估價方法-6 地政士

估價方法-6

6.計算收益價格:


(1)土地收益價格之求取(估44)


土地收益價格依下列計算式求取之:
A.    地上無建物者:
土地收益價格=土地淨收益/土地收益資本化率
B.    地上有建物者:
土地收益價格=(房地淨收益-建物淨收益)/土地收益資本化率

(2)建物收益價格之求取(估45)

建物收益價格依下列計算式求取之:
A.已扣除折舊提存費者:
(A)建物收益價格=建物淨收益/建物收益資本化率
(B)建物收益價格=(房地淨收益-土地淨收益)/建物收益資本化率
B.未扣除折舊提存費者:
(A)建物收益價格=建物折舊前淨收益/(建物收益資本化率+建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)
(B)建物收益價格=(房地折舊前淨收益-土地淨收益)/(建物收益資本化率+建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)
上述土地淨收益,可先以比較法求取土地比較價格後,再乘以土地收益資本化率得之。

(四)房地收益價格(估46)

推算房地收益價格時,依下列方式計算之:
房地收益價格=房地淨收益/房地綜合收益資本化率
房地綜合收益資本化率除依(三)5.外,亦得依下列計算式求取之。
淨收益已扣除折舊提存費者:
房地綜合收益資本化率=土地收益資本化率×土地價值比率+建物收益資本率×建物價值比率
淨收益未扣除折舊提存費者:
房地綜合收益資本化率=土地收益資本化率×土地價值比率+(建物收益資本化率+建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)×建物價值比率
上述所稱土地價值比率及建物價值比率,應參酌當地市場調查資料,運用估價方法計算之。
一定期間之收益價格之求取(估47)
P=a× (1-1/(1+r)^n' )/r
其中:
P:收益價格
a:平均一年期間折舊前淨收益
r:收益資本化率
n’:可收益之年數
收益價格已知者,適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

(五)一定期間終止後,有期末價值者,收益價格得加計該期末價值之現值,期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。

其中:

P:收益價格

a:平均一年期間折舊前淨收益

r:收益資本化率

n’:可收益之年數

收益價格已知者,適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

一定期間終止後,有期末價值者,收益價格得加計該期末價值之現值,期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。

百科問與答

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