民法債編之租賃的效力(權利義務)-承租人的權利義務 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之租賃的效力(權利義務)-承租人的權利義務

義務之支付租金

為承租人之主給付義務。
1. 支付租金日期:
依約定。若無約定,依習慣。若無約定亦無習慣,於租賃期滿時支付。租金係分期支付者,每期屆滿時支付之。租賃物之收益有季節者,收益季節終了時支付之。(民法第439條)
2. 租金種類:以金錢為主,但不以金錢為限。(民法第421條)
3. 請求減少租金:
若有不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失,得按滅失部分請求減少租金。若就存餘部分不能達租賃目的者,得終止契約。但若係因自己事由導致不能為租賃物全部、一部之使用收益者,不得請求減少租金。(民法第435、441條)

義務之保管責任(民法第432條)

1. 承租人義務:
對於租賃物之保管負有善良管理人之注意義務。並對有生產力之租賃物有維持生產力之義務。
2. 損害賠償責任:
若因違反注意義務導致租賃物毀損、滅失,除係依約定之方法或依物之性質所定之方法為使用收益外,有損害賠償責任。

義務之對第三人行為的責任

承租人對特定之第三人,應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者,有損害賠償責任。第三人係指承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。(民法第433條)

義務之失火責任

承租人之失火責任為重大過失責任。
若因此導致租賃物火損滅失,則有損害賠償責任。(民法第434條)

承租人通知義務(民法第437條)

租賃關係存續中承租人之義務。
1. 通知義務:
租賃物有應由出租人負擔之修繕必要、因防止為害有設備之必要、第三人就租賃物主張權利時,承租人應即時通知出租人。
2. 損害賠償責任:
承租人之怠於通知,若導致出租人不能及時救濟者,有損害賠償責任。

租賃物之使用收益權(民法第423、438條)

承租人對租賃務之使用收益以下列方法為之,否則出租人經阻止無效,得終止契約:
1. 依約定。
2. 無約定方法者,依租賃物之性質而定之方法。

地上權之登記請求權

租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。
(民法第422條之1)

契約終止權

租賃物為房屋或其他供居住之處所時,若租賃物有瑕疵且危及承租人、同居人之安全健康,為保護其安全或健康,不論承租人是否於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止契約之權利,皆得終止契約。(民法第424條)

轉租權(民法第443條)

1. 原則:
租賃關係之承立與存續,係基於當事人間之信任。
故原則上非經出租人承諾,不得轉租他人。
2. 例外:
租賃物為房屋時,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
3. 效果:若有違反前述規定者,出租人得終止契約。

【三民輔考-民法概要】  

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