物權編-2

 所有權

一、通則

(一)定義(民法第765條)
所有權，指於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之權利。其中所謂之處分，指事實上之處分與法律上之處分而言。(民法第765條)
(二)物上請求權：(民法第767條)★★
1.所有物返還請求權：(民法第767條第1項前段)
針對現在、過去之妨害行為。使所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，有返還請求權。其要件如下：
(1)請求權人須為所有權人。
(2)相對人須為現時占有人。
(3)相對人之占有須為無權占有。無權，指無債權且無物權。
2.所有權妨害除去請求權：(民法第767條第1項中段)
針對現在之妨害所有權行為所為之除去請求權。所謂的妨害，必須是無權占有及侵奪以外之事實。如：在他人土地外圍圍一圈柵欄。
3.所有權妨害防止請求權：(民法第767條第1項後段)
針對未來對於所有權的妨害行為，所有權人有請求防止之權利。
4.物上請求權之消滅時效：
為15年，但已登記之不動產物上請求權，依司法院釋字第107號，並無消滅時效規定之適用，「若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」
(三)時效取得制度
1.動產所有權之時效取得：
(1)占有之始惡意或有過失：(民法第768條)
民法第768條之1有「占有之始善意或無過失」之時效取得規定，體系解釋可知，同法第768條所規範者為占有之始惡意或有過失之動產時效取得。其他要件如下：
A.以所有意思占有他人之動產。
B.占有之始惡意或有過失。
C.和平、公然、繼續占有。
D.占有須達10年。
(2)占有之始善意且無過失：(民法第768條之1)
A.以所有意思占有他人動產。
B.占有之始善意且無過失。
C.和平、公然、繼續占有。
D.占有須達5年，因其占有之始善意且無過失，故無須如同民法第768條占有時間達10年方有時效取得。
2.不動產所有權之時效取得：
不動產所有權之時效取得，僅限對於他人未登記之不動產，對有登記公示外觀之不動產，不得主張時效取得不動產所有權。
(1)占有之始惡意或有過失：(民法第769條)
A.要件：
(A)以所有之意思占有他人未登記之不動產。
(B)占有之始惡意或有過失。
(C)和平、公然、繼續占有。
(D)占有須達20年。
B.效果：
取得請求登記為所有權人之權利，而非直接取得所有權。
(2)占有之始善意且無過失：(民法第770條)
A.要件：
(A)以所有之意思占有他人未登記之不動產。
(B)占有之始善意且無過失。
(C)和平、公然、繼續占有。
(D)占有須達10年。
B.效果：
取得請求登記為所有權人之權利，而非直接取得所有權。
3.所有權以外其他財產權之時效取得：(民法第772條)
準用前述1.2.之規定。對於已登記之不動產亦然。

