【申論題】 一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法？試說明之，並敘述其估價之程序。

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.136-149
不動產估價概要IACV1-1　P.36-45

【申論題】 二、何謂經濟租金？何謂實質租金？何謂支付租金？某甲以低於市場行情一成的租金向某乙承租房屋一年，言明月租金9,000元、押金兩個月，於一年期定存利率2%下，請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少？

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(下) IICUB11-1　P.311

【A】1.下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素？1.土地形狀 2.土地面積 3.貸款利率 4.地價稅稅率　(A)12 (B)34 (C)124 (D)234

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.127
不動產估價概要IACV1-1　P.6、18

【D】2.歐債風暴對臺灣不動產市場的影響，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？　(A)特殊因素　(B)個別因素　(C)區域因素　(D)一般因素

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.126
不動產估價概要IACV1-1　P.6、17

【C】3.於民國100年評估一棟20年前建造、樓地板面積200坪之建物，該建物之建築成本於民國80年每坪5萬元、100年每坪10萬元，如經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10％。若採定額法折舊，請問該建物之成本價格為何？　(A)720萬元　(B)1,000萬元　(C)1,280萬元　(D)2,000萬元

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.155
不動產估價概要IACV1-1　P.47

【A】4.依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種？ 1.淨計法 2.單位工程法 3.工程造價比較法 4.單位面積比較法 5.粗算法　(A)12 (B)23 (C)34 (D)45

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.151
不動產估價概要IACV1-1　P.49

【C】5.政府提出桃園航空城開發案，將帶動周邊地價上漲，此係下列何項原則的表現？　(A)競爭原則　(B)貢獻原則　(C)預期原則　(D)適合原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.123
不動產估價概要IACV1-1　P.29

【B】6.下列相關原則的陳述何者最不適宜？　(A)公園對地價的影響係基於外部性原則　(B)老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則　(C)不動產有行無市呈現變動原則　(D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.123
不動產估價概要IACV1-1　P.28

【A】7.土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較，兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量？　(A)個別因素　(B)區域因素　
(C)一般因素　(D)特別因素

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.126-127
不動產估價概要IACV1-1　P.17-18

【B】8.下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項？　(A)價格種類　(B)勘察日期　(C)勘估標的權利狀態　(D)估價條件

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.132
不動產估價概要IACV1-1　P.27

【C】9.下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的？ 1.果樹 2.房屋 3.智慧財產權 4.地上權 5.租賃權　(A)345 (B)2345 (C)1245 (D)12345

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.129
不動產估價概要IACV1-1　P.7-9

【D】10.不動產估價所稱之價格日期係指：　(A)接受委託估價之日期　(B)赴勘估標的現場調查之日期　(C)估價報告書提出之日期　(D)估價報告書上勘估標的價格之日期

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.129
不動產估價概要IACV1-1　P.6

【C】11.下例何者屬於具有市場性之價格？ 1.正常價格 2.限定價格 3.特殊價格 4.特定價格　(A)12 (B)123 (C)124 (D)1234

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.128-129
不動產估價概要IACV1-1　P.6

【C】12.營造費 =［Σ（標準建物工程概算項目每坪單價 × 單價調整率）］× 總面積，此可為下列何種方法之計算公式？　(A)淨計法　(B)單位工程法　(C)工程造價比較法　(D)單位面積比較法

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.151
不動產估價概要IACV1-1　P.46

【D】13.運用比較法選擇實例的條件，下列何者最不適宜？　(A)必須與勘估標的使用性質相符　(B)必須為正常價格　(C)必須與勘估標的地點相近　(D)必須為一個月以內之實例

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.136

【C】14.運用成本法估計建築物價格時，如採定額法折舊，則求取建築物累積折舊之公式為：Dn = C × [(1 - s)/N] × n，其中N優先採用下列何者？　(A)物理耐用年數　(B)殘餘年數　(C)經濟耐用年數　(D)已經歷年數

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.153
不動產估價概要IACV1-1　P.46

【D】15.預售屋的開價如高於市價一成，依此價格進行勘估標的價格調整時，此調整屬於下列何種方法之運用？　(A)差額法　(B)定額法　(C)定率法　(D)百分率法

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.138
不動產估價概要IACV1-1　P.130

【B】16.不動產估價技術規則第31條規定，何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估？　(A)直接資本化法　(B)折現現金流量分析　(C)剩餘法　(D)分配法

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.141
不動產估價概要IACV1-1　P.39

【A】17.採成本法估價時，必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價，該基準日期稱為：　(A)估價日期　(B)勘察日期　(C)出件日期　(D)試算日期

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.129

【D】18.請問折現現金流量分析之計算公式中， Pn1為下列何者？　(A)收益價格　(B)淨收益　(C)折現率　(D)期末價值

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.141-142
不動產估價概要IACV1-1　P.39、60、62、132

【D】20.新訂租約租金之估計，得分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益，再加計必要費用？　(A)總收益　(B)毛收益　(C)有效總收益　(D)淨收益

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.173
不動產估價概要IACV1-1　P.103、142

【B】21.以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，如地上權人向地主購買設定地上權之土地，評估該土地之價格稱之為：　(A)正常價格　(B)限定價格　
(C)特定價格　(D)特殊價格

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.128
不動產估價概要IACV1-1　P.6、64

【D】22.某甲以1,200萬元將其房屋移轉給弟弟，經判斷正常價格比這價格低二成；於一般不動產估價中，運用此案例進行情況調整後之價格為多少？　(A)1,440萬元　(B)1,400萬元　(C)1,000萬元　(D)960萬元

