估價方法-4

二、收益法

(一)定義

收益法指「將歸屬於勘估標的不動產淨收益資本化或折現，以得出不動產價值之方法」，舉凡運用歸屬於不動產之租金收益或其他收益，依其得使用年期計算，運用資本化因子或折現因子將其資本化得到不動產價格之方法均稱為收益法，所評估價格稱為「收益價格」。

(二)運用方式

依不動產估價技術規則規定，收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法，所求得之價格為收益價格。(估28)

1.直接資本化法：(估29、估30、估33)

(1)指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。計算公式如下：
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
(2)客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

2.折現現金流量分析法：(估31、估32、估33)
指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
折現現金流量分析法之計算公式如下：
P＝∑_(k=1)^n'▒〖C"F" _"k" /(1+Y)^k+"P" _"n'" /〖(1+Y)〗^n' 〗  
其中：
P：收益價格
CFk：各期淨收益
Y：折現率
n'：折現現金流量分析期間
k：各年期
Pn'：期末價值
以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。前述契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

(三)估價程序

收益法估價之程序如下：

蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料：
(估35)
收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。
蒐集上述資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。
蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。
 
推算有效總收入：
勘估標的之有效總收入計算方式如下：(估36)
分析並推算勘估標的之總收入。所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。
推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。 
推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：(估37)
勘估標的往年之總收入及有效總收入。
相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
目前或未來可能之計畫收入。
推算總費用：
勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算。(估38)
勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。(估39)
勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。(估40)
建物折舊提存費，得依下列方式計算：(估40-1)
等速折舊型：C×(1－s)×1/N
償債基金型：C×(1－s)×i/(〖(1+i)〗^N-1)
其中：
C：建物總成本。
s：殘餘價格率。
i：自有資金之計息利率。
N：建物經濟耐用年數。
建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。
建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：
等速折舊型：d= (((1-s))/N)/(1-((1-s)n)/N)
償債基金型："d="  "i" /(〖"(1+i)" 〗^"n'" -"1" )
其中：
d：建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
(1-s)1/N：折舊率。
n：已經歷年數。
n'：剩餘可收益之年數。
i：自有資金之計息利率。
上述折舊率，依成本法相關規定估計之。(估41)