二、不動產所有權

(一)土地所有權與相鄰權之限制(民法第767條)
相鄰權之規定係在限制土地所有權人基於其所有權得對他人主張權利之範圍。若他人之干涉，對所有權人其所有權之行使有利益之範圍內並無妨礙，則所有權人不得排除之。
(二)又下述各項(民法第774~800條)之規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或工作物利用人皆準用之。
1.鄰地損害之防免：
土地所有人經營事業、行使其所有權應避免損害鄰地。
2.自然流水之排水權、承水義務：
由鄰地自然流至之水土地所有權人有承受義務。
3.破潰阻塞損害之修繕疏通、預防：
土地所有人因蓄水、排水、引水所設工作物有破潰、阻塞，致他人土地受有損害或有受損害之虞，土地所有人有修繕、疏通、預防之義務。
4.設置屋簷排水之限制：
設置屋簷、工作物、或其他設備排水，致雨水或其他液體直注相鄰不動產之禁止。
5.高地所有人疏水權：
土地位於高處，而水流因故在鄰地阻塞，高地所有權人得為疏通。
6.高地所有人過水權：
排泄家用、農工業用之水至河渠、溝道，得使其水通過鄰地。
7.鄰地所有工作物之過水使用權：
為使其地之水通過，土地所有權人得使用鄰地所有人設置之工作物。
8.水流地所有人自由用水權、損害賠償請求權、回復原狀請求權：
水流地之所有人得自由使用其水，惟水源地、井之所有人對於他人因工事杜絕、減少、汙染其水者，得請求損害賠償。若該水為飲用或利用土地所必要者，得請求回復原狀。
9.鄰地餘水使用請求權：
土地所有人因家用、利用土地所必要，若須以過鉅之費用、勞力方可取得用水，得對鄰地所有人請求給予有餘之水並支付償金。
10.變更水流權之限制：
水流地對岸之土地所有權屬於他人時，土地所有權人變更水流之權利應受限制。
11.堰之設置、使用：
土地所有權人有設堰之必要時，得設堰於對岸，若對岸所有人對水流地之一部分有所有權時，亦有用堰權。設堰人對設堰造成之損害應支付償金。
12.管線設置權：
非通過他人之土地不能設置電線、水管、瓦斯管、或其他管線、或雖然設置但所費過鉅者，土地所有權人得通過他人土地設置之。
13.袋地所有權人通行權：
所謂袋地，指沒有公路得以通行之土地，因難以與外界溝通而使該土地無法為通常之使用者，土地所有權人得通行周圍地以至公路。
14.通行權人開設道路權與限制：
有通行權之人必要時得開設道路。
15.土地禁止侵入及其例外。
16.鄰地使用權：
鄰地使用權以鄰地所有人在土地所有人疆界或近旁，營造或修繕建築物為要件。
17.氣響侵入禁止：
所謂氣響，指如瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、震動及其他相類似者。
18.鄰地地基損害或工作物危險之預防義務：
土地所有人開掘土地、為建築時，不得使鄰地之地基動搖、發生危險、使鄰地建築物或其他工作物受有損害。
19.工作物傾倒危險預防。
20.越界建築：
土地所有人建築房屋「非因故意或重大過失」而逾越地界時，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，則不得請求移去或變更該房屋。
(1)土地所有權人義務：
對鄰遞因此所受損害，應支付償金。
(2)鄰地所有權人權利：
A.得請求土地所有人以相當價額購買越界部份之土地或因而形成之畸零地。
B.請求移去或變更：若鄰地所有人即時提出異議而請求移去或變更土地所有人逾越地界之房屋時，法院得斟酌公共利益、當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。
21.越界植物刈除權：
果實自落鄰地，除鄰地為公用地，否則果實歸屬鄰地所有人。所謂自落，指果實因成熟或因自然利而落地。
22.建築物區分所有權：
關於建築物區分所有權，依公寓大廈管理條例有較為細項之規定，而民法則建立原則性之規範，以圓滿區分所有建築物之相關規定。
(1)定義：
A.區分所有建築物：
即數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
B.專有部分：
區分所有建築物在構造上、使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。
C.共有部分：
區分所有建築物專有部分以外之其他部分、不屬於專有部分之附屬物。如樓梯間、地下室、消防設備、空調設備。區分所有建築物所有人之共有部分，應屬分別共有。
D.約定共有部分：
就專有部分，經其所有權人同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。
E.約定專有部分：
就共有部分，經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
(2)原則：
A.區分所有建築物共有部分、基地之應有部分：
依其專有部分面積、專有部分總面積之比例定之。
B.專有部分、其所屬之共有部分、基地權利：
不得分離而為移轉或設定負擔。
C.修繕費用、其他負擔、區分所有建築物之管理：
共有部分、約定共有部分：由各所有人按其應有部分分擔。另有約定者依其約定。
(A)規約之約定依各項情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷該規約。
(B)依規約所生之權利義務，繼受人受其拘束。依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，受其拘束。

