估價方法-9

8.計算成本價格：(估69)

(1)成本價格之計算公式如下：
A.土地成本價格＝土地總成本
B.建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額
C.房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格
依上述規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。
(2)前述土地成本價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。

(四)估計建築物折舊額之方法

常用建物累積折舊額之計算方法，可採取耐用年數法及觀察法。
1.觀察法：
建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。(估68II)
2.耐用年數法：
建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。(估68I)

補充說明 

折舊路徑包含等速折舊路徑（直線型）、初期加速折舊路徑（凸型）及初期減速折舊路徑（凹型）等三大類，衍生出計算折舊之方法眾多，倘逐一規範於不動產估價技術規則條文中，將顯得過於細碎，故民國102年12月20日修訂之不動產估價技術規則第68條規定，改採原則性規範為主，各種折舊方法之規範則朝向由全聯會以公報方式處理為原則。
 

(1)等速折舊路徑（直線型）：

可採用定額法(又稱為直線法或平均法)。此種方法假定在不動產之耐用期間，每年之減價額相同。故每年之減價累計額，與經過年數成正比例增加，則減價累計額或重新建造原價扣除減價累計額之積算價格均成一直線。以下公式表示：
Dn＝C×〔(1－s)／N〕×n
其中：
Dn：累積折舊額。
C：建物總成本。
s：殘餘價格率。
n：已經歷年數。
N：耐用年數。

(2)初期加速折舊路徑（凸型）：

可採用定率法（又稱為餘額遞減法或定率遞減法）。此種方法是以一定折舊率，對經過折舊之不動產殘餘價格，計算每年之減價額。依據此種方法計算折舊額，以取得資產當年最大，以後有漸減之傾向，是一種加速折舊之方法。其公式如下：
Dn＝C[1－(1－d)n]
其中：
Dn：累積折舊額。
C：建物總成本。
n：已經歷年數。
d：定率法折舊率。

(3)初期減速折舊路徑（凹型）：

可採用償債基金法（又稱轉投資法）。此種方法每年提存一定折舊額，此折舊額按複利。即利用每年折舊與複利的累積，期能等於建物之現值，並於建物使用年限屆滿時全部收回。公式如下：
"D" _"n"  "="  "C×(1-S)×i" /(〖"(1+i)" 〗^"N"  "-1" ) "×"  (〖"(1+i)" 〗^"n"  "-1" )/"i" 
其中：
Dn：累積折舊額。C：建物總成本。
s：殘餘價格率。    n：已經歷年數。
N：耐用年數。    i：利率。