住戶之權利義務

(一)專有部分之使用(寓4、寓5)

1.自由用益：
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

2.限制：

(1)專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

(2)區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

(二)住戶應遵守之事項(寓6)

1.住戶應遵守下列事項：

(1)於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

(2)他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

(3)管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

(4)於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

(5)其他法令或規約規定事項。

2.前述(2)至(4)之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

3.住戶違反應遵守事項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

(三)住戶之義務與責任

1.依使用執照所載用途及規約使用之義務：
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反此規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。(寓15)

2.維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務：(寓16)

(1)住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

(2)住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

(3)住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

(4)住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。

(5)住戶違反(1)~(4)規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。

3.投保公共意外責任保險：(寓17)

(1)住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

(2)前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。

(四)共用部分不得約定專用之範圍(寓7)

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

1.公寓大廈本身所占之地面。

2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

4.約定專用有違法令使用限制之規定者。

5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

(五)公寓大廈外圍使用之限制(寓8)

1.公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

2.住戶違反前述1.規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

3.公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符1.限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

(六)共用部分之使用權(寓9)

1.各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

2.住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

3.前述1.2.但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

4.住戶違反2.規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

(七)管理、維護費用之負擔(寓10、寓11、寓12)

1.專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

2.專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

3.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

4.前述共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。

5.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

(八)重建(寓13、寓14)

1.事由：
公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

(1)配合都市更新計畫而實施重建者。

(2)嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

(3)因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

2.建照之申請：
公寓大廈有1.(2)或(3)所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前述之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。

(九)公共基金(寓18、寓19、寓20、寓21)

1.來源：
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

(1)起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

(2)區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

(3)本基金之孳息。

(4)其他收入。

2.設置專戶：
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

3.權利限制：
區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

4.移交程序：

(1)管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。

(2)管理負責人或管理委員會拒絕前述公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

5.積欠催討：
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

(十)強制遷離(寓22)

1.住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

(1)積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

(2)違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

(3)其他違反法令或規約情節重大者。

2.前述1.之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

(十一)住戶規約之訂定(寓23)

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

1.約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

2.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

3.禁止住戶飼養動物之特別約定。

4.違反義務之處理方式。

5.財務運作之監督規定。

6.區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

糾紛之協調程序。