租金估計 不動產經紀人

作者:陳仕弘

租金估計

租金估計

1. 相關名詞

(1) 實質租金:
指承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。
(2) 支付租金:又稱為契約租金,是依租賃契約每期支付之租金額。
(3) 經濟租金:
即正常租金,指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。指能反映租賃不動產經濟價值之租金。又稱市場租金。
(4) 差額租金:
因不動產租賃市場經常會有基於特殊關係而成立租賃契約,使租金有偏低情形發生,致實際支付的租金與經濟租金會有差額存在,這差額即稱差額租金。
(5) 純租金:又稱淨租金,為實質租金扣除總費用之餘額。

2. 考慮因素

不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。

3. 租金估計原則

不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則。

4. 租金估計之種類

不動產租金估計,應視新訂租約與續訂租約分別為之。

5. 新訂租約之估價

新訂租約之租金估計,得採下列方式為之:
(1) 租賃實例比較法:以新訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。
(2) 積算法:
以勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。其公式:積算租金 = 勘估標的基礎價格 × 租金收益率 + 必要費用。
(3) 收益分析法:
分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益,再加計必要費用。收益租金 = 收益純租金(即期待淨收益) + 必要費用。

6. 續訂租約之估價

續訂租約之租金估計,得採下列方式為之:
(1) 租賃實例比較法:以續訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。
(2) 收益率法(又稱利率法):
以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎,乘以續租之租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。公式:續租租金 = 勘估標的基礎價格 × 續租租金收益率 + 必要費用。
(3) 變動趨勢推算法:
以勘估標的原契約租金之淨收益,就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用。
(4) 差額分配法:
分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中,應歸屬於出租人之適當部分,加計契約租金。

【三民輔考-不動產估價概要】