三、動產所有權

(一)遺失物之拾得(民法第803條)★★
此部分乃民國101年6月13日公布之修正重點，考生應多加注意。
1.遺失物拾得人義務：
(1)揭示義務：
A.拾得遺失物者應從速通知遺失人、所有人、其他有受領權之人或報告警察、自治機關。
B.於機關、學校、團體或其他公共場所拾得，亦得報告於各該場所之管理機關、團體或其負責人、管理人。
(2)交存義務：
不論受報告者為前述A.或B.，遺失物拾得人應於報告時，將其物一併交存與受報告人。
2.受報告人義務：
指遺失物拾得人報告、交付遺失物之對象。
(1)招領：
受報告者，應從速於遺失物拾得地或其他適當處所，以公告、廣播或其他適當方法招領之。其招領之方式與處所皆無一定，不必以公告為限，僅須以適當方法於適當處所為之即可。
(2)無人認領之處置：
A.已通知遺失人、所有人、其他有受領權之人，或受報告人、機關已為招領者，有受領權之人未於相當期間認領時，拾得人或招領人應將拾得物交存於警察或自治機關。
B.接受交存之警察或自治機關若認原招領之處所或方法不適當時，得再為招領之。
3.認領之期限與費用償還：
(1)期限：
自通知或最後招領之日起六個月內。
(2)費用返還：
有受領權之人認領時，拾得人、招領人、警察或自治機關，於通知、招領及保管之費用受償後，應將其物返還之。在清償前，費用支出者就該遺失物有留置權。若權利人有數人時，遺失物占有人視為為全體權利人占有。
4.報酬請求權：
報酬請求權乃民國101年6月13日所公布之民法修正重點。當時因社會上出現多起拾得人向有受領權之認領人請求十分之三之報酬，導致認領人經濟上之困境或顯然不公平之情形，輿論多所撻伐。故為配合現行社會發展情形等，爰修正關於報酬請求權之規定，以期符合公平原則。
(1)修正前：
A.請求報酬：
不得超過其物財產上價值之十分之三；不具財產上價值者，拾得人亦得請求相當之報酬。
B.消滅時效：
六個月內未請求者，請求權消滅。
C.請求報酬之拾得人之留置權：
在拾得人請求之報酬未受清償前，其就該遺失物有留置權。若權利人有數人，遺失物占有人視為為全體權利人占有。
(2)修正後：
A.修正重點：
修正報酬請求權之上限、規定法院依請求減少或免除報酬之情形、取消拾得人於報酬未受清償前對遺失物之留置權、增加請求報酬之條件限制。
B.請求報酬：
不得超過其物財產上價值之十分之一；不具財產上價值者，拾得人亦得請求相當之報酬。
C.有受領權人依規定給付報酬顯失公平者：
得請求法院減少或免除其報酬。
D.消滅時效：
六個月內未請求者，請求權消滅。
E.認領報酬之例外：(民法第805條之1)
若有下列情形之一，不得請求報酬：
(A)在公眾得出入之場所或供公眾往來之交通設備內，由其管理人或受僱人拾得遺失物。
(B)拾得人未於七日內通知、報告或交存拾得物，或經查詢仍隱匿其拾得遺失物之事實。本次修法規定明確的七日內之限制。
(C)有受領權之人為特殊境遇家庭、低收入戶、中低收入戶、依法接受急難救助、災害救助，或有其他急迫情事者。此項係本次修法所新增，即為避免社會救助法所稱對象及特殊境遇家庭等弱勢民眾，因拾得人主張報酬請求權及留置權而造成生活之困境。
5.拾得物拍賣：
易於腐壞或其保管須費過鉅者，招領人、警察、自治機關得為拍賣或逕以市價變賣之，並保管其價金。
6.遺失物逾期未認領時其所有權歸屬：
(1)期間、條件：
自通知或最後招領日起逾六個月，未經有受領權人之人認領者。
(2)遺失物所有權歸屬：
拾得人。
(3)通知：
警察或自治機關應通知拾得人領取遺失物或拍賣所得之價金。不能通知者，應公告之。
(4)拾得人受前述(3)通知、公告後三個月內未領取遺失物者：
該物或拍賣所得之價金歸屬於保管地之地方自治團體。
7.五百元以下遺失物之相關規定：
財產價值輕微之遺失物，考量招領成本與遺失物價值成本效益，並求與社會脈動一致，故規定簡易之招領程序。
(1)拾得人：
若知遺失人、所有人或其他有受領權之人，則應從速通知之。若於機關、學校、團體或其他公共場所拾得者，則亦得報告於各該場所之管理機關、團體或其負責人、管理人，並將其物交存。
(2)未經有受領權人受領之所有權歸屬：
A.須經過一定期間：
(A)自通知或招領之日起逾十五日。
(B)不能依前述(1)之規定辦理，自拾得日起逾一個月。
B.所有權歸屬：
由拾得人取得所有權或變賣之價金。
C.民法第805~807條關於遺失物之規定：
於本條之簡易招領程序中皆準用之。
8.埋藏物之發見，漂流物、沉沒物之拾得：
(1)埋藏物之發見：
A.埋藏物：
發見而占有者，取得其所有權。若埋藏物係在他人動產、不動產中發見者，則由該動產或不動產之所有人與發見人各取得埋藏物一半之所有權。
B.足供學術、藝術、考古、歷史資料之埋藏物：
其所有權歸屬依特別法規定。
(2)漂流物、沉沒物或其他因自然力而脫離他人占有之物之拾得，準用關於拾得遺失物之規定。
(二)添附★
包括附合、混合、加工，三種均為法律事實，而非法律行為。添附後，動產之所有權因而消滅者，該動產上其他權利亦同消滅。若動產所有權消滅一事而受有損害者，得依不當得利之規定請求償還價額。
1.附合：(民法第811、812條)
指二個以上的物互相結合，成為一個物(難以分離)。其所有權歸屬如下：
(1)動產+不動產，動產成為不動產之重要成分：
不動產所有人取得動產所有權。
例如小明把一桶油漆漆在牆壁上。
(2)動產+動產，非毀損不能分離、分離須費過鉅：
各動產所有人就其動產附合時之價值，共有合成物。
(3)附合後有可視為主物者：
主物所有權人取得附合物所有權。
2.混合：(民法第813條)
指動產與他人的動產「混合」，不能「識別」或識別需費過鉅。其所有權歸屬準用動產與動產附合之規定。
例如文才把三十斤糯米跟和五十斤黏米摻在一起。
3.加工：(民法第814條)
指對他人的動產施以勞力，使成為新物(難以分離)。加工物之所有權屬於材料所有人，但若因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。
例如裘莉把小布的鐵塊做成一把寶劍。

