土地法-土地使用-3

耕地租用

(一)定義

以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。所稱耕作，包括漁牧。(土106)

(二)地租

1.最高額之限制：(土110)
(1)地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。
(2)前述(1)之地價，指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平均地價。
2.地租之代繳：(土111)
耕地地租，承租人得依習慣以農作物代繳。 
3.預收地租之禁止及擔保金利息之抵充：(土112)
(1)耕地出租人，不得預收地租，但因習慣以現金為耕地租用之擔保者，其金額不得超過一年應繳租額四分之一。
(2)前述(1)擔保金之利息，應視為地租之一部，其利率應按當地一般利率計算之。
4.地租之一部支付：(土113)
承租人不能按期支付應交地租之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受，承租人亦不得因其收受而推定為減租之承諾。
5.荒歉地租之減免：(土123)
(1)遇有荒歉，直轄市或縣(市)政府得按照當地當年收穫實況為減租或免租之決定。但應經民意機關之同意。
(2)前述(1)所規定減租或免租之決定，應經中央地政機關之核定。(土施29)

(三)不定期限契約

1.不定期限契約之擬制：(土109)
依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。
2.不定期耕地租賃契約終止之限制：(土114)
依不定期限租用耕地之契約，僅得於有下列情形之一時終止之：
(1)承租人死亡而無繼承人時。
(2)承租人放棄其耕作權利時。
(3)出租人收回自耕時。
(4)耕地依法變更其使用時。
(5)違反民法第432條承租人保管義務及第462條第2項承租人補充責任之規定時。
(6)違反第108條承租人不可轉租耕地之規定時。
(7)地租積欠達二年之總額時。
3.終止契約之通知：(土116)
依2.(3)及2.(5)之規定終止契約時，出租人應於一年前通知承租人。
4.規定之準用：(土施27)
前述2.(1)(2)(6)(7)之規定，於定期租用耕地之契約準用之。

(四)承租人

1.承租人之優先承買權或承典權：(土107)
(1)出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
(2)承租人於接到出賣或出典通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出租人未通知承租人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗承租人。(土107準用104第2項)
2.原承租人之優先承租權：(土117)
收回自耕之耕地再出租時，原承租人有優先承租之權，自收回自耕之日起，未滿一年而再出租時，原承租人得以原租用條件承租。
3.放棄耕作權利：(土115)
承租人放棄其耕作權利，應於三個月前向出租人以意思表示為之，非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。
4.耕地特別改良權：(土119)
(1)於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者，為耕地特別改良。
(2)前述(1)之特別改良，承租人得自由為之。但特別改良費之數額，應即通知出租人。
5.耕地特別改良費償還請求權：(土120)
(1)因土地法第114條第2、第3、第5、第6各款契約終止返還耕地時，承租人得向出租人要求償還其所支出前條第2項耕地特別改良費。但以其未失效能部份之價值為限。
(2)依前項規定，承租人向出租人要求償還其所耕地特別改良物時，其未失效能部分之價值，得由該管直轄市或縣(市)地政機關估定之。(土施28)
6.轉租之禁止：(土108)
承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。

(五)出租人

1.留置權之限制：(土118)
出租人對於承租人耕作上必需之農具牲畜肥料及農產物，不得行使民法第445條規定之留置權。
2.耕地附屬物使用報酬之限制：(土121)
耕地出租人以耕畜、種子、肥料或其他生產用具供給承租人者，除依民法第462條及第463條之規定外，得依租用契約於地租外酌收報酬。但不得超過供給物價值年息百分之十。

(六)業佃爭議之調處

因耕地租用，業佃間發生爭議，得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。(土122)