土地改良物估價-3

十三.都市更新權利變換之估價

(一)權利變換之意義

依都市更新條例第3條第5款規定，係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

(二)法源依據

都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理。(估124)

(三)區分所有建物（如公寓）之基地權利估價

1.更新前基地權利價值之估價：

(1)基地總價值高於素地總價值：
A.權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值，公式如下：(估125I)
各區分所有建物之基地權利價值=
各區分所有建物房地總價×基地價值比率
B.前述基地價值比率之計算公式如下：(估125II)
基地價值比率＝(素地單價×基地總面積)/█(素地單價×基地總面積＋〔營造或施工費單價×(１－累積折舊率)@×全棟建物面積〕)
C.區分所有建物情況特殊致依(1)計算之基地權利價值顯失公平者，得依第126-2條計算之基地權利價值予以調整。
(2)基地總價值低於素地總價值：
權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之基地權利價值，計算方式如下：(估126)
A.依前條規定計算基地價值比率。
B.各區分所有建物基地權利價值=各區分所有建物房地總價×基地價值比率。
C.各區分所有建物基地權利價值比率=各區分所有建物基地權利價值／Σ(各區分所有建物基地權利價值)。
D.各區分所有建物調整後基地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。
(3)有地無屋之特殊情形：
權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者，其土地權利價值計算方式如下：(估126-2I) 
A.該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第125條或第126條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。
B.該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者，依下列方式計算：
(A)依第125條或第126條計算同一建築基地平均單價。
(B)前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。
(C)計算地上建物全棟之權利價值。
(D)前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。
(E)第二目扣除前目之餘額。
前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者，依其協議辦理。

2.更新後基地權利價值之估價：

權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

(四)非屬區分所有建物（如透天厝）之基地權利估價

權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值為準。(估126-1)

(五)素地（如空地）權利價值之估價

權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。(估127)