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.138

【A】23.甲公司於A市擁有商業區土地一宗，擬將其分割為兩筆土地，一筆做為辦公大樓使用，另一筆做為百貨公司使用，以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價，則價格種類為下列何者？　(A)正常價格　(B)特殊價格　(C)限定價格　(D)特定價格

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.128-129
不動產估價概要IACV1-1　P.6

【C】24.如不動產其中某一條件發生改變，將造成整體不動產價格的提升，此種不動產估價原則稱之為：　(A)供需原則　(B)最有效使用原則　(C)貢獻原則　(D)均衡原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.123
不動產估價概要IACV1-1　P.29

【B】25.進行不動產估價時，標的不動產如因捷運系統的開通，或鄰近公園的興闢，對其價格產生影響，所採行之不動產估價原則稱之為：　(A)貢獻原則　(B)外部性原則　(C)收益分配原則　(D)最有效使用原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.124
不動產估價概要IACV1-1　P.34

【A】26.於不動產估價時，所謂物理的耐用年數，係指：　(A)建築改良物從興建完成，至不堪使用的期間　(B)建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間　(C)建築改良物從興建完成，至毀損的期間　(D)建築改良物從興建完成，至其經濟壽命結束的期間

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.153
不動產估價概要IACV1-1　P.46、50、137

【C】27.以定額法計算建築物折舊額時，係假定在不動產耐用期間：　(A)每年乘以一定比率計算折舊額　(B)期初先確定減價額，累計時呈現減價額遞減　(C)每年之減價額劃一計算，與經過年數逐年累計　(D)每年折舊提存一定金額，以複利計算其總減價額

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.154-155
不動產估價概要IACV1-1　P.50

【D】28.採土地開發分析法進行不動產估價時，其基本之假設前提為：　(A)必須符合法定容積之規定為上限進行開發　(B)必須以預售方式為前提　(C)必須以個別投資廠商之利潤率為依據　(D)必須於開發完成時取得全部房地銷售金額

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.156
不動產估價概要IACV1-1　P.51-53

【C】29.使用買賣實例比較法，如訪得之買賣實例其交易價格，係因屋主急於脫手而出售，此係：　(A)一般購買者不易參加，應進行個別因素修正　(B)利害關係人交易，應進行情況修正　(C)交易時具特別動機，應進行情況修正　(D)將負擔由購買者承受，應進行期日修正

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.139
不動產估價概要IACV1-1　P.38

【B】30.進行不動產估價時，對營運性不動產淨收益，應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益，以免高估不動產本身所產生的淨收益，此估價原則稱之為：　
(A)適合原則　(B)收益分配原則　(C)外部性原則　(D)最有效使用原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.123-124
不動產估價概要IACV1-1　P.28-29

【C】31.以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時，何者應列入總費用，加以扣除？　(A)抵押債務利息　(B)租賃所得稅　(C)維護修繕費　(D)自有資本之利息

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.143
不動產估價概要IACV1-1　P.40、133

【B】32.下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金？　(A)實質租金　(B)經濟租金　(C)支付租金　(D)差額租金

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.142
不動產估價概要IACV1-1　P.106

【C】33.從已知投資成分的價值，乘以資本化率，求得其收益後，由總收益中扣除，進而求得未知投資成分之價格的方法，上述方法稱為：　(A)分配法　(B)積算法　(C)殘餘法　(D)收益倍數法

命中事實：
不動產估價概要IACV1-1　P.43

【B】34.對房地結合所產生之超額利潤之歸屬，採土地貢獻說者，主要係基於下列何者？　(A)土地經營管理之貢獻　(B)土地區位特性之貢獻　(C)土地取得成本之貢獻　(D)土地開發投資之貢獻

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.165
不動產估價概要IACV1-1　P.80

【A】35.某棟建物耐用年數為50年，殘價率為10％，該建物每年折舊率為：　(A)1.8％　(B)2.0％　(C)1.5％　(D)2.4％

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.315

【C】36.進行不動產估價時，所謂獨立估價，係指：　(A)土地上有建築物，但估價時將土地與建物併同估價　(B)土地上無建築物，但估價時假設土地與建物併同估價　(C)土地上有建築物，但估價時將土地視為素地加以估價　(D)土地上無建築物，但估價時視為存有地上權加以估價

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.270
不動產估價概要IACV1-1　P.11

【B】37.以收益法估價時，對於折舊前及折舊後的純收益，使用資本化率還原，應如何處理？　(A)折舊前的純收益，應僅以資本化率還原　(B)折舊後的純收益，應僅以資本化率還原　(C)折舊後的純收益，應以資本化率加折舊率還原　(D)折舊前的純收益，應僅以折舊率加以還原

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.145
不動產估價概要IACV1-1　P.41

【A】38.不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號，應取得之資料為下列何者？　(A)土地登記簿謄本及地籍圖　(B)地籍圖及都市計畫圖　(C)土地登記簿謄本及建物登記簿謄本　(D)土地登記簿謄本及地形圖

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.316

【C】39.乙將房屋出租與丙，每月租金10,000元，押金30,000元，押金利率為1％，若該區房屋空置率為25％，則乙出租房屋的年有效總收入為：　(A)120,000元　(B)95,000元　(C)90,300元　(D)90,000元

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.142
不動產估價概要IACV1-1　P.106

【A】40.就目前房屋課稅價格，經常發生樓上層納稅義務人，因為各層建物價格未加以分層分攤，導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾，如從不動產估價的觀點，以前述建物價格計算各樓層地價時，主要係以何種觀點進行？　
(A)土地貢獻原則　(B)建物貢獻原則　(C)聯合貢獻原則　(D)收益遞增遞減原則

命中事實：
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1　P.165

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民法概要
不動產估價概要
不動產經紀相關法規

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