房屋稅之課徵 不動產經紀人

作者:陳仕弘

房屋稅之課徵

(一)課徵對象(房2、房3)


房屋稅,以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象 。
1.房屋:指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。
2.增加該房屋使用價值之建築物:
指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物,因而增加該房屋之使用價值者 。

(二)徵收之相對人(房4)

1.房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。
2.所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。
3.未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。
4.房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

(三)稅率(房5、房6)

1.應納稅額=房屋現值×稅率=房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×適用稅率。
2.房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:
(1)    住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
供自住及公益出租人出租使用之認定標準,由財政部定之。
(2)    非住家用房屋:供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分之五;供人民團體等非營業使用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之二點五。
(3)    房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
3.直轄市及縣(市)政府得視地方實際情形,在2.之規定稅率範圍內,分別規定房屋稅徵收率,提經當地民意機關通過,報請或層轉財政部備案。房屋所有權人以房屋之一部分供住家使用,另一部分供營業使用,其房屋稅應如何計徵?稅率應為多少?【90年第2次不動產經紀人特考】

(四)申報現值

納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形;其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時,亦同。(房7)

(五)停止課稅

房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者,應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後,在未重建完成期內,停止課稅。(房8)

(六)現值之評定(房9、房10、房11)

1.各直轄市、縣(市)(局)應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加,人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。
2.房屋標準價格,由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:
(1)    按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。
(2)    各類房屋之耐用年數及折舊標準。
(3)    按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。
3.房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。
4.主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準,核計房屋現值。依規定核計之房屋現值,主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議,得於接到通知書之日起三十日內,檢附證件,申請重行核計。

(七)徵收期(房12)

1.房屋稅每年徵收一次,其開徵日期由省(市)政府定之。
2.新建、增建或改建房屋,於當期建造完成者,均須按月比例計課,未滿一個月者不計。

(八)免徵房屋稅之情形(房14、房15)

1.公有房屋供下列各款使用者,免徵房屋稅:
(1)    各級政府機關及地方自治機關之辦公房屋及其員工宿舍。
(2)    軍事機關部隊之辦公房屋及其官兵宿舍。
(3)    監獄、看守所及其辦公房屋暨員工宿舍。
(4)    公立學校、醫院、社會教育學術研究機構及救濟機構之校舍、院舍、辦公房屋及其員工宿舍。
(5)    工礦、農林、水利、漁牧事業機關之研究或試驗所所用之房屋。
(6)    糧政機關之糧倉、鹽務機關之鹽倉、公賣事業及政府經營之自來水廠(場)所使用之廠房及辦公房屋。
(7)    郵政、電信、鐵路、公路、航空、氣象、港務事業,供本身業務所使用之房屋及其員工宿舍。
(8)    名勝古蹟及紀念先賢先烈之祠廟。
(9)    政府配供貧民居住之房屋。
(10)    政府機關為輔導退除役官兵就業所舉辦事業使用之房屋。
2.私有房屋有下列情形之一者,免徵房屋稅:
(1)    業經立案之私立學校及學術研究機構,完成財團法人登記者,其供校舍或辦公使用之自有房屋。
(2)    業經立案之私立慈善救濟事業,不以營利為目的,完成財團法人登記者,其直接供辦理事業所使用之自有房屋。
(3)    專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記,且房屋為其所有者為限。
(4)    無償供政府機關公用或供軍用之房屋。
(5)    不以營利為目的,並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者,除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣(市)政府核准免徵外,不在此限。
(6)    專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍;專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。
(7)    受重大災害,毀損面積佔整棟面積五成以上,必須修復始能使用之房屋。
(8)    司法保護事業所有之房屋。
(9)    住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。但房屋標準價格如依第11條第2項規定重行評定時,按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位,未達千元者,按千元計算。
(10)    農會所有之倉庫,專供糧政機關儲存公糧,經主管機關證明者。
(11)    經目的事業主管機關許可設立之公益信託,其受託人因該信託關係而取得之房屋,直接供辦理公益活動使用者。

(九)減半徵收房屋稅之情形(房15)

私有房屋有下列情形之一者,其房屋稅減半徵收:
1.政府平價配售之平民住宅。
2.合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。
3.農會所有之自用倉庫及檢驗場,經主管機關證明者。
4.受重大災害,毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。