用物毀損或有毀損之虞者。
F.借用人死亡者。
(2)貸與人損害賠償請求權:
即指借用人未盡善良管理人義務時,若因此導致貸與人之損失,貸與人得主張之權利。(民法第468條第2項)
A.借用人未盡善良管理人之義務保管借用物,導致借用物毀損、滅失者,應負損害賠償責任。惟依約定之方法或依物之性質而定之方法使用者,雖致有變更或毀損,不須負損害賠償責任。
B.損害賠償請求權消滅時效:(民法第473條)
(A)期間:六個月不行使,損害賠償請求權消滅。
(B)期間之起算:自貸與人受借用物返還時起算。
(四)借用人之權利義務
1.借用人之權利:
(1)借用物瑕疵導致其受損害之請求權:(民法第466條)
與人有瑕疵擔保責任,若借用人因借用之瑕疵受有損害而有賠償請求權,借用人自借貸關係終止時,六個月間不行使該請求權者,該請求權消滅。
(2)有益費用支出之償還請求權:
見前述(三)(2)之內容。
2.借用人之義務:
(1)依約定方法使用借用物義務:(民法第467條)
借用人使用借用物應依約定方法,若無約定方法,則應依借用之性質而定之方法使用之。且借用人若未經貸與人之同意,不得允許第三人使用借用物。
(2)借用人之保管義務:(民法第468條)
借用人保管借用物,應以善良管理人之注意為之。若有違反導致借用物毀損、滅失,除非係依約定或依物之性質而定之方法使用,否則有損害賠償責任。
(3)通常保管費用之負擔:(民法第469條第1項)
借用人應負擔借用物之通常保管費用。若借用物為動物,其飼養費亦由借用人負擔。
(4)借用人就借用物所增加之工作物,得取回之,但有回復借用物原狀之義務。
(5)返還借用物義務:(民法第470條)
A.借貸契約所定期限屆滿時,借用人有返還借用物之義務。
B.借貸契約未定期限者,應於依借貸目的使用完畢時返還之。但經過相當時期,可推定借用人已使用完畢者,貸與人亦得為返還之請求。
C.借貸未定期限,亦無法依借貸目的定其期限者,貸與人得隨時請求返還借用物,此亦為貸與人之權利。
(6)共同借用人之連帶責任:(民法第471條)
數人共借一物者,對於貸與人連帶負責。

三、消費借貸

當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方,而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約(民法第474條)。消費借貸為債權契約,也是一種要物契約喔!
(一)移轉借用物
消費借貸,須移轉借用物之所有權,且須借用物交付後始生效力。
(二)消費借貸之預約
其約定之消費借貸有利息或其他報償,當事人之一方於預約成立後,成為無支付能力者,預約貸與人得撤銷其預約。(民法第475條之1)
(三)貸與人之權利義務
1.貸與人之瑕疵擔保責任:(民法第476條)
使用物有瑕疵者:
(1)消費借貸為有利息或其他報償者:貸與人應另易以無瑕疵之物。且不影響借用人之損害賠償請求權。
(2)消費借貸為無報償者:借用人得照有瑕疵原物之價值返還貸與人。若貸與人故意不告知瑕疵存在者,借用人得請求損害賠償。
2.利息、其他報償支付時期:(民法第477條)
於契約所定期限支付之。未定期限者,於借貸關係終止時支付之。惟若借貸期限逾一年,則於每年終支付之。
(四)借用人之權利義務
1.借用人返還借用物之義務:(民法第478條)
(1)返還內容為:
與借用物種類、品質、數量相同之物。
A.有約定期限:
期限內,借用人有返還義務。
B.未定返還期限:
借用人得隨時返還。貸與人亦得定一個月以上之相當期限催告返還之。
(2)返還不能之補償:(民法第479條)
A.若借用人不能依前述(1)之返還內容為返還者,應以其物在返還時、返還地所應有之價值償還之。
B.返還時、地位約定者,以其物在訂約時或訂約地之價值償還之。
(五)金錢借貸之償還方法
1.除契約另有約定,否則依下述法定方法償還之:(民法第480條)
(1)借用物為通用貨幣,返還時已失其通用效力:已返還時有通用效力之貨幣償還之。
(2)約定折合通用貨幣計算,不問借用人所受領貨幣價格之增減,均應已返還時有通用效力之貨幣償還之。
(3)約定以特種貨幣為計算者,以該特種貨幣償還。或按返還時、地之市價,以通用貨幣償還之。
2.以貨物或有價證券折算金錢而借貸:
不論有無反對約定,皆應以該貨物或有價證券按照交付時交付地之市價所應有之價值,為其借貸金額。(民法第481條)

僱傭

一、僱傭

指當事人約定,一方於一定或不定之期限內為他方服勞務,他方給付報酬之契約。(民法第482條)

二、僱傭之效力

(一)僱用人之權利與義務
1.權利:
(1)勞務請求權。(民法第482條)
(2)勞務請求權具專屬性,故僱用人非經受僱人同意,不得將其勞務請求權讓與第三人。(民法第484條第1項)
2.義務:
(1)給付報酬:(民法第482條)
A.允與報酬:
依情形,非受報酬即不服勞務者,視為允與報酬。此時受僱人已服勞務者,則僱用人必須給付報酬,不得主張未約定給付等事由拒絕給付報酬。
B.未約定報酬額:
按照價目表所定給付報酬。無價目表則按照習慣給付之。
C.給付期限:(民法第486條)
依約定。無約定者依習慣。無約定亦無習慣者,依下列規定:
(A)報酬為分期計算者:每期屆滿時給付之。
(B)報酬非分期計算者:勞務完畢時給付之。
(2)對受僱人之保護義務:(民法第483條之1)
僱用人應依情形為必要之預防,使受僱人之生命、身體、健康於服勞務時無受危害之虞。
(二)受僱人之權利與義務
1.權利:
(1)報酬請求權:
另僱用人受領勞務若有遲延者,受僱人無補服勞務之義務,仍得請求報酬。但若有因此而節省之費用或取得之利益,或怠於取得之利益,僱用人得自報酬中扣除。(民法第487條)
(2)賠償請求權:(民法第487條之1)
因服勞務致受損害,若非可歸責於受僱人自己,則可向僱用人請求損害賠償。另若損害之發生別有應負責之人時,僱用人得對其請求賠償。
2.義務:
(1)勞務之給付:(民法第482、484條)
依約定為之。且勞務有專屬性,受僱人非經僱用人同意,不得使第三人代服勞務。
(2)特種技能保證:(民法第485條)
受僱人明示或默示保證有特種技能時,若無,則僱用人得終止契約。

三、僱傭關係消滅

1.契約之終止:(民法第484、485、488、489條)
(1)契約當事人之一方違反勞務專屬性規定時,他方得終止契約。
(2)受僱人無其保證之特種技能時,僱用人得終止契約。
(3)重大事由之終止:
當事人之一方遇有重大事由,不論僱傭契約是否定有期限並且屆期,得隨時終止之。惟若該重大事由係因當事人之一方過失而生,他方有損害賠償請求權。
(4)其他:
僱傭雖未定期限,亦不能依勞務之性質或目的定其期限者,各當事人得隨時終止契約。惟若習慣有利於受僱人時,從其習慣,以保護受僱人之權利。
2.契約屆期:(民法488條第1項)
僱傭定有期限者,期限屆滿則僱傭關係消滅。
 

百科問與答

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