民法物權編之所有權-分別共有 不動產經紀人

定義

指數人按其應有部分,對於一物有所有權者。若各共有人之應有部分不明,則推定為君等。其中個所有權人之應有部分未分割前,應有部分係抽象存在於所有物之全部。(民法第817條第1項)

共有物之使用收益權

共有物使用收益權能之基本分配,若共有人在此基礎上已有分管協議,法律自應尊重。但若沒有分管協議,則對於共有物之全部,各共有人,按其應有部分,有使用收益之權。(民法第818條)

共有物之管理權(民法第820條)

1. 一般管理行為:(如:出租、改良行為)
(1) 契約另有約定:依契約。
(2) 未有契約約定:
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
(3) 管理顯失公平:
不論依契約與否,對管理若有不同意之共有人,得聲請法院以裁定變更之。
(4) 情事變更:
前述管理若因情事變更難以繼續,法院得因任何共有人聲請以裁定變更之。
(5) 共有人之連帶賠償責任:
共有人為前述(1)、(2)之管理,因故意或重大過失導致共有人受損害者,對「不同意」之共有人連帶負賠償責任。
2. 簡易修繕、保存行為:得由各共有人單獨為之。

應有部分之處分權

應有部分得由各共有人自由處分之。(民法第819條第1項)

共有物之處分權

1. 原則:
共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。(民法第819條第2項)
2. 例外:
土地法第34條之1所規定之內容,為共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權一事。(土地法第34條之1)
3. 人數過半:
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
4. 書面通知:
共有人依前述規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
5. 共有人之義務:
前述共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
6. 優先購買權:
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
(1) 原理原則:
部分共有人依土地法之規定出賣共有土地或建物,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分。對於其他共有人之應有部分僅有代為處分之權利,而非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
(2) 債權性質:
土地法第34條之1所定之優先購買權,其性質已明文規定於「土地法第三十四條之一執行要點」第10點,屬於債權性質,若出賣人有違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得請求損害賠償。由此可知,他共有人除損害賠償請求權外,並無請求以同條件訂約、辦理登記或回復原狀之請求權等權利。
(3) 優先購買權之競合:
本條與土地法第104、107條及民法物權編施行法第8條之5第3、5項競合之關係,其優先適用之順序如下:
A. 各條優先購買權內容:
a. 土地法第104條:
基地優先購買權,基地出賣時,地上權人、典權人、承租人有「依同樣條件」優先購買之權。房屋出賣時,基地所有人有依同樣條件優先購買之權。
b. 土地法第107條:
承租人之優先承買權、承典權,承租人於出租人出賣、出典耕地時,有依同要條件優先承買、承典之權。
c. 民法物權編施行法第8條之5第3、5項:
區分所有建物之專有部分或基地持分分離出賣時,其相關優先購買權。
B. 適用順序:
a. 土地法第104、107條、民法物權編施行法第8條之5第3項→土地法第34條之1→民法物權編施行法第8條之5第5項。
b. 前述a.~c.,於公同共有準用之。
C. 依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

共有物費用之分擔

除契約另有訂定外,各共有人按其應有部分分擔之。(民法第822條)

外部關係(民法第821條)

1. 對第三人就共有物之「全部」為「本於所有權」之請求權:各共有人皆有之。
2. 回復共有物之請求權:各共有人皆有之,但僅得為共有人全體之利益為之。

分割

1. 分割之請求與限制:(民法第823條)
(1) 分割共有物:
除法令另有規定、依物之使用目的不能分割、契約定有不分割期限者外,各共有人得隨時請求之。
(2) 契約定有不分割期限之限制:
A. 共有不動產之契約訂有管理約定者:
因不動產利用須長期規劃且達一定經濟規模,始能發揮其效益,若共有間就共有之不動產已有管理之協議時,該不動產之用益已能圓滑進行,共有制度無效率的問題足可避免之。故其不分割之期限,不得逾三十年,於三十年者縮短為三十年。
B. 前述以外之共有物:不分割之期限,不得逾五年,逾五年者縮短為五年。
C. 雖約定有不分割之契約,但若有重大事由者:共有人仍得隨時請求分割。
2. 共有物分割方法:(民法第824條)
(1) 原則:依共有人協議之方法行之。
(2) 分割方法不能協議決定、協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得依任何共有人之請求,命為一定分配如下:
A. 原物分配:但若各共有人均受原物之分配顯有困難,得將原物分配於部分共有人。
a. 未受分配或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
b. 因共有人之利益、其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。此為法院就共有物之特定部分不與分割之裁量權,以符合實際並得彈性運用。如分割共有土地時,保留部分土地供為通行道路。
B. 變賣共有物以價金分配之、以原物之一部分配,他部分變賣以價金分配之:
原物分配顯有困難時之分割方法。
C. 請求合併分割:
a. 共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
b. 共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部份之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得請併分割。此係為避免土地過分細分而定,各該不動產均具應有部份之共有人方有訴訟權能,請求法院合併分割之。若法院認有不恰當,仍得分別分割之。
D. 優先承買權:
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,若有二人以上願優先承買之,則抽籤定之。

共有物分割效力

1. 分割效力:(民法第824條之1)
(1) 自共有物分割效力發生時起,取得分得部分之所有權。
(2) 共有物分割採移轉主義,故應有部分原有抵押權或質權者,於分割時,其權力仍存在於原應有部分上。但為免法律關係複雜,並保護其他共有人權益,明定有下列各項情形之一者,其抵押權或質權僅移存於抵押人或出質人所分得之部分。但書如下:
A. 權利人同意分割。
B. 權利人已參加共有物分割訴訟。
C. 權利人經共有人告知訴訟而未參加。
(3) 但書之情形,若以價金分配或有金錢補償者,準用民法第881條第1、2項或第899條第1項,
(4) 前述(2)但書之部分,若其為不動產分割者,應受補償之共有人就其補償金額,對於補償義務人所分得之不動產有抵押權。此抵押權應於辦理共有物分割登記時一併登記之,其次序優先於前述但書之抵押權。
2. 共有人之互負擔保責任:
各共有人對於他共有人因分割而得之物,按其應有部分,負與出賣人同一之擔保責任。(民法第825條)
3. 所得物與共有物證書之保存:(民法第826條)
共有物分割後,其證書:
(1) 各分割人應保存其所得物之證書。
(2) 關於共有物之證書,歸取得最大部份之人保存之。無取得最大部份之人時,由分割人協議定之。不能協議者,得聲請法院指定之。
(3) 各分割人,得請求使用他分割人所保存之證書。

公同共有物讓與之效力與責任(民法第826條之1)

1. 登記生效:
不動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割、禁止分割之約定,以及共有物管理之決定,經登記後,對應有部份之受讓人、取得物權之人,具有效力。由法院裁定而定之管理,經登記後亦同。
2. 知悉時生效:
動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割、禁止分割之約定,以及共有物管理之決定、法院裁定而定之管理,對應有部份之受讓人、取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,具有效力。
3. 連帶清償責任:
共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔有連帶清償之責任。

【三民輔考-民法概要】  

百科問與答

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