債編各論-租賃

定義

租賃，指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，屬於提供用役之契約。(民法第421條)

租賃關係之存在

(一)當事人意思表示合致

原則上以當事人雙方對於租賃契約內容意思表示一致時，則契約成立。惟契約自由亦有限制，關於租賃契約成立、生效之特別規定或其效力、期間之限制詳如下述：
1.不動產租賃契約：(民法第422條)
期限若逾一年，則應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期之租賃。
2.定期租賃：(民法第449條)
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。惟租賃基地建築房屋之契約，並無租賃期限不得逾二十年規定之適用。

(二)推定之租賃關係(民法第425-1條)

租賃關係係因法律規定而推定之，詳請見下述。

(三)租賃契約默示更新(民法第451條)

租賃期限屆滿後，承租人繼續就租賃物有使用收益，且出租人亦無反對之意思表示者，視為以「不定期限」繼續契約。此係法律擬制使契約存在。

租賃之效力(權利義務之討論)

(一)承租人之權利義務

1.義務：
(1)支付租金：為承租人之主給付義務。
A.支付租金日期：(民法第439條)
依約定。若無約定，依習慣。若無約定亦無習慣，於租賃期滿時支付。租金係分期支付者，每期屆滿時支付之。租賃物之收益有季節者，收益季節終了時支付之。
B.租金種類：(民法第421條)
以金錢為主，但不以金錢為限。
C.請求減少租金：(民法第435、441條)
若有不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失，得按滅失部分請求減少租金。若就存餘部分不能達租賃目的者，得終止契約。但若係因自己事由導致不能為租賃物全部、一部之使用收益者，不得請求減少租金。
(2)保管責任：(民法第432條)
A.承租人義務：
對於租賃物之保管負有善良管理人之注意義務。並對有生產力之租賃物有維持生產力之義務。
B.損害賠償責任：
若因違反注意義務導致租賃物毀損、滅失，除係依約定之方法或依物之性質所定之方法為使用收益外，有損害賠償責任。
(3)對第三人行為之責任：(民法第433條)
承租人對特定之第三人，應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者，有損害賠償責任。第三人係指承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。
(4)失火責任：(民法第434條)
承租人之失火責任為重大過失責任。若因此導致租賃物火損滅失，則有損害賠償責任。
(5)承租人通知義務：(民法第437條)
租賃關係存續中承租人之義務。
A.通知義務：
租賃物有應由出租人負擔之修繕必要、因防止危害有設備之必要、第三人就租賃物主張權利時，承租人應即時通知出租人。
B.損害賠償責任：
承租人之怠於通知，若導致出租人不能及時救濟者，有損害賠償責任。
2.權利：
(1)租賃物之使用收益權：(民法第423、438條)
承租人對租賃物之使用收益以下列方法為之，否則出租人經阻止無效，得終止契約：
A.依約定。
B.無約定方法者，依租賃物之性質而定之方法。
(2)地上權之登記請求權：(民法第422-1條)
租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
(3)契約終止權：(民法第424條)
租賃物為房屋或其他供居住之處所時，若租賃物有瑕疵且危及承租人、同居人之安全健康，為保護其安全或健康，不論承租人是否於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止契約之權利，仍得終止契約。
(4)轉租權：(民法第443條)★
A.原則：
租賃關係之承立與存續，係基於當事人間之信任。故原則上非經出租人承諾，不得轉租他人。
B.例外：
租賃物為房屋時，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
C.效果：
若有違反前述A.B.規定者，出租人得終止契約。

(二)出租人之權利義務

1.權利：
(1)租金收取權：(民法第439、440條)
若承租人不給付租金，出租人得依規定終止契約。
A.租金支付遲延：
出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
B.租賃物為房屋：
遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前述A.之規定，終止契約。若租金為每期開始時支付者，應於遲延給付逾二個月時始得終止契約。
C.租用建築房屋之基地：
遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前述B.之規定。
D.於房屋不定期租賃：
尚須注意土地法第100條第3款，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得收回房屋。
(2)不動產出租人之留置權：(民法第445條)
不動產出租人就租賃契約所生之債權，對承租人之物「置於該不動產者」，有留置權。至於留置物是否為不動產出租人所占有，非其留置權行使之要件。
A.例外：
禁止扣押之物，不得作為留置權之客體。
B.就留置物之取償：
於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金限度內取償。
2.義務：
(1)出租人之瑕疵擔保責任：
A.權利瑕疵擔保責任。(民法第424、436條)
B.物之瑕疵擔保責任。
(2)費用之負擔
A.修繕費：(民法第429、430條)
原則上由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人得依第430條終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用，或於租金中扣除之。
B.稅捐：(民法第427條)
由出租人負擔。

租賃權之物權化(民法第425、426條、第426-1條)★★

即所有權讓與不破租賃，常見有「買賣不破租賃」。主要係為保護租賃關係中弱勢的一方－承租人而生之制度，使出租人無法利用對租賃物之處分，擺脫對承租人應負之義務。故其即便對租賃物有所處分，亦不影響承租人於租賃關係中之地位。同樣的，承租人對於基地租用也有相同之規定，詳請見下述：

(一)所有權讓與不破租賃

1.要件：
(1)出租人已交付租賃物給承租人。
(2)承租人占有中。
(3)出租人將租賃物所有權讓與第三人。
(4)經公證的租約(超過五年或未定期限)或五年以內的租約。
2.效果：
發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

(二)租賃關係之推定與期限：(民法第425-1條、第426條)

土地與土地上房屋原同屬一人所有。
1.土地所有權讓與他人：
土地受讓人與房屋所有人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
2.房屋所有權讓與他人：
土地所有人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
3.房屋所有權與土地所有權分別讓與不同人：
土地受讓人與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係。
以上租賃關係，不受二十年之限制。又出租人就租賃物設定物權，若有妨礙承租人之使用收益，準用前述第425條之規定。

(三)租用基地建築房屋：

1.基地承租人移轉房屋之效力：(民法第426-1條)
租用基地建築房屋，而房屋之所有權移轉，不影響基地與該建築物之租賃關係。
2.優先承買權：(民法第426-2條)★
(1)租用基地建築房屋，若出租人出賣基地，承租人有「依相同條件」優先承買之權。
(2)租用基地建築房屋，若承租人出賣建築物，基地所有人有「依相同條件」優先承買之權。
若有以上情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。若未通知便將所有權移轉登記與他人，則不得對抗優先承買權人。

租賃關係之消滅：(民法第450條)

(一)租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
(二)未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
(三)房屋之不定期租賃，依土地法第100條，須具法定事由，出租人始得終止租約。