四、共有

(一)分別共有(民法第817條第1項)★★
指數人按其應有部分，對於一物有所有權者。若各共有人之應有部分不明，則推定為均等。其中各所有權人之應有部分未分割前，應有部分係抽象存在於所有物之全部。
1.共有物之使用收益權：(民法第818條)
共有物使用收益權能之基本分配，若共有人在此基礎上已有分管協議，法律自應尊重。但若沒有分管協議，則對於共有物之全部，各共有人，按其應有部分，有使用收益之權。
2.共有物之管理權：(民法第820條)★
(1)一般管理行為：(如：出租、改良行為)
A.契約另有約定：
依契約。
B.未有契約約定：
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
C.管理顯失公平：
不論依契約與否，對管理若有不同易之共有人，得聲請法院以裁定變更之。
D.情事變更：
前述A.~C.之管理若因情事變更難以繼續，法院得因任何共有人聲請以裁定變更之。
E.共有人之連帶賠償責任：
共有人為A.、B.之管理，因故意或重大過失導致共有人受損害者，對「不同意」之共有人連帶負賠償責任。
(2)簡易修繕、保存行為：
得由各共有人單獨為之。
3.應有部分之處分權：(民法第819條第1項)
應有部分得由各共有人自由處分之。
4.共有物之處分權：
(1)原則：(民法第819條第2項)★
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
(2)例外：(土地法第34條之1)★★
土地法第34條之1所規定之內容，為共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權一事。
(3)人數過半：
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
(4)書面通知：
共有人依前述之(3)規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
(5)共有人之義務：
前述(3)之共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
(6)優先購買權：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
A.原理原則：
部分共有人依土地法之規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分。對於其他共有人之應有部分僅有代為處分之權利，而非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
B.債權性質：
土地法第34條之1所定之優先購買權，其性質已明文規定於「土地法第三十四條之一執行要點」第10點，屬於債權性質，若出賣人有違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得請求損害賠償。由此可知，他共有人除損害賠償請求權外，並無請求以同條件訂約、辦理登記或回復原狀之請求權等權利。
C.優先購買權之競合：
本條與土地法第104、107條及民法物權編施行法第8條之5第3、5項競合之關係，其優先適用之順序如下：
(A)各條優先購買權內容：
a.土地法第104條：
基地優先購買權，基地出賣時，地上權人、典權人、承租人有「依同樣條件」優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。
b.土地法第107條：
承租人之優先承買權、承典權，承租人於出租人出賣、出典耕地時，有依同樣條件優先承買、承典之權。
c.民法物權編施行法第8條之5第3、5項：
區分所有建物之專有部分或基地持分分離出賣時，其相關優先購買權。
(B)適用順序：
a.土地法第104、107條、民法物權編施行法第8條之5第3項→土地法第34條之1→民法物權編施行法第8條之5第5項。
b.前述a.~c.，於公同共有準用之。
(C)依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
5.共有物費用之分擔：(民法第822條)
除契約另有訂定外，各共有人按其應有部分分擔之。
6.外部關係：(民法第821條)
(1)對第三人就共有物之「全部」為「本於所有權」之請求權：
各共有人皆有之。
(2)回復共有物之請求權：
各共有人皆有之，但僅得為共有人全體之利益為之。
7.分割：
(1)分割之請求與限制：(民法第823條)
A.分割共有物：
除法令另有規定、依物之使用目的不能分割、契約定有不分割期限者外，各共有人得隨時請求之。
B.契約定有不分割期限之限制：
(A)共有不動產之契約訂有管理約定者：
因不動產利用須長期規劃且達一定經濟規模，始能發揮其效益，若共有間就共有之不動產已有管理之協議時，該不動產之用益已能圓滑進行，共有制度無效率的問題足可避免之。故其不分割之期限，不得逾三十年，於三十年者縮短為三十年。
(B)前述(A)以外之共有物：
不分割之期限，不得逾五年，逾五年者縮短為五年。
(C)雖約定有不分割之契約，但若有重大事由者：
共有人仍得隨時請求分割。
(2)共有物分割方法：(民法第824條)
A.原則：
依共有人協議之方法行之。
B.分割方法不能協議決定、協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得依任何共有人之請求，命為一定分配如下：
(A)原物分配：但若各共有人均受原物之分配顯有困難，得將原物分配於部分共有人。
a.未受分配或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
