土地增值稅

(一)一般課徵時機

1.已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。土地增值稅稅額，在新台幣一百元以下者，免予課徵。(土稅施3IV)

2.已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。(土稅29)

(二)例外免徵之情形

1.因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。(土稅28)

2.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合下列各款規定者為限：

(1) 受贈人為財團法人。

(2) 法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

(3) 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。(土稅28-1)

3.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。(土稅28-2)

4.土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：

(1) 因信託行為成立，委託人與受託人間。

(2) 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

(3) 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(4) 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

(5) 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。(土稅28-3)

5.被徵收之土地，免徵其土地增值稅。(土稅39)

6.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。(土稅39)

7.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，免徵土地增值稅。(土稅39)

8.區段徵收之土地，以現金補償其地價者，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第54條第3項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。(土稅39-1)

9.區段徵收之土地依平均地權條例第54條第1項、第2項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。(土稅39-1)

10.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。(土稅39-2)

11.分別或公同共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅。(土稅施42)

12.土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。(土稅施42)

(三)納稅義務人(土稅5、土稅5-2、土稅施42)

1.土地增值稅之納稅義務人如下：

(1) 土地為有償移轉者，為原所有權人。

(2) 土地為無償移轉者，為取得所有權之人。

(3) 土地設定典權者，為出典人。

2.受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。

3.以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。

4.土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。

5.分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

6.公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用5.之規定。

7.土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

8.前述5.~7.土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。

(四)代繳義務人

土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。依平均地權條例第47條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。(土稅5-1)

(五)移轉現值之審核標準(土稅30)

1.申報移轉現值：
可用下列2種價格擇一為申報移轉現值，但申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

(1) 公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。

(2) 契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。

2.土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定：

(1) 申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。

(2) 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。

(3) 遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。

(4) 依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

(5) 經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

(6) 經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

3.前述2.(1)至(4)申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。2.(1)至(3)之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。

4.民國八十六年一月十七日本條修正公布生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件，於本條修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者，其申報移轉現值之審核標準適用2.(4)至(6)及3.規定。

(六)免徵土地增值稅之移轉現值與免稅證明：(土稅30-1)

依法免徵土地增值稅之土地，主管稽徵機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：

1.依第28條規定免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準；各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

2.依第28-1條規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

3.依第39-1條第2項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。

4.依第39-2條第1項規定，免徵土地增值稅之農業用地，以權利變更之日當期之公告土地現值為準。

(七)土地漲價總數額之計算(土稅31、土稅施50)

土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額，為漲價總數額：

1.規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。

2.土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

(八)原地價及前次移轉現值定義(土稅31、土稅31-1、土稅32)

1.所稱原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。但繼承前依第30-1條第3款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。

2.依第28-3條規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第39條第2項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。

3.因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。

4.以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用此項規定。

5.於因繼承取得之土地再行移轉者，其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值，但繼承前依第30條之1第3款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。

6.原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。

(九)抵繳

土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。(土稅31)

(十)稅率(土稅33、土稅施53)

1.土地增值稅之稅率，依下列規定：

(1) 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。

(2) 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前項規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。

(3) 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。

2.因修正前項稅率造成直轄市政府及縣(市)政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第23條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣(市)政府協商之。

3.公告土地現值應調整至一般正常交易價格。

4.全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。

5.持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。

6.持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。

7.持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。

(十一)自用住宅用地優惠稅率(土稅34、土稅34-1、土稅施44)

1.土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。

2.土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。

3.土地所有權人申報出售在本法施行區域內之自用住宅用地，面積超過1.規定時，應依土地所有權人擇定之適用順序計算至該規定之面積限制為止；土地所有權人未擇定者，應以各筆土地依本法第三十三條規定計算之土地增值稅，由高至低之適用順序計算之。(土地稅法施行細則中華民國一百零三年一月十三日修正施行前出售自用住宅用地尚未核課確定案件，適用此規定。)

4.前述1.規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。

5.土地所有權人，依1.規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

6.土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受4.一次之限制：

(1) 出售都市土地面積未超過一．五公畝部分或非都市土地面積未超過三．五公畝部分。

(2) 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

(3) 出售前持有該土地六年以上。

(4) 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

(5) 出售前五年內，無供營業使用或出租。

7.因增訂5.之規定造成直轄市政府及縣(市)政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第23條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

8.前述6.實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣(市)政府協商之。

9.土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請。逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

10.土地所有權移轉，依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件，稽徵機關應主動通知土地所有權人，其合於自用住宅用地要件者，應於收到通知之次日起三十日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

(十二)重購退稅(土稅35、土稅36、土稅37)

1.土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

(1) 自用住宅用地出售後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。

(2) 自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

(3) 自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

2.前述1.規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。

3.前述1.(1)及2.規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

4.第一項所稱原出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。所稱新購土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準；該次移轉課徵契稅之土地，以該次移轉計徵契稅之地價為準。

5.土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

6.重購自用住宅用地退還稅款計算公式：

新購自宅用地的申報移轉現值－(原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅)＝A(如為零或負數，則不符合退稅要件)

(已繳土地增值稅款≦A 時，已繳的增值稅款可全數退還。)

(已繳土地增值稅款＞A 時，可退還相當於A的稅款。)

(十三)減稅

1.經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。(土稅39)

2.區段徵收之土地依規定以抵價地補償其地價者，領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，減徵百分之四十。(土稅39-1)

(十四)稽徵程序(土稅49、土稅50)

1.申報：
土地所有權移轉或設定典權時，權利及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。

2.核定：
主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內，核定應納土地增值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件，其期間得延長為二十日。

3.錯誤更正：
權利人及義務人應於繳納土地增值稅後，共同向主管地政機關申請土地所有權移轉或設定典權登記。主管地政機關於登記時，發現該土地公告現值、原規定地價或前次移轉現值有錯誤者，立即移送主管稽徵機關更正重核土地增值稅。

繳納期限：
土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於三十日內向公庫繳納。