土地法及施行法-共有土地(三)

(五)優先購買權

1.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(土34-1第4項)
2.優先購買權，顧名思義即為優先於其他承買人而先買之權力。可分為當事人約定之意定優先購買權與法律規定之法定優先購買權。法定優先購買權又有具一般債權效力以及具有相對物權效力之別。分述如下：
(1)    債權性質優先購買權：
屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係，效力未及於第三人，即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人僅得請求損害賠償。
土地法第34-1、農地重劃條例第5條第2款、民法第824條所規定之優先承買權屬之。
(2)    物權性質優先購買權：
不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係，效力亦及於第三人，即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權。土地法第104條、第107條、民法第426條之2、第460條之1、第919條規定之優先承買權屬之。
3.土地法第34條之1第4項優先購買權之行使必須建立在以共有人有效出賣其應有部分予第三人為基礎。苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。(最高法院65年台上字2113號判例)