不動產概說

一、不動產估價之定義

估價人員依據有組織、有系統的科學方法，參酌影響不動產市場價格之各項要素，評定其客觀性之經濟價值，最後再以貨幣價值評估其價格之過程。

二、不動產估價作業之準則

(一)依據

不動產之估價作業，係以內政部發布之「不動產估價技術規則」為其主要規範。
不動產估價技術規則依不動產估價師法第19條第1項規定訂定。

(二)內容

本規則於民國90年10月17日發布施行，共8章，計116條，並於民國95年6月12日及民國102年12月20日修正，現行共9章，計139條條文。

三、名詞定義(估2)  

(一)正常價格
指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
(二)限定價格
指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：
1.以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
2.以不動產合併為目的。
3.以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
(三)特定價格
指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。
 
(四)特殊價格
指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。
(五)正常租金
指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。
(六)限定租金
指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者。
(七)價格日期
指表示不動產價格之基準日期。
(八)勘察日期
指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。
(九)勘估標的
指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物(以下簡稱建物)、農作改良物及其權利。
(十)比較標的
指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的。
(十一)同一供需圈
指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。
 
(十二)近鄰地區
指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。
(十三)類似地區
指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。
(十四)一般因素
指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。
(十五)區域因素
指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。
(十六)個別因素
指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。
(十七)最有效使用
指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。