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土地改良物估價-1
作者:陳仕弘(一)權利估價範圍
權利估價,包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。(估114)
(二)影響權利價值之因素
權利估價,應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。(估115)
(三)地上權之估價
地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。(估116)
(補充說明)
地上權估價方式:
1.買賣實例比較法:
蒐集與勘估標的地上權買賣條件相同或相似之實例相關資料,經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整,求得勘估標的之比較價格。
2.設定實例比較法:
蒐集與勘估標的地上權設定條件相同或相似之實例相關資料,經過情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整,求得勘估標的之比較價格。
3.價格比率法:
計算出地上權設定金額占土地價格之比率,再依此比率乘上勘估標的之土地價格,求得勘估標的之比較價格。
4.差額租金比較法:
以勘估標的每年淨收益,扣除每年支付之租金後,其餘額以收益資本化率還原為地上權價格之方法。
※步驟:
計算土地年總收益
計算土地年總費用
計算土地年純收益=總收益-總費用
計算差額:年純收益-租金=價格(並選擇收益資本化率)
計算地上權權利價值:
P= (a〔(1+r)^n-1〕)/〖R(1+r)〗^n
其中:
P:代表地上權價格
a:代表差額(即標的土地每年純收益扣除地上權租金之餘額)
r:代表收益資本化率
n:代表地上權賸餘期間
(四)典權之估價
典權估價,應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素,以典價為基礎估計之。(估117)
(五)永佃權之估價
永佃權估價,應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。(估118)
(補充說明)
民法物權編雖刪除永佃權,惟仍有九十九年八月三日前已存在之永佃權估價需要。
(六)農育權之估價
農育權估價,應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。(估118-1)
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