民法債編之買賣-效力 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之買賣-效力

出賣人之義務

即買受人的權利:
1. 移轉財產權之義務。
2. 交付之義務。
3. 瑕疵擔保之義務。
(1) 權利瑕疵擔保之義務:
A. 定義:
出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。
a. 權利無缺。
b. 權利存在:
債權或其他權利出賣人,應擔保其權利確實存在,有價證券之出賣人並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。
B. 權利瑕疵擔保之免除:
若買受人於契約成立時已知有權利之瑕疵,則出買人不負擔保之責。
契約另有訂定者不在此限。
C. 債務人支付能力之擔保責任:
除契約另有約定外,原則上債權之出賣人對於債務人之支付能力不負擔保責任。若有約定負擔保責任者,推定債權之出賣人擔保債權移轉時債務人之支付能力。
D. 權利瑕疵擔保之效果:
出賣人不履行權利瑕疵擔保義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。
(2) 物之瑕疵擔保責任:
A. 定義:
出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時,「無」下列瑕疵:
a. 滅失或減少其價值之瑕疵(價值擔保)。
b. 滅失或減少其通常效用之瑕疵(通常效用擔保)。
c. 滅失或減少其契約預定效用之瑕疵。(契約預定效用擔保)。
B. 以上a~c減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。此外,出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。(品質擔保)
C. 物之瑕疵擔保責任之免除:
a. 原則:買受人於契約成立時已知有瑕疵,則出賣人不負物之瑕疵擔保責任。
b. 買受人因重大過失而不知物之瑕疵存在:
若出賣人為保證其無瑕疵者,則無物之瑕疵擔保責任。
若出賣人故意不告知其瑕疵者,則仍有物之瑕疵擔保責任。
D. 物之瑕疵擔保效力:
出賣人不履行物之瑕疵擔保義務者,買受人得:
a. 解除契約或請求減少價金。
b. 請求債務不履行之損害賠償:
違反「品質擔保」或出賣人故意不告知物之瑕疵者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而選擇損害賠償。
c. 請求另行交付無瑕疵之物:
須僅指定「種類」,出賣人就另行交付之物仍應負擔保責任。
d. 數物併同出賣時,一物有瑕疵者:
原則上買受人僅得就有瑕疵之物為解除。若以總價金將數物同時賣出者,買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。惟當事人任何一方因有瑕疵之物與他物分離而顯受損害者,得解除全部契約。
E. 物之瑕疵擔保請求權之短期消滅時效:
於買受人依民法第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
F. 免除、限制擔保義務之特約:若出賣人故意不告知瑕疵之存在,則特約無效。

買受人之義務(出賣人的權利)

1. 支付價金之義務(民法第367條):若違反,則有債務不履行之討論。
2. 受領標的物之義務(民法第367條):若違反,則有受領遲延之討論。

危險負擔

1. 定義:
指債之標的物,因不可歸責於雙方當事人之事由,致發生滅失而無法實現時,該項損失應由何人負擔。
2. 原則:依民法第373條,原則上自交付時起,由買受人負擔。
3. 例外:
若買受人請求將標的物送交清償地以外處所,自出賣人交付其標的物於運送人或承攬運送人時起,標的物之危險由買受人負擔。(民法第374條)

買賣費用之負擔(民法第378條)

除契約另有訂定或另有習慣外,依下述各項規定:
1. 買賣契約之費用:當事人雙方平均負擔。
2. 移轉權利、運送標的物至清償地、交付之費用:出賣人負擔。
3. 受領標的物、登記、送交清償地以外處所之費用:買受人負擔。

【三民輔考-民法概要】

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