估價方法-6

6.計算收益價格：

(1)土地收益價格之求取(估44)

土地收益價格依下列計算式求取之：
A.    地上無建物者：
土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率
B.    地上有建物者：
土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率

(2)建物收益價格之求取(估45)

建物收益價格依下列計算式求取之：
A.已扣除折舊提存費者：
(A)建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率
(B)建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率
B.未扣除折舊提存費者：
(A)建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
(B)建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
上述土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。

(四)房地收益價格(估46)

推算房地收益價格時，依下列方式計算之：
房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率
房地綜合收益資本化率除依(三)5.外，亦得依下列計算式求取之。
淨收益已扣除折舊提存費者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本率×建物價值比率
淨收益未扣除折舊提存費者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋(建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)×建物價值比率
上述所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。
一定期間之收益價格之求取(估47)
P=a× (1-1/(1+r)^n' )/r
其中：
P：收益價格
a：平均一年期間折舊前淨收益
r：收益資本化率
n’：可收益之年數
收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

(五)一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。

其中：

P：收益價格

a：平均一年期間折舊前淨收益

r：收益資本化率

n’：可收益之年數

收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。