經紀業
作者:陳仕弘(一)申請許可
1.程序:(經管5)
(1)經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記;其經營國外不動產仲介或代銷業務者,應以公司型態組織依法辦理登記為限。
(2)經紀業分設營業處所,應向直轄市或縣(市)政府申請備查。
2.應備文件:(經管施2)
經營不動產經紀業(以下簡稱經紀業)者,應檢附下列文件,依不動產經紀業管理條例第5條第1項規定,向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請許可:
(1)申請書一式二份。
(2)公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊,及其身分證明文件影本。
(3)其他經中央主管機關規定之文件。
3.補正:(經管施3)
直轄市或縣(市)主管機關受理前條申請,經審查合於規定者,應予許可,並副知轄內之同業公會轉知其全國聯合會;不合規定者,應通知該經紀業於十五日內補正,屆期未補正者,駁回其申請。
4.不予許可之情形:(經管6)
有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可:
(1)無行為能力或限制行為能力者。
(2)受破產之宣告尚未復權者。
(3)犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第2條所定之罪、組織犯罪防制條例第3條第1項、第2項、第6條、第9條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。
(4)受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。
(5)曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第7條第1項逾期未開始營業或第30條自行停止業務者,不在此限。
(6)受第29條之停止營業處分,尚未執行完畢者。
(7)受第31條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。
經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前述各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。
5.廢止許可:(經管30)
經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上者,直轄市或縣(市)主管機關得廢止其許可。但依法辦理停業登記者,不在此限。
(二)申請開業(經管7、經管施4)
1.要件及開始營業期限:
經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營業,並應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,由主管機關廢止其許可。但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三個月為限。
2.繳存營業保證金:
經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金,超過一定金額者,得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。經紀業除依規定繳存營業保證金外,並得向第2項全國聯合會申請增加金額繳存或以金融機構提供保證函擔保之。
3.辦妥期限:
經紀業經主管機關許可後,應於六個月內依規定辦妥公司登記或商業登記、繳存營業保證金及加入登記所在地之同業公會。
(三)營業保證基金之管理(經管8、經管9、經管施13-1)
1.專戶儲存:
營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存,並組成管理委員會負責保管;基金之孳息部分,得運用於健全不動產經紀制度。
2.管理委員:
基金管理委員會委員,由經紀業擔任者,其人數不得超過委員總數之五分之二。基金管理委員會之組織及基金管理辦法由中央主管機關定之。
3.補足額度:
經紀業分別繳存之營業保證金低於第七條第三項規定之額度時,中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會應通知經紀業者於一個月內補足。
4.獨立原則:(經管9)
(1)營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外,除本條例另有規定外,不因經紀業或經紀人員之債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
(2)經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉。其因申請解散者,得自核准註銷營業之日滿一年後二年內,請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息。
5.退還原繳存之營業保證金:(經管施13-1、13-2)
(1)前述經紀業得請求退還原繳存之營業保證金,係指下列情形之一:
A.公司組織申請解散者。
B. 商號組織申請歇業者。
C. 營業項目經變更登記後,該公司或商號已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業而組織仍存續者。
(2)申請時應檢附之證明文件有:
A.地方主管機關核發之核准註銷營業證明文件
B. 其他經中央主管機關規定之文件
(四)申請備查
1.開始營業:
經紀業應於開始營業後十五日內,檢附相關文件,向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查。(經管施5)
2.內容有變更:(經管施6)
經紀業經許可後,下列事項內容有變更者,除另有規定外,應於變更之日起三十日內,以書面向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查:
(1)經紀業名稱、所在地、組織型態、經營型態、營業項目及是否經營國外不動產仲介或代銷業務。
(2)公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人。
3.經紀業遷移:
經紀業遷出所在地直轄市或縣(市)主管機關管轄區域以外時,應於遷出後三十日內,以書面向遷入之直轄市或縣(市)主管機關申請遷入備查。(經管施7)
4.分設營業處所:(經管施8)
經紀業分設營業處所,應於設立後三十日內,以書面記明下列事項,向經紀業所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查:
(1)經紀業名稱及所在地。
(2)營業處所名稱、所在地及設立日期。
(3)該營業處所僱用之經紀人員姓名、身分證明文件字號及證書字號。
經紀業分設之營業處所為非常態之固定場所者,前述(2)應記明事項,改以該營業處所之設立目的、代理銷售不動產名稱、所在地、銷售總金額及設立期間代之。
5.分設營業處所內容變更:
前述(2)、(3)或非常態之固定場所應記明之事項有變更者,經紀業應於變更之日起三十日內,以書面記明變更事項,並向經紀業所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查。(經管施9)
6.分設營業處所裁撤:
經紀業分設之營業處所裁撤時,應於裁撤後三十日內,以書面向經紀業所在地直轄市或縣(市)主管機關申請備查。(經管施10)
7.訂立倫理規範:
仲介經紀業或代銷經紀業全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報請中央主管機關備查。(經管7)
8.會員入退會:
直轄市、縣(市)同業公會應將會員入會、停權、退會情形報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查。(經管10)
9.經紀人到職異動:
經紀業應於經紀人到職之日起十五日內,造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查,異動時,亦同。(經管12)
(五)擅自營業之罰則(經管32)
1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。
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