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101年不動產經紀人

科目不動產估價概要(選擇題命中率97.5%)

【申論題】 一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法?試說明之,並敘述其估價之程序。

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.136-149
不動產估價概要IACV1-1 P.36-45

【申論題】 二、何謂經濟租金?何謂實質租金?何謂支付租金?某甲以低於市場行情一成的租金向某乙承租房屋一年,言明月租金9,000元、押金兩個月,於一年期定存利率2%下,請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少?

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(下) IICUB11-1 P.311

【A】1.下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素?1.土地形狀 2.土地面積 3.貸款利率 4.地價稅稅率 (A)12 (B)34 (C)124 (D)234

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.127
不動產估價概要IACV1-1 P.6、18

【D】2.歐債風暴對臺灣不動產市場的影響,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? (A)特殊因素 (B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.126
不動產估價概要IACV1-1 P.6、17

【C】3.於民國100年評估一棟20年前建造、樓地板面積200坪之建物,該建物之建築成本於民國80年每坪5萬元、100年每坪10萬元,如經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10%。若採定額法折舊,請問該建物之成本價格為何? (A)720萬元 (B)1,000萬元 (C)1,280萬元 (D)2,000萬元

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.155
不動產估價概要IACV1-1 P.47

【A】4.依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種? 1.淨計法 2.單位工程法 3.工程造價比較法 4.單位面積比較法 5.粗算法 (A)12 (B)23 (C)34 (D)45

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.151
不動產估價概要IACV1-1 P.49

【C】5.政府提出桃園航空城開發案,將帶動周邊地價上漲,此係下列何項原則的表現? (A)競爭原則 (B)貢獻原則 (C)預期原則 (D)適合原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.123
不動產估價概要IACV1-1 P.29

【B】6.下列相關原則的陳述何者最不適宜? (A)公園對地價的影響係基於外部性原則 (B)老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則 (C)不動產有行無市呈現變動原則 (D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.123
不動產估價概要IACV1-1 P.28

【A】7.土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較,兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量? (A)個別因素 (B)區域因素 
(C)一般因素 (D)特別因素

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.126-127
不動產估價概要IACV1-1 P.17-18

【B】8.下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項? (A)價格種類 (B)勘察日期 (C)勘估標的權利狀態 (D)估價條件

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.132
不動產估價概要IACV1-1 P.27

【C】9.下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的? 1.果樹 2.房屋 3.智慧財產權 4.地上權 5.租賃權 (A)345 (B)2345 (C)1245 (D)12345

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.129
不動產估價概要IACV1-1 P.7-9

【D】10.不動產估價所稱之價格日期係指: (A)接受委託估價之日期 (B)赴勘估標的現場調查之日期 (C)估價報告書提出之日期 (D)估價報告書上勘估標的價格之日期

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.129
不動產估價概要IACV1-1 P.6

【C】11.下例何者屬於具有市場性之價格? 1.正常價格 2.限定價格 3.特殊價格 4.特定價格 (A)12 (B)123 (C)124 (D)1234

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.128-129
不動產估價概要IACV1-1 P.6

【C】12.營造費 =[Σ(標準建物工程概算項目每坪單價 × 單價調整率)]× 總面積,此可為下列何種方法之計算公式? (A)淨計法 (B)單位工程法 (C)工程造價比較法 (D)單位面積比較法

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.151
不動產估價概要IACV1-1 P.46

【D】13.運用比較法選擇實例的條件,下列何者最不適宜? (A)必須與勘估標的使用性質相符 (B)必須為正常價格 (C)必須與勘估標的地點相近 (D)必須為一個月以內之實例

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.136

【C】14.運用成本法估計建築物價格時,如採定額法折舊,則求取建築物累積折舊之公式為:Dn = C × [(1 - s)/N] × n,其中N優先採用下列何者? (A)物理耐用年數 (B)殘餘年數 (C)經濟耐用年數 (D)已經歷年數

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.153
不動產估價概要IACV1-1 P.46

【D】15.預售屋的開價如高於市價一成,依此價格進行勘估標的價格調整時,此調整屬於下列何種方法之運用? (A)差額法 (B)定額法 (C)定率法 (D)百分率法

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.138
不動產估價概要IACV1-1 P.130

【B】16.不動產估價技術規則第31條規定,何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估? (A)直接資本化法 (B)折現現金流量分析 (C)剩餘法 (D)分配法

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.141
不動產估價概要IACV1-1 P.39

【A】17.採成本法估價時,必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價,該基準日期稱為: (A)估價日期 (B)勘察日期 (C)出件日期 (D)試算日期

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.129

【D】18.請問折現現金流量分析之計算公式中, Pn1為下列何者? (A)收益價格 (B)淨收益 (C)折現率 (D)期末價值

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.141-142
不動產估價概要IACV1-1 P.39、60、62、132

【D】20.新訂租約租金之估計,得分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益,再加計必要費用? (A)總收益 (B)毛收益 (C)有效總收益 (D)淨收益

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.173
不動產估價概要IACV1-1 P.103、142

【B】21.以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,如地上權人向地主購買設定地上權之土地,評估該土地之價格稱之為: (A)正常價格 (B)限定價格 
(C)特定價格 (D)特殊價格

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.128
不動產估價概要IACV1-1 P.6、64

【D】22.某甲以1,200萬元將其房屋移轉給弟弟,經判斷正常價格比這價格低二成;於一般不動產估價中,運用此案例進行情況調整後之價格為多少? (A)1,440萬元 (B)1,400萬元 (C)1,000萬元 (D)960萬元

