民法債編之租賃的效力(權利義務)-出租人的權利義務 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之租賃的效力(權利義務)-出租人的權利義務

租金收取權(民法第439、440條)

若承租人不給付租金,出租人得依規定終止契約。
1. 租金支付遲延:
出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
2. 租賃物為房屋:
遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前述之規定,終止契約。
若租金為每期開始時支付者,應於遲延給付逾二個月時始得終止契約。
3. 租用建築房屋之基地:遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前述之規定。
4. 於房屋不定期租賃:
尚須注意土地法第100條第3款,承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,出租人方得收回房屋。

不動產出租人之留置權

不動產出租人就租賃契約所生之債權,對承租人之物「置於該不動產者」,有留置權。
至於留置物是否為不動產出租人所占有,非其留置權行使之要件。(民法第445條)
1. 例外:禁止扣押之物,不得作為留置權之客體。
2. 就留置物之取償:於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金限度內取償。

義務之出租人的瑕疵擔保責任

1. 權利瑕疵擔保責任。(民法第424、436條)
2. 物之瑕疵擔保責任。

義務之費用的負擔

1. 修繕費:
原則上由出租人負擔,若出租人不負擔,承租人得依民法第430條終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用,或於租金中扣除之。(民法第429、430條)
2. 稅捐:由出租人負擔。(民法第427條)

【三民輔考-民法概要】  

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