估價方法

一、比較法

(一)定義

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依比較法所求得之價格為比較價格。(估18)

(二)理論基礎與計算公式

比較法是建立在替代原則的理論基礎上。其計算公式如下：
 

(三)調整項目

1.情況調整：
比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。

2.價格日期調整：
比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
3.區域因素調整：
所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
4.個別因素調整：
以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
 

(四)調整方法(估19○5~○7) 
 
1.百分率法：

將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。

2.差額法：

指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。

3.計量模型分析法：

(1)蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。
 
(2)應用計量模型分析法應符合下列條件：(估20)
A.須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。
B.計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。
C.截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。