民法債編之居間 不動產經紀人

作者:陳仕弘

民法債編之居間

定義(民法第565條)

所謂居間,指一方當事人為他方當事人之利益而為服務之提供,他方當事人給與報酬之契約。其類型有二:
1. 報告居間:居間人負報告定約機會之義務。
2. 媒介居間:
居間人將相關定約機會據實報告與當事人後,使契約成立,而後取得報酬請求權者。

報酬與費用

1. 報酬及報酬額:(民法第566條)
(1) 如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。
(2) 未定報酬額者,按照價目表所定給付之;無價目表者,按照習慣給付。
2. 報酬請求之時期:(民法第568條)
(1) 報酬得請求之要件:契約因居間人報告或媒介而成立者,居間人方得請求報酬。
(2) 附停止條件之居間契約:於條件成就前,居間人不得請求報酬。
3. 費用償還請求之限制:(民法第569條)
(1) 費用之償還:約定償還者,方可請求償還。
(2) 前述之規定,於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。
4. 報酬之給付:(民法第565、570條)
(1) 報告居間:委託人負擔。
(2) 媒介居間:
除契約另有訂定或另有習慣外,原則上由媒介而成立之契約雙方平均負擔。
5. 報酬及費用償還請求權之喪失:(民法第571條)
若居間人有以下情事,其請求報酬、償還費用之權力喪失:
(1) 違反其對委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為。
(2) 違反誠實信用方法,由相對人收受利益者。
6. 報酬酌減:
約定報酬若有失公平,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。
但已給付之報酬則不得請求返還。(民法第572條)
7. 婚姻居間無報酬請求權:
婚姻居間不得請求報酬,即便雙方約定有報酬亦然。(民法第573條)

居間人之義務

1. 據實報告義務:(民法第567條第1項)
(1) 據實報告關於定約事項其所知者。
(2) 居間人不得為顯無履行能力之 人媒介。
(3) 居間人知其人無訂立該約能力,則不能為其媒介。
2. 調查義務:(民法第567條第2項)
(1) 義務人:以居間為營業者。
(2) 調查義務之內容:關於定約事項、當事人之履行能力、訂立該約能力。
3. 無為給付或受領給付之權:
居間人就其媒介所成立之契約,無為當事人給付或受領給付之權。(民法第574條)
4. 隱名居間人之義務:(民法第575條)
(1) 隱名居間,指當事人之一方指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人者。
(2) 隱名居間人有不告知契約當事人之一方人姓名、商號予他方之義務。隱名居間人因此就該方當事人(通常即居間契約之委託人)由契約所生之義務,自己負履行之責,並得為其受領給付。

【三民輔考-民法概要】  

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