土地法之土地使用-耕地租用:定義、地租與不定期限契約 不動產經紀人

作者:陳仕弘

土地法之土地使用-耕地租用:定義、地租與不定期限契約

定義

以自任耕作為目的,約定支付地租,使用他人之農地者,為耕地租用。所稱耕作,包括漁牧。

地租

1. 最高額之限制:
(1) 地租不得超過地價百分之八,約定地租或習慣地租超過地價百分之八者,應比照地價百分之八減定之,不及地價百分之八者,依其約定或習慣。
(2) 前述之地價,指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。

2. 地租之代繳:耕地地租,承租人得依習慣以農作物代繳。

3. 預收地租之禁止及擔保金利息之抵充:
(1) 耕地出租人,不得預收地租,但因習慣以現金為耕地租用之擔保者,其金額不得超過一年應繳租額四分之一。
(2) 前述擔保金之利息,應視為地租之一部,其利率應按當地一般利率計算之。

4. 地租之一部支付:
承租人不能按期支付應交地租之全部,而以一部支付時,出租人不得拒絕收受,承租人亦不得因其收受而推定為減租之承諾。

5. 荒歉地租之減免:
(1) 遇有荒歉,直轄市或縣(市)政府得按照當地當年收穫實況為減租或免租之決定。但應經民意機關之同意。
(2) 前述所規定減租或免租之決定,應經中央地政機關之核定。

不定期限契約

1. 不定期限契約之擬制:
依定有期限之契約租用耕地者,於契約屆滿時,除出租人收回自耕外,如承租人繼續耕作,視為不定期限繼續契約。

2. 不定期耕地租賃契約終止之限制:
依不定期限租用耕地之契約,僅得於有下列情形之一時終止之:
(1) 承租人死亡而無繼承人時。
(2) 承租人放棄其耕作權利時。
(3) 出租人收回自耕時。
(4) 耕地依法變更其使用時。
(5) 違反民法第432條承租人保管義務及第462條第2項承租人補充責任之規定時。
(6) 違反第108條承租人不可轉租耕地之規定時。
(7) 地租積欠達二年之總額時。

3. 終止契約之通知:依前述之規定終止契約時,出租人應於一年前通知承租人。

4. 規定之準用:前述之規定,於定期租用耕地之契約準用之。

【三民輔考-土地法與土地相關稅法概要】

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