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.138

【A】23.甲公司於A市擁有商業區土地一宗,擬將其分割為兩筆土地,一筆做為辦公大樓使用,另一筆做為百貨公司使用,以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價,則價格種類為下列何者? (A)正常價格 (B)特殊價格 (C)限定價格 (D)特定價格

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.128-129
不動產估價概要IACV1-1 P.6

【C】24.如不動產其中某一條件發生改變,將造成整體不動產價格的提升,此種不動產估價原則稱之為: (A)供需原則 (B)最有效使用原則 (C)貢獻原則 (D)均衡原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.123
不動產估價概要IACV1-1 P.29

【B】25.進行不動產估價時,標的不動產如因捷運系統的開通,或鄰近公園的興闢,對其價格產生影響,所採行之不動產估價原則稱之為: (A)貢獻原則 (B)外部性原則 (C)收益分配原則 (D)最有效使用原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.124
不動產估價概要IACV1-1 P.34

【A】26.於不動產估價時,所謂物理的耐用年數,係指: (A)建築改良物從興建完成,至不堪使用的期間 (B)建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間 (C)建築改良物從興建完成,至毀損的期間 (D)建築改良物從興建完成,至其經濟壽命結束的期間

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.153
不動產估價概要IACV1-1 P.46、50、137

【C】27.以定額法計算建築物折舊額時,係假定在不動產耐用期間: (A)每年乘以一定比率計算折舊額 (B)期初先確定減價額,累計時呈現減價額遞減 (C)每年之減價額劃一計算,與經過年數逐年累計 (D)每年折舊提存一定金額,以複利計算其總減價額

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.154-155
不動產估價概要IACV1-1 P.50

【D】28.採土地開發分析法進行不動產估價時,其基本之假設前提為: (A)必須符合法定容積之規定為上限進行開發 (B)必須以預售方式為前提 (C)必須以個別投資廠商之利潤率為依據 (D)必須於開發完成時取得全部房地銷售金額

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.156
不動產估價概要IACV1-1 P.51-53

【C】29.使用買賣實例比較法,如訪得之買賣實例其交易價格,係因屋主急於脫手而出售,此係: (A)一般購買者不易參加,應進行個別因素修正 (B)利害關係人交易,應進行情況修正 (C)交易時具特別動機,應進行情況修正 (D)將負擔由購買者承受,應進行期日修正

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.139
不動產估價概要IACV1-1 P.38

【B】30.進行不動產估價時,對營運性不動產淨收益,應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益,以免高估不動產本身所產生的淨收益,此估價原則稱之為: 
(A)適合原則 (B)收益分配原則 (C)外部性原則 (D)最有效使用原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.123-124
不動產估價概要IACV1-1 P.28-29

【C】31.以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時,何者應列入總費用,加以扣除? (A)抵押債務利息 (B)租賃所得稅 (C)維護修繕費 (D)自有資本之利息

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.143
不動產估價概要IACV1-1 P.40、133

【B】32.下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金? (A)實質租金 (B)經濟租金 (C)支付租金 (D)差額租金

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.142
不動產估價概要IACV1-1 P.106

【C】33.從已知投資成分的價值,乘以資本化率,求得其收益後,由總收益中扣除,進而求得未知投資成分之價格的方法,上述方法稱為: (A)分配法 (B)積算法 (C)殘餘法 (D)收益倍數法

命中事實:
不動產估價概要IACV1-1 P.43

【B】34.對房地結合所產生之超額利潤之歸屬,採土地貢獻說者,主要係基於下列何者? (A)土地經營管理之貢獻 (B)土地區位特性之貢獻 (C)土地取得成本之貢獻 (D)土地開發投資之貢獻

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.165
不動產估價概要IACV1-1 P.80

【A】35.某棟建物耐用年數為50年,殘價率為10%,該建物每年折舊率為: (A)1.8% (B)2.0% (C)1.5% (D)2.4%

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.315

【C】36.進行不動產估價時,所謂獨立估價,係指: (A)土地上有建築物,但估價時將土地與建物併同估價 (B)土地上無建築物,但估價時假設土地與建物併同估價 (C)土地上有建築物,但估價時將土地視為素地加以估價 (D)土地上無建築物,但估價時視為存有地上權加以估價

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.270
不動產估價概要IACV1-1 P.11

【B】37.以收益法估價時,對於折舊前及折舊後的純收益,使用資本化率還原,應如何處理? (A)折舊前的純收益,應僅以資本化率還原 (B)折舊後的純收益,應僅以資本化率還原 (C)折舊後的純收益,應以資本化率加折舊率還原 (D)折舊前的純收益,應僅以折舊率加以還原

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.145
不動產估價概要IACV1-1 P.41

【A】38.不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號,應取得之資料為下列何者? (A)土地登記簿謄本及地籍圖 (B)地籍圖及都市計畫圖 (C)土地登記簿謄本及建物登記簿謄本 (D)土地登記簿謄本及地形圖

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.316

【C】39.乙將房屋出租與丙,每月租金10,000元,押金30,000元,押金利率為1%,若該區房屋空置率為25%,則乙出租房屋的年有效總收入為: (A)120,000元 (B)95,000元 (C)90,300元 (D)90,000元

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.142
不動產估價概要IACV1-1 P.106

【A】40.就目前房屋課稅價格,經常發生樓上層納稅義務人,因為各層建物價格未加以分層分攤,導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾,如從不動產估價的觀點,以前述建物價格計算各樓層地價時,主要係以何種觀點進行? 
(A)土地貢獻原則 (B)建物貢獻原則 (C)聯合貢獻原則 (D)收益遞增遞減原則

命中事實:
不動產經紀人完全攻略(上) IICUA11-1 P.165

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12/18(日)16:00 彰化北斗

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12/17(六)16:00 台南新營
12/17(六)16:00 高雄楠梓
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