b.因共有人之利益、其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。此為法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符合實際並得彈性運用。如分割共有土地時，保留部分土地供為通行道路。
(B)變賣共有物以價金分配之、以原物之一部分配，他部分變賣以價金分配之：
原物分配顯有困難時之分割方法。
(C)請求合併分割：
a.共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
b.共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部份之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得請求合併分割。此係為避免土地過份細分而定，各該不動產均具應有部份之共有人方有訴訟權能，請求法院合併分割之。若法院認有不恰當，仍得分別分割之。
(D)優先承買權：
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，若有二人以上願優先承買之，則抽籤定之。
8.共有物分割效力：
(1)分割效力：(民法第824條之1)
A.自共有物分割效力發生時起，取得分得部分之所有權。
B.共有物分割採移轉主義，故應有部分原有抵押權或質權者，於分割時，其權利仍存在於原應有部分上。但為免法律關係複雜，並保護其他共有人權益，明定有下列各項情形之一者，其抵押權或質權僅移存於抵押人或出質人所分得之部分。但書如下：
(A)權利人同意分割。
(B)權利人已參加共有物分割訴訟。
(C)權利人經共有人告知訴訟而未參加。
C.但書之情形，若以價金分配或有金錢補償者，準用民法第881條第1、2項或第899條第1項，
D.前述B.但書之部分，若其為不動產分割者，應受補償之共有人就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產有抵押權。此抵押權應於辦理共有物分割登記時一併登記之，其次序優先於前述但書之抵押權。
(2)共有人之互負擔保責任：(民法第825條)
各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。
(3)所得物與共有物證書之保存：(民法第826條)
共有物分割後，其證書：
A.各分割人應保存其所得物之證書。
B.關於共有物之證書，歸取得最大部份之人保存之。無取得最大部份之人時，由分割人協議定之。不能協議者，得聲請法院指定之。
C.各分割人，得請求使用他分割人所保存之證書。
9.公同共有物讓與之效力與責任：(民法第826條之1)
(1)登記生效：
不動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割、禁止分割之約定，以及共有物管理之決定，經登記後，對應有部份之受讓人、取得物權之人，具有效力。由法院裁定而定之管理，經登記後亦同。
(2)知悉時生效：
動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割、禁止分割之約定，以及共有物管理之決定、法院裁定而定之管理，對應有部份之受讓人、取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，具有效力。
(3)連帶清償責任：
共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔有連帶清償之責任。
(二)公同共有(民法第827條第1項)★
1.依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。如合夥(民法第668條)、遺產之繼承(民法第1151條)、夫妻共同財產制(民法第1031條)、祭祀公業。
2.公同共有之效力：(民法第827~830條)
(1)管理：
民法第828條第2項準用同法第820條關於公同共有之管理。
(2)處分：(民法第828條第3項)
A.原則：
應得公同共有人全體之同意。
B.例外：
土地法第34條之1第4項：「前四項規定，於公同共有準用之。」其中同條第1項，關於共有土地、建物之處分以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之等規定，與公同共有人全體同意方得處分公同共有物之規定有所出入，觀司法院釋字第562號解釋文與理由書如下：
(A)土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
(B)按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第1項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。
(C)總結以上，可知公同共有之土地、建地仍有土地法第34條之1的適用。另解釋文中所稱之「應有部分」即指公同共有人的潛在應有部分。
(3)外部關係(公同共有人之權利義務)：
A.依公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
B.共有物請求權：民法第828條第2項準用同法第821條。
(4)分割：
A.原則：
公同關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。故若公同共有人欲分割公同共有物，須待公同關係消滅後方得為之。
B.公同關係之消滅原因：
公同關係終止、公同共有物之讓與。
C.分割：
公同共有物之分割除法律另有規定外，準用規於共有物分割規定，即民法第824條之2~第826條。
(5)公同共有物讓與之效力與責任：
民法第828條第2項準用同法第826條之1。
(三)準共有、準公同共有(民法第831條)
「共有」一節之規定，於所有權以外之財產權，由數人共有、公同共有者，準用之。