民法債編之租賃權的物權化 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之租賃權的物權化

定義

即所有權讓與不破租賃,常見有「買賣不破租賃」。主要係為保護租賃關係中弱勢的一方-承租人而生之制度,使出租人無法利用對租賃物之處分,擺脫對承租人應負之義務。故其即便對租賃物有所處分,亦不影響承租人於租賃關係中之地位。

所有權讓與不破租賃

1. 要件:
(1) 出租人已交付租賃物給承租人。
(2) 承租人占有中。
(3) 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
(4) 經公證的租約(超過五年或不定期限)或五年以內的租約。
2. 效果:發生「法定契約承擔」,受讓人成為出租人。

租賃關係之推定與期限(民法第425條之1)

土地與土地上房屋原同屬一人所有。
(1) 土地所有權讓與他人:
土地受讓人與房屋所有人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
(2) 房屋所有權讓與他人:
土地所有人與房屋受讓人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
(3) 房屋所有權與土地所有權分別讓與不同人:
土地受讓人與房屋受讓人間,推定於房屋得使用期限內,有租賃關係。
以上租賃關係,不受二十年之限制。
又出租人就租賃物設定物權,若有妨礙承租人之使用收益,準用前述之規定。

租用基地建築房屋

1. 基地承租人移轉房屋之效力:
租用基地建築房屋,而房屋之所有權移轉,不影響基地與該建築物之租賃關係。
(民法第426條之1)
2. 優先承買權:(民法第426條之2)
(1) 租用基地建築房屋,若出租人出賣基地,承租人有「依相同條件」優先承買之權。
(2) 租用基地建築房屋,若承租人出賣建築物,基地所有人有「依相同條件」優先承買之權。
若有以上情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。
若未通知便將所有權移轉登記與他人,則不得對抗優先承買權人。

【三民輔考-民法概要】  

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