土地改良物估價-1

(一)權利估價範圍

權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。(估114)

(二)影響權利價值之因素

權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。(估115)

(三)地上權之估價

地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。(估116)
 

(補充說明) 

地上權估價方式：
1.買賣實例比較法：
蒐集與勘估標的地上權買賣條件相同或相似之實例相關資料，經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，求得勘估標的之比較價格。
2.設定實例比較法：
蒐集與勘估標的地上權設定條件相同或相似之實例相關資料，經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，求得勘估標的之比較價格。
3.價格比率法：
計算出地上權設定金額占土地價格之比率，再依此比率乘上勘估標的之土地價格，求得勘估標的之比較價格。
4.差額租金比較法：
以勘估標的每年淨收益，扣除每年支付之租金後，其餘額以收益資本化率還原為地上權價格之方法。
※步驟：
計算土地年總收益
計算土地年總費用
計算土地年純收益＝總收益－總費用
計算差額：年純收益－租金＝價格(並選擇收益資本化率)
計算地上權權利價值：
 P= (a〔(1+r)^n-1〕)/〖R(1+r)〗^n 
其中： 
P：代表地上權價格
a：代表差額(即標的土地每年純收益扣除地上權租金之餘額)
r：代表收益資本化率
n：代表地上權賸餘期間

(四)典權之估價

典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之。(估117)

(五)永佃權之估價

永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。(估118)

(補充說明) 

民法物權編雖刪除永佃權，惟仍有九十九年八月三日前已存在之永佃權估價需要。

(六)農育權之估價

農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。(估118-1)