民法債編之租賃-定義、關係的存在與消滅 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之租賃-定義、關係的存在與消滅

定義

租賃,指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約,屬於提供用役之契約。(民法第421條)

租賃關係之存在

1. 當事人意思表示合致:
原則上以當事人雙方對於租賃契約內容意思表示一致時,則契約成立。
(1) 不動產租賃契約:
期限若逾一年,則應以字據訂立之。未以字據訂立者,視為不定期之租賃。
(民法第422條)
(2) 定期租賃:
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
惟租賃基地建築房屋之契約,並無租賃期限不得逾二十年規定之適用。
(民法第449條)
2. 租賃契約默示更新:
租賃期限屆滿後,承租人繼續就租賃物有使用收益,且出租人亦無反對之意思表示者,視為以「不定期限」繼續契約。此係法律擬制使契約存在。(民法第451條)

租賃關係之消滅

1. 租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
2. 未定期限者,各當事人得隨時終止契約。
3. 房屋之不定期租賃,依土地法第100條,須具法定事由,出租人始得終止租約。
   但出租人非因下列情形之一,不得收回房屋:
   (1) 出租人收回自住或重新建築時。
   (2) 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
   (3) 承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
   (4) 承租人以房屋供違反法令之使用時。
   (5) 承租人違反租賃契約時。
   (6) 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

【三民輔考-民法概要】

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