民法物權編之不動產所有權 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法物權編之不動產所有權

土地所有權與相鄰權之限制

相鄰權之規定係在限制土地所有權人基於其所有權得對他人主張權利之範圍。若他人之干涉,對所有權人其所有權之行使有利益之範圍內並無妨礙,則所有權人不得排除之。(民法第767條)
1. 鄰地損害之防免:土地所有人經營事業、行使其所有權應避免損害鄰地。
2. 自然流水之排水權、承水義務:由鄰地自然流至之水土地所有權人有承受義務。
3.破潰阻塞損害之修繕疏通、預防:
土地所有人因蓄水、排水、引水所設工作物有破潰、阻塞,致他人土地受有損害或有受損害之虞,土地所有人有修繕、疏通、預防之義務。

設置屋簷排水之限制

設置屋簷、工作物、或其他設備排水,致雨水或其他液體直注相鄰不動產之禁止。

高地所有人

1. 高地所有人疏水權:土地位於高處,而水流因故在鄰地阻塞,高地所有權人得為疏通。
2. 高地所有人過水權:排泄家用、農工業用之水至河渠、溝道,得使其水通過鄰地。

鄰地所有工作物之過水使用權

為使其地之水通過,土地所有權人得使用鄰地所有人設置之工作物。

水流地所有人自由用水權、損害賠償請求權、回復原狀請求權

水流地之所有人得自由使用其水,惟水源地、井之所有人對於他人因工事杜絕、減少、汙染其水者,得請求損害賠償。若該水為飲用或利用土地所必要者,得請求回復原狀。

鄰地餘水使用請求權

土地所有人因家用、利用土地所必要,若須以過鉅之費用、勞力方可取得用水,得對鄰地所有人請求給予有餘之水並支付償金。

變更水流權之限制

水流地對岸之土地所有權屬於他人時,土地所有權人變更水流之權利應受限制。

堰之設置、使用

土地所有權人有設堰之必要時,得設堰於對岸,若對岸所有人對水流地之一部分有所有權時,亦有用堰權。設堰人對設堰造成之損害應支付償金。

管線設置權

非通過他人之土地不能設置電線、水管、瓦斯管、或其他管線、或雖然設置但所費過鉅者,土地所有權人得通過他人土地設置之。

袋地所有權人通行權

1. 所謂袋地,指沒有公路得以通行之土地,因難以與外界溝通而使該土地無法為通常之使用者,土地所有權人得通行周圍地以至公路。
2. 通行權人開設道路權與限制:有通行權之人必要時得開設道路。
3. 土地禁止侵入及其例外。

鄰地使用權

鄰地使用權以鄰地所有人在土地所有人疆界或近旁,營造或修繕建築物為要件。

氣響侵入禁止

所謂氣響,指如瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、震動及其他相類似者。

鄰地地基損害或工作物危險之預防義務

土地所有人開掘土地、為建築時,不得使鄰地之地基動搖、發生危險、使鄰地建築物或其他工作物受有損害。工作物傾倒危險預防。

越界建築

土地所有人建築房屋「非因故意或重大過失」而逾越地界時,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,則不得請求移去或變更該房屋。
1. 土地所有權人義務:對鄰遞因此所受損害,應支付償金。
2. 鄰地所有權人權利:
(1) 得請求土地所有人以相當價額購買越界部份之土地或因而形成之畸零地。
(2) 請求移去或變更:
若鄰地所有人即時提出異議而請求移去或變更土地所有人逾越地界之房屋時,法院得斟酌公共利益、當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。

越界植物刈除權

果實自落鄰地,除鄰地為公用地,否則果實歸屬鄰地所有人。
所謂自落,指果實因成熟或因自然利而落地。

建築物區分所有權

關於建築物區分所有權,依公寓大廈管理條例有較為細項之規定,而民法則建立原則性之規範,以圓滿區分所有建築物之相關規定。
1. 定義:
(1) 區分所有建築物:
即數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
(2) 專有部分:
區分所有建築物在構造上、使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。
(3) 共有部分:
區分所有建築物專有部分以外之其他部分、不屬於專有部分之附屬物。如樓梯間、地下室、消防設備、空調設備。區分所有建築物所有人之共有部分,應屬分別共有。
(4) 約定共有部分:
就專有部分,經其所有權人同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。
(5) 約定專有部分:就共有部分,經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
2. 原則:
(1) 區分所有建築物共有部分、基地之應有部分:
依其專有部分面積、專有部分總面積之比例定之。
(2) 專有部分、其所屬之共有部分、基地權利:不得分離而為移轉或設定負擔。
(3) 修繕費用、其他負擔、區分所有建築物之管理:
共有部分、約定共有部分:由各所有人按其應有部分分擔。另有約定者依其約定。
A. 規約之約定依各項情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷該規約。
B. 依規約所生之權利義務,繼受人受其拘束。依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,受其拘束。

【三民輔考-民法概要】  

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