估價方法-8 地政士

估價方法-8

5.推算其他各項費用及利潤:

 

(1)勘估標的為建物時,規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之,或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。(估57)
(2)勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金比例,應依銀行一般放款成數定之。資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。勘估標的為土地或包含土地者,前述合計額應另加計土地價格。(估58)
(3)資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。(估59)
(4)勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。勘估標的為土地或包含土地者,合計額應另加計土地價格。
前述利潤率應由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。(估60)
(5)廣告費、銷售費、管理費及稅捐,應按總成本乘以相關費率計算,相關費率應由全聯會定期公告之。(估61)根據「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報」規定如下:
A.廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,本會規定如下。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者,其費率之推估,不在此限:
B.廣告費、銷售費按總成本之百分之三至百分之七推估。
C.管理費
(A)不含公寓大廈管理條例規定設立公共基金,按總成本之百分之一點五至百分之三推估。
(B)包含公寓大廈管理條例規定設立公共基金者,得提高管理費用率為百分之四至百分之五。或依公寓大廈管理條例施行細則第六條規定推算之。

補充說明

 
公寓大廈管理條例施行細則第六條:本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價,指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時,建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。
D.稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估,或就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐,按實際情形估算之。
E.本公報經本會理事會通過後公佈實施,修正時亦同。
(6)廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤,視勘估標的之性質,於成本估價時得不予計入。(估62)
 

6.計算總成本:

(1)未完工之建物應依實際完成部分估價,或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎,參考建物工程進度營造費用比例表估算之。建物工程進度營造費用比例表,由全聯會公告之。(估63)
(2)因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本,於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除,並應於估價報告書中敘明。(估64)

7.計算建物累積折舊額:

(1)建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。(估65)


A.經濟耐用年數:


指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

B.物理耐用年數:

指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。
(2)建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益,按不同主體構造種類及地區公告之。(估66)根據「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報」規定,建物經濟耐用年數表如下表:
(3)建物之殘餘價格率應由全聯會公告之,並以不超過百分之十為原則。(估67I、III、IV)根據「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報」規定,建物之殘餘價格率如下表:
A.所稱殘餘價格率,指建物於經濟耐用年數屆滿後,其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。
B.殘餘價格率計算建物殘餘價格時,應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。
(4)建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列。(估67